«Παρά τις θετικές ενδείξεις, πολύ μικρό τμήμα του τεράστιου συστήματος στεγαστικής πίστης έχει επιστρέψει σε φυσιολογικά επίπεδα, δηλαδή προ της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, με αποτέλεσμα ένα μεγάλο ποσοστό ανθρώπων να παραμένει αποκλεισμένο από την αγορά», έγραψαν οι Πίτερ Εβανς και Τζέσικα Σίλβερ-Γκρίμπεργκ στους International New York Times. Και είναι απολύτως αληθές, αποτελώντας ένα αρκετό σημαντικό πρόβλημα για τις ΗΠΑ. Κάποιος θα ισχυριζόταν ότι η διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων παραήταν χαλαρή το 2006-07. Σήμερα είναι, όμως, πολύ πιο δύσκολο να αποκτήσει κανείς πρόσβαση στην αγορά στεγαστικής πίστης σε σχέση και με άλλες περιόδους. Ακόμη και στο συγκρότημα διαμερισμάτων όπου διαμένω στο Μάνχαταν κανείς δεν έχει καταφέρει να πουλήσει ή να αναχρηματοδοτήσει στεγαστικό δάνειο στο διάστημα των τελευταίων δύο ή τριών ετών. Για να δικαιολογήσουν την αρνητική στάση τους, οι τράπεζες προφασίζονται την αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, μια διαδικασία με ριζικές μεταρρυθμίσεις που δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί σε εγχώριο ή διεθνές επίπεδο. Η πραγματικότητα είναι, όμως, πολύ πιο απλή.
Μια τράπεζα δεν επωφελείται από τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου με σταθερό επιτόκιο. Σε πραγματικούς όρους, το επιτόκιο σε ένα 30ετές στεγαστικό δάνειο είναι πολύ χαμηλό για να αποφέρει κέρδη από τα επιτοκιακά περιθώρια. Οπότε ένα δάνειο με σταθερό επιτόκιο μέχρι τη λήξη του δεν αποτελεί σήμερα πηγή αξιολόγου κέρδους για μια τράπεζα. Επίσης, ένα ομόλογο στεγαστικού δανείου με τιμολόγηση στις τρέχουσες αξίες της αγοράς μπορεί, μάλιστα, να είναι ζημιογόνο όταν και εάν τα επιτόκια επανέλθουν σε ιστορικά φυσιολογικά επίπεδα.
Πέραν τούτου, η αγορά στεγαστικής πίστης έχει συρρικνωθεί μετά την κρίση, με τη Wells Fargo να έχει αναλάβει τον ρόλο της «μεγάλης φάλαινας». Διαθέτει την κλίμακα και την τεχνολογία για να μπορεί να διαχειρίζεται τους κινδύνους, αλλά και τους κανόνες του «παιχνιδιού». Οι μικρότερες τράπεζες δεν διαθέτουν κανένα συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι της Wells Fargo.
Υπάρχουν λίγες πιθανές λύσεις στο πρόβλημα της μη διαθεσιμότητας στεγαστικών δανείων στην πραγματική οικονομία, αλλά καμία από αυτές δεν είναι ευχάριστη. Μία είναι να περιμένει κανείς την αύξηση των επιτοκίων στο 6,5%, δηλαδή περίπου στο διπλάσιο από τα τρέχοντα επίπεδα. Τότε θα αρχίσουν σιγά σιγά να βγαίνουν οι τράπεζες από το καβούκι τους. Μια άλλη λύση είναι να μην υπάρχει καν επιλογή 30ετούς στεγαστικού δανείου με σταθερό επιτόκιο εφόσον είναι ένα προϊόν που κανένα ιδιωτικό χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν προτίθεται να προσφέρει στην αγορά. Και οι δύο λύσεις θα οδηγούσαν σε πτώση των τιμών ακινήτων, προοπτική που είναι λίαν ανεπιθύμητη προς το παρόν. Mία ακόμη λύση είναι να χαλαρώσουν ξανά τα κριτήρια για τη χορήγηση δανείων, πυροδοτώντας μία ακόμη κρίση επισφαλών δανείων.
Ενα πράγμα, όμως, είναι ξεκάθαρο. Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ έχει διοχετεύσει τρισ. δολάρια για να ενισχυθεί η ρευστότητα στην πραγματική οικονομία, αλλά αυτά τα χρήματα δεν έχουν καταλήξει σε υποψήφιους δανειολήπτες της αγοράς στεγαστικής πίστης. Και οι ΗΠΑ είναι μια χώρα με έντονη την τάση ιδιοκατοίκησης. Μια ρευστή αγορά στεγαστικής πίστης είναι, ως εκ τούτου, βασική προϋπόθεση για την ευρωστία της οικονομίας. Προς το παρόν, όμως, απουσιάζει και ούτε φαίνεται ότι θα δημιουργηθεί στο εγγύς μέλλον.