ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Το ΣτΕ ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες σε 12 ζώνες

to-ste-akyrose-tis-antikeimenikes-axies-se-12-zones

Οι αντικειμενικές αξίες στα ακίνητα για δώδεκα ζώνες ανά την επικράτεια ακυρώθηκαν με σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, στο οποίο είχαν προσφύγει θιγόμενοι πολίτες και φορείς. Πρόκειται για την περιοχή της Πλάκας, τις Α΄, Β΄, Γ΄, Δ και ΣΤ΄ ζώνες του Δήμου Φιλοθέης-Ψυχικού, την Ε΄ ζώνη Εκάλης, τη ζώνη Α΄ των οικισμών Λιλαίας Επταλόφου και Πολυδρόσου του Δήμου Δελφών, την Α΄ ζώνη Αγίας Βαρβάρας και την Α΄ ζώνη Αετοφωλιάς Δήμου Τήνου. Με τις αποφάσεις αυτές, το ανώτατο δικαστήριο κατέστησε άκυρες τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές ανοίγοντας τον δρόμο, έχει άλλωστε εξαγγελθεί, στο υπουργείο Οικονομικών να τις επαναπροσδιορίσει στο άμεσο μέλλον.

Οι αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου, που εκδόθηκαν υπό την προεδρία της αντιπροέδρου του δικαστηρίου Μαίρης Σαρπ (προήδρευσε και στις αποφάσεις για τον λεγόμενο νόμο Κατρούγκαλου), δεν έχουν αναδρομική ισχύ. Παράγουν δηλαδή αποτελέσματα και ισχύουν από τη δημοσίευση των σχετικών αποφάσεων και όχι πριν. Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που κρίθηκαν άκυρες είχαν προσδιοριστεί το 2018 και το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι ο προσδιορισμός τους είχε πλημμέλειες και δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις που απαιτούνται, ώστε οι αξίες των ακινήτων να βασίζονται σε «στάνταρ» τα οποία και τις καθιστούν σωστές.

Για τις συγκεκριμένες περιοχές που απασχόλησαν το ΣτΕ σχετικά με τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών, το δικαστήριο έκρινε πως «ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός των επίμαχης τιμής εκκίνησης των ακινήτων στις επίδικες ζώνες εκχώρησε κατά τρόπο που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την απαίτηση των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας».

Ενδεικτικές των παραλείψεων και της προχειρότητας προσδιορισμού των επίμαχων αντικειμενικών αξιών, είναι σημεία του σκεπτικού των δικαστικών αποφάσεων με τις οποίες οι αξίες των ακινήτων κρίθηκαν άκυρες και εξ αυτού καταργήθηκαν και πρέπει να επαναπροσδιοριστούν.

Ειδικότερα, όπως αναφέρεται στις εν λόγω αποφάσεις:

• Το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί, με βάση την προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων, στη συλλογή των δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης εκείνης που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων), η δε ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχουν στοιχεία πωλήσεων (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης κ.λπ.

• Εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμη και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, δυνατότητα η οποία αποκλείστηκε από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία.

• Δεν προκύπτει ότι για τη διαμόρφωση της εκτιμητικής μεθοδολογίας η διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την προσέγγιση του κόστους, μολονότι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η προσέγγιση αυτή είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, ιδίως λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις).