Επί πολλά χρόνια για όσους δεν μπορούσαν να αποδείξουν ότι έχουν επαρκή εισοδήματα ή να καταβάλουν προκαταβολή, η αγορά κατοικίας παρέμενε απραγματοποίητο όνειρο. Ακολούθησε, όμως, η έκρηξη των στεγαστικών δανείων μειωμένης εξασφάλισης και άλλαξαν όλα. Οσοι δεν μπορούσαν να αποδείξουν τα εισοδήματά τους, έπαιρναν στεγαστικά δάνεια χωρίς τα προαπαιτούμενα δικαιολογητικά. Οσοι δεν μπορούσαν να αντιμετωπίσουν τους τόκους, τους διατηρούσαν σταθερούς τα πρώτα δύο χρόνια και στη συνέχεια αναδιάρθρωναν το δάνειο. Και τότε κατέρρευσε το σύστημα.
Μια καταιγίδα διογκωμένων επιτοκίων, σε συνδυασμό με ελεύθερη πτώση των τιμών των κατοικιών, οδήγησε τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στη χρεοκοπία. Οι επιπτώσεις επεκτείνονται σε όλον τον κόσμο και αντανακλώνται στον κλονισμό των αγορών και στην έλλειψη πίστωσης. Θα μπορούσε να επαναληφθεί το ίδιο σενάριο σε μια ευρωπαϊκή αγορά; Σε αυτό το ερώτημα προσπαθεί να απαντήσει ειδική ανάλυση που δημοσίευσε χθες το ΒΒC.
Αν υπήρξε κάποιος παράγοντας που λειτούργησε καθοριστικά στο να μεταδοθεί η κρίση της αμερικανικής αγοράς στεγαστικών δανείων στον υπόλοιπο οικονομικό κόσμο, αυτός ήταν ο τρόπος με τον οποίο αντλούσαν κεφάλαια τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για να συνεχίσουν να δανείζουν. Σε παλαιότερες εποχές τα στεγαστικά δάνεια λειτουργούσαν με απλές διαδικασίες. Οι τράπεζες έπαιρναν τις καταθέσεις των πελατών τους και τις δάνειζαν στους οφειλέτες τους. Τα κέρδη τους προέκυπταν από τη διαφορά ανάμεσα στα επιτόκια καταθέσεων και στα επιτόκια χορηγήσεων. Σε σύγκριση με το πώς λειτουργούν σήμερα τα στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ, ο τρόπος αυτός φαίνεται απλοϊκός. Σήμερα το τελευταίο πράγμα που θέλει ένας δανειστής είναι να κρατήσει ένα δάνειο στα βιβλία. Ο μεσίτης ρυθμίζει τη συμφωνία, για την οποία καταβάλλει το τίμημα ο δανειστής με χρήματα που έχει αντλήσει από τις αγορές και καμιά φορά ακόμη και από τις ίδιες τις καταθέσεις του.
Στη συνέχεια, ο δανειστής μεταβιβάζει το δάνειο το συντομότερο δυνατό ώστε να καταχωρηθεί κι αυτό μαζί με χιλιάδες άλλα στους «τίτλους στεγαστικών δανείων μειωμένης εξασφάλισης», που με τη σειρά τους μοιράζονται σε μερίδες, χαρακτηρίζονται ως προς το μέγεθος της διακινδύνευσης που ενέχουν και κατατάσσονται εκ νέου. Το αποτέλεσμα είναι ένα οποιοδήποτε στεγαστικό δάνειο μειωμένης εξασφάλισης να καταλήγει κατανεμημένο σε αμέτρητα χαρτοφυλάκια ως τμήμα μιας σειράς εκείνου που αποκαλείται δάνειο αντί ενεχύρων.
Οσο περίπλοκο κι αν φαίνεται, το σκεπτικό αυτής της διαδικασίας είναι πως έτσι διαχέεται οποιοδήποτε πρόβλημα του δανείου σε όλο το φάσμα της αγοράς αντί να επιβαρύνει τους ισολογισμούς του αρχικού δανειστή. Δυστυχώς απεδείχθη πως είχαν υποτιμηθεί οι κίνδυνοι που εγκυμονούσαν μεγάλα τμήματα του δανείου και εν ολίγοις ότι το δάνειο ήταν τελικά τόσο «τοξικό» ώστε κανείς δεν ήθελε να το αγγίξει.
Εν ολίγοις η τιτλοποίηση του δανείου, όπως είθισται να αποκαλείται, μάλλον διεύρυνε το πρόβλημα παρά το μείωσε, προκαλώντας ραγδαία συρρίκνωση της πίστωσης που σήμερα εξαπλώνεται σε όλες τις αγορές του κόσμου. Δεν ισχύουν, βέβαια, τα ίδια παντού, δεδομένου ότι σε κάποιες χώρες διατηρείται το παραδοσιακό σύστημα χρηματοδότησης των στεγαστικών δανείων. Ο μεγαλύτερος κίνδυνος ακόμη και γι’ αυτές τις χώρες είναι ένας συνδυασμός αύξησης των επιτοκίων με μείωση των τιμών των κατοικιών.