H πρόσφατη μελέτη του βρετανικού επενδυτικού οίκου PRICOA δείχνει ότι η ελληνική αγορά παρουσιάζει τα καλύτερα κυκλικά χαρακτηριστικά στο σύνολο των 14 χωρών που περιλαμβάνονται στην αξιολόγηση και αφορούν το οικονομικό περιβάλλον και την ελκυστικότητα των τιμών ακινήτων. Παραταύτα όμως η ζήτηση από διεθνείς επενδυτικούς οίκους εξακολουθεί να υπολογίζεται καλύτερη στις ανεπτυγμένες χώρες που εμφανίζουν καλύτερα δομικά χαρακτηριστικά (θεσμικό, φορολογικό πλαίσιο κλπ.) από τις αναδυόμενες στις οποίες κατατάσσεται και η Ελλάδα.
Ελλειψη ρευστότητας
Με δεδομένο ότι τα δομικά χαρακτηριστικά της χώρας μας, που επηρεάζουν και τις αποφάσεις για οποιουδήποτε είδους επενδύσεις σε ακίνητα είτε άμεσες (από διεθνείς επενδυτικούς οίκους ακινήτων) είτε έμμεσες (π.χ. η ανάπτυξη μιας νέας αλυσίδας λιανικής δεν μπορεί να γίνει χωρίς την απόκτηση καταστημάτων) δεν θα αλλάξουν δραστικά σύντομα, οι διεθνείς επενδύσεις θα είναι περιορισμένες εντός του 2003. Θα ήταν διαφορετικά εάν η παγκόσμια ζήτηση αυξανόταν οπότε μέρος αυτής θα διοχετευόταν στις αναδυόμενες αγορές αλλά δεν αναμένεται από τους περισσότερους αναλυτές ανάκαμψη της διεθνούς οικονομίας εντός του 2003. Από την άλλη πλευρά η ζήτηση από εγχώριους παράγοντες είναι περιορισμένη λόγω της έλλειψης ρευστότητας που προκαλείται από τη συνεχιζόμενη παγκόσμια οικονομική κρίση. Παράλληλα αξίζει να αναλυθούν παρακάτω οι επιπτώσεις τόσο των προαναφερόμενων παραγόντων όσο και άλλων σε διαφορετικούς κλάδους ακινήτων και περιοχές σε αυτούς. Οι τιμές δε κτιρίων που παρουσιάζονται δεν συμπεριλαμβάνουν έξοδα συντήρησης, κοινοχρήστων, χαρτοσήμου και τυχόν κίνητρα (π.χ. δωρεάν θέσεις πάρκινγκ) ενώ αφορούν κτίρια υψηλών προδιαγραφών.
Μειωμένη ζήτηση
Στην αγορά γραφείων η ζήτηση παρουσιάζεται σημαντικότατα μειωμένη. Η Λ. Βασ. Σοφίας αντιμετωπίζει ίσως τη μικρότερη ύφεση, αφού δεν υπάρχουν περιθώρια πολλών αναπτύξεων και αντίστοιχα υφίσταται ανελαστική ζήτηση από συγκεκριμένες κατηγορίες χρηστών όπως πρεσβείες, γιατρούς κλπ. Οι τιμές στις υπόλοιπες περιοχές γραφείων του κέντρου (π.χ. Σταδίου) παρότι χαμηλότερες από ό,τι στη Βασ. Σοφίας που αυτή τη στιγμή διατηρεί τα μισθώματα στα 20-30 ευρώ/τ.μ./μήνα θα υποστούν μειώσεις μέχρι τα τέλη του έτους έως και 10%, αφού υπάρχει αποκέντρωση. Αυτή υποδαυλίζεται από την προεξόφληση των επιπτώσεων του κυβερνητικού προγράμματος μετεγκατάστασης των υπουργείων, το οποίο θα ολοκληρωθεί μέσα στα επόμενα έτη, αλλά και τις τάσεις μετεγκαταστάσεων ιδιωτικών εταιρειών στα πιο φθηνά προάστια. Μια ανάλυση στα μέσα του Β τριμήνου 2003 των ακόμη διαθέσιμων μεγάλων γραφειακών κτιρίων (άνω των 2.750 τ.μ.) που έχουν πρόσφατα ολοκληρωθεί ή ολοκληρώνονται μέχρι τα τέλη του έτους δείχνει ότι αυτά υφίστανται μόνον στις Λ. Κηφισίας και Συγγρού. Η πρώτη είναι η ακριβότερη περιοχή στα Βόρεια προάστια και η δεύτερη στα Νότια με αντίστοιχες τιμές 18-25 και 12-21 ευρώ/τ.μ./μήνα. Πιστεύεται λοιπόν ότι το μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης από μεγάλες εταιρείες (που ενδιαφέρονται λοιπόν και για μεγάλους χώρους) κατευθύνεται σε αυτές τις περιοχές οι οποίες θεωρούνται για το κύρος τους φθηνές. Επίσης, η Λ. Συγγρού συγκεντρώνει μόλις το 29,4% συνολικής έκτασης τέτοιων χώρων (37.750 τ.μ.) στις δύο αυτές λεωφόρους, αφού η Λ. Κηφισίας επωφελείται λόγω εγγύτητας στο νέο αεροδρόμιο. Ζήτηση για ακόμη φθηνότερες (κάτω των 15 ευρώ/τ.μ./μήνα) αλλά αναπτυσσόμενες περιοχές γραφείων όπως η Εθνική Οδός Αθηνών-Λαμίας και η Αττική Οδός σίγουρα υφίσταται, αλλά οι κατασκευαστικές εταιρείες συμφωνούν πριν από την έναρξη εργασιών με τους χρήστες. Καθότι οι παραπάνω τάσεις για τις περιοχές εκτός κέντρου αναμένεται να συνεχιστούν, η κατανομή της ζήτησης θα παραμείνει αναλλοίωτη μέσα στο 2003, ενώ το μέγεθός της θα παραμείνει σχετικά σταθερό με ελαφρές ίσως πτωτικές τάσεις. Αντίστοιχα θα συμπεριφερθούν και οι τιμές.
Οι οδοί Ερμού (στο Σύνταγμα) και Τσακάλωφ (στο Κολωνάκι) εμφανίζουν ανάλογη αντοχή στην οικονομική κρίση με αυτήν που επιδεικνύει η Λ. Βασ. Σοφίας στους γραφειακούς χώρους διατηρώντας σήμερα τιμές μηνιαίων μισθωμάτων/τ.μ. 85-150 ευρώ και «αέρα»/τ.μ. 3000-4500 ευρώ. Αντίστοιχα οι οδοί Κολοκοτρώνη (στην Κηφισιά) και Μεταξά (στην Γλυφάδα) εμφανίζουν τιμές μηνιαίων μισθωμάτων/τ.μ. 85-140 και 80-125 ευρώ και «αέρα»/τ.μ. 2300-3600 και 2000-3000 ευρώ. Τιμές δηλαδή σημαντικά φθηνότερες, αλλά όλα τα παραπάνω επίπεδα τιμών δεν αναμένεται να αλλοιωθούν σημαντικά μέχρι τα τέλη του έτους παρά τη συνεχιζόμενη ύφεση που προοδευτικά εξασθενεί τη ζήτηση, εξαιτίας κυρίως έλλειψης διαθέσιμων χώρων εκεί. Αλλοι λιγότερο σημαντικοί λόγοι αφορούν τις πρόσφατες τροποποιήσεις στο θεσμικό πλαίσιο των καταναλωτικών δανείων και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, που επίσης επηρεάζει την καταναλωτική συμπεριφορά, από τη μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Αντίθετα περιοχές με σαφέστατα μικρότερα ενοίκια και ελάχιστη, ή καθόλου απαιτούμενη καταβολή «αέρα», όπως η Ν. Ιωνία, το Χαλάνδρι κλπ, ίσως παρουσιάσουν τους επόμενους μήνες παραπάνω μειώσεις, αφού στο παρελθόν απέδειξαν ότι επηρεάζονται περισσότερο από τη συνεχιζόμενη ύφεση. Η λειτουργία μεγάλων εμπορικών κέντρων στο μέλλον θα αλλάξει σημαντικότατα τις ισορροπίες. Αυτό που αναμένεται με σιγουριά το επόμενο έτος και ολοφάνερα θα επηρεάσει τις τιμές της οδού Ερμού είναι το κτίριο του Μετοχικού Ταμείου Στρατού που ήδη βρίσκεται στο τελευταίο στάδιο (νομική επικύρωση) της συμφωνίας με το βασικό μισθωτή με τη μεσολάβηση της CB Hillier Parker/CB Richard Ellis (στην Ελλάδα εκπροσωπείται βάση συμφωνίας από το 2001 από την Δανός & Συνεργάτες).
Φόβοι για διολίσθηση
Οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική, που έχουν και μεγαλύτερη σημασία λόγω του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην χώρα μας, σημειώνουν σε Παλαιό Ψυχικό, Βουλιαγμένη (ακριβές περιοχές), Διόνυσο, Βάρη (μεσαίου κόστους) και Αιγάλεω, Αγ. Βαρβάρα (φθηνότερες) αντίστοιχα μέγιστα όρια 5800, 4900, 3250, 3200, 1850, 1550 ευρώ/τ.μ. Οι φόβοι για ξαφνική διολίσθηση των τιμών πλέον και στις μη ακριβές περιοχές φαίνεται να απομακρύνονται για τους επόμενους μήνες κατόπιν της τελευταίας πτώσης των επιτοκίων από την ΕΚΤ. Ο λόγος είναι ότι πρόκειται για μια σημαντική πτώση (μισή μονάδα) την οποία άρχισαν ήδη να ενσωματώνουν στα στεγαστικά δάνειά τους οι τράπεζες. Επίσης, η εμφάνιση νέων δυνατών ανταγωνιστικών τραπεζών στον χώρο των στεγαστικών δανείων αναμφίβολα αυξάνει τον ανταγωνισμό προς όφελος του δανειολήπτη.
(1) O κ. Στέλιος Πικής είναι προϊστάμενος Τμήματος Διεθνών Σχέσεων Δανός & Συνεργάτες Διεθνείς Σύμβουλοι & Εκτιμητές Ακινήτων Iassociatiowith CB Richard Ellis