ΔΙΕΘΝΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Μύθος και πραγματικότητα για τη «φούσκα» των ακινήτων στην Κίνα

Με τα κριτήρια του υπόλοιπου κόσμου, η αγορά ακινήτων της Κίνας μοιάζει με φούσκα. Επειτα από άνοδο έως και 30% σε ορισμένες περιοχές τους τελευταίους πέντε μήνες, οι τιμές φαίνονται σήμερα απρόσιτες και υπερβολικές, σε σύγκριση με τις αυξήσεις των ενοικίων. Παρεισφρέουν, όμως, πολλοί παράγοντες.

Τα μεγάλα έργα υποδομής που αυξάνουν την αξία της γης, η άνευ προηγουμένου χαλάρωση των κριτηρίων για τη χορήγηση δανείων που υιοθέτησε το Πεκίνο, το κύμα αστικοποίησης που αυξάνει τη ζήτηση και η αγάπη των Κινέζων για το τσιμέντο και τα τούβλα έχουν συνεισφέρει. Κάποιοι κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου αλλά περισσότεροι βιάζονται να συμμετάσχουν στην ανάκαμψη. Η εκτίναξη της ζήτησης είχε αποτέλεσμα να αυξηθεί ο όγκος των συναλλαγών κατά 37% σε όλη την επικράτεια και στο Πεκίνο κατά 120%. Το ποσό που δαπανήθηκε φέτος σε έργα υποδομής σε όλη τη χώρα υπερβαίνει το 1 τρισ. γουάν (146 δισ. δολάρια). Οι τοπικές αρχές διοχετεύουν δισεκατομμύρια στην κατασκευή υπόγειων δρόμων, ταχύτατων τρένων και σταδίων.

Η αστικοποίηση θα συνεχισθεί επί τουλάχιστον μια δεκαετία. Περίπου 9 εκατ. κάτοικοι από την περιφέρεια εγκαθίστανται στα αστικά κέντρα κάθε χρόνο, αυξάνοντας τη ζήτηση για κατοικίες στις ήδη πυκνοκατοικημένες μεγαλουπόλεις. Οι τράπεζες είναι τώρα πιο επιφυλακτικές στη χορήγηση δανείων αλλά το Πεκίνο επιτρέπει ακόμη τη δανειοδότηση για την αγορά δεύτερης κατοικίας έστω και υπό τον όρο ότι οι ενδιαφερόμενοι θα διαθέτουν το 40% της αξίας της κατοικίας αντί του παλαιότερου 30%. Η κυβέρνηση δεν θέλει να αναστείλει τη διόγκωση της φούσκας προτού σταθεροποιηθεί η οικονομία, εν μέρει επειδή η αγορά κατοικιών ανέρχεται στο 1/4 των επενδύσεων σταθερού εισοδήματος. Ο τομέας των κατασκευαστικών, άλλωστε, είναι εντάσεως εργασίας και προσφέρει θέσεις εργασίας ενώ αυξάνει τις πωλήσεις τσιμέντου, χάλυβα και γυαλιού. Καθώς ο κόσμος ανακαινίζει τα σπίτια του και τα εξοπλίζει με μεγάλες τηλεοράσεις επίπεδης οθόνης, καινούργια έπιπλα και κουρτίνες, ενισχύονται οι λιανικές πωλήσεις. Εκείνο που θα μπορούσε να αναστείλει τη διαδικασία θα ήταν μια απότομη αύξηση των τιμών των ακινήτων. Με αυξημένα χρέη και συμπιεσμένα περιθώρια κέρδους, οι εργολάβοι μπαίνουν στον πειρασμό. Οι τιμές φαίνονται υπερβολικές συγκρινόμενες με τα εισοδήματα, ιδιαιτέρως στο Πεκίνο και τη Σαγκάη, όπου οι μηνιαίες δόσεις των στεγαστικών δανείων ανέρχονται πλέον κατά μέσον όρο στο 76% των εισοδημάτων. Το ποσοστό αυτό, όμως, είναι παραπλανητικό επειδή τα εισοδήματα εμφανίζονται επισήμως μειωμένα κατά 42%, σύμφωνα με στοιχεία του Εθνικού Ινστιτούτου Οικονομικών Ερευνών. Ετσι, τα στεγαστικά δάνεια αντιπροσωπεύουν το αισθητά λογικότερο 35% ενός μεσαίου εισοδήματος και το 23% ενός υψηλού εισοδήματος στη Σαγκάη. Οι σημαντικότερες πόλεις της Κίνας αρχίζουν, άλλωστε, να προσιδιάζουν στο Λονδίνο και στη Νέα Υόρκη. Πολλοί αγοραστές ακριβών κατοικιών είναι πλούσιοι αλλοδαποί. Στο σύνολό της η χώρα έχει ποσοστό αποταμίευσης 40%. Οι καταθέσεις των πολιτών της αντιστοιχούν στο 74% του ΑΕΠ ενώ συνολικά οι πιστώσεις των τραπεζών στο 19%. Σε 20 χρόνια οι δημογραφικές εξελίξεις θα αλλάξουν τη σχέση ζήτησης και προσφοράς καθώς ο πληθυσμός αναμένεται να εκτιναχθεί και να επιβραδυνθεί η αστικοποίηση. Βραχυπρόθεσμα, όμως, ο φόβος του πληθωρισμού θα εξωθεί πολύ κόσμο να αγοράζει ακίνητα.