O κ. Μπ. Γκουζιώτης, εκπρόσωπος της εταιρείας στην Ελλάδα, αναλύει σε συνέντευξή του στην «K» τα μελλοντικά σχέδια της Pradera.
– Τι προβλήματα αντιμετωπίσατε όταν η Pradera αγόρασε το Village Park του Ρέντη; Εκείνη την περίοδο εκκρεμούσε ομαδική αγωγή των μισθωτών κατά της προηγούμενης ιδιοκτήτριας, λόγω της μη ανταποδοτικότητας της επένδυσής τους. Σε τι διορθωτικές κινήσεις προχωρήσατε;
– Υπήρξε μόνο μία αλλαγή σε χρήσεις, από εμπορικό κατάστημα έγινε εστίασης, αφού λειτουργούσε η Stefanel κι έγινε πλέον CoffeTime. Οι υπόλοιπες αλλαγές αφορούσαν εμπορικά καταστήματα, καθώς στη θέση της OneWay, τοποθετήθηκε η αλυσίδα με είδη δώρων κι αξεσουάρ, Happy Place. Επίσης, λόγω της χρεοκοπίας της Connectioχάσαμε το κατάστημα των United Sales, το οποίο επιδιώκουμε πλέον να μισθώσουμε. Ωστόσο, πλέον επεξεργαζόμαστε ένα ολοκληρωμένο πλάνο για τη στρατηγική των μισθωτών που θα εντάξουμε. Το 1999, όταν δημιουργήθηκε το κέντρο, οι προσδοκίες ήταν εντελώς διαφορετικές, με αποτέλεσμα οι μισθωτές που τοποθετήθηκαν να θεωρούναι ίσως και οι πλέον ενδεδειγμένοι. Παράλληλα, προσέφεραν -λόγω επώνυμων σημάτων- μια κάποια φερεγγυότητα, ενισχύοντας και το συνολικό κύρος του κέντρου. Ωστόσο, το προϊόν τους ήταν ακριβό για την περιοχή. Ετσι, προσπαθούμε με κάποια βήματα να αναμορφώσουμε τον χώρο, να αλλάξουμε τη φιλοσοφία των καταστημάτων, με πιο προσιτό στον κόσμο προϊόν. Στόχος είναι να μπορέσουμε να ικανοποιήσουμε τη βασική μας πελατεία που είναι σε ποσοστό 80% ηλικίας 15-25 ετών. Μέχρι τα μέσα του 2005, το κέντρο θα πρέπει να έχει λάβει πλέον τον νέο του χαρακτήρα. Ολο το πρόγραμμα θα υλοποιηθεί σε συνεργασία με κάποιο μεγάλο μεσιτικό γραφείο, που θα έχει συμβουλευτικό ρόλο και παράλληλα την αποκλειστικότητα των μισθώσεων.
– Τι αποδόσεις δίνει το κέντρο ετησίως;
– Το 2002, η μικτή απόδοση ήταν 9,5%, ενώ η καθαρή απόδοση διαμορφώθηκε σε 7,5%. Δεν απέχει πολύ από αντίστοιχες επενδύσεις της Pradera σε άλλες χώρες. Για παράδειγμα, φέτος στην Ισπανία, οι αποδόσεις μειώθηκαν, από μισή έως μία ποσοστιαία μονάδα. Ωστόσο, ούτως ή άλλως οι αποδόσεις σε άλλες χώρες είναι από μία και πλέον μονάδα παραπάνω από την Ελλάδα, γύρω στο 11%.
– Με δεδομένο ότι η Ελλάδα θεωρητικώς κατατάσσεται στις αναδυόμενες αγορές και όχι στις ώριμες, δεν θα έπρεπε οι αποδόσεις μας να ήταν μεγαλύτερες και άρα ελκυστικότερες;
– Αυτό οφείλεται στο υψηλό κόστος γης και το υψηλό κόστος κατασκευής, με αποτέλεσμα το έργο να έχει μεγάλη αξία σε σχέση με τα έσοδα που αφήνει κι έτσι η απόδοση συμπιέζεται. Αντιθέτως, στο εξωτερικό οι αξίες της γης είναι μικρότερες και το κόστος κατασκευής -χωρίς ποιοτικούς συμβιβασμούς- είναι επίσης μικρότερο. Είναι ενδεικτικό ότι στην Ισπανία, σε κέντρα με ανάλογη επιφάνεια και αντίστοιχες χρήσεις, το κόστος ενοικίου είναι τουλάχιστον μία φορά χαμηλότερο ανά τ.μ. Παρ’ όλα αυτά, η απόδοσή τους είναι μεγαλύτερη από εκείνη του Village Park, καθώς τα λειτουργικά κόστη μας είναι σαφώς περισσότερα – δημοτικά τέλη, αποκομιδή απορριμμάτων, υπηρεσίες ασφαλείας κ.ο.κ. Γενικά, μία επιχείρηση στην Ελλάδα έχει να αντιμετωπίσει σειρά ζητημάτων, με ένα από τα πλέον βασικά το ασταθές φορολογικό περιβάλλον, σε αντίθεση με το τι συμβαίνει στο εξωτερικό.
– Με βάση αυτά που αναφέρετε, γιατί να έρθει ένας ξένος επενδυτής στην Ελλάδα;
– Ετσι όπως είναι πλέον οι συνθήκες, κανένας δεν συζητάει σοβαρά να επενδύσει στην Ελλάδα κι αυτό είμαστε σε θέση να το γνωρίζουμε από τις επαφές που υπάρχουν με αντίστοιχα με το δικό μας επενδυτικά κεφάλαια. Η ανταπόκριση που λαμβάνουν από όσους έχουν επενδύσει μέχρι σήμερα από την Ελλάδα είναι αρνητική. Για παράδειγμα, υπήρξαν πολλοί διαχειριστές επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων, που διερεύνησαν την ελληνική αγορά και αποχώρησαν πάραυτα. Οταν δεν υπάρχει μια σταθεροποιημένη οικονομία σε βάθος χρόνου και δεν αναφέρομαι στο δείκτη του ΑΕΠ, ή στον πληθωρισμό, αλλά στο φορολογικό καθεστώς, το οποίο παραμένει χαώδες.
– Ποια είναι η επενδυτική φιλοσοφία του fund;
– Συνηθίζουμε να επενδύουμε ακόμα και πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής των εμπορικών κέντρων. Από τα 18 κέντρα που ανήκουν στην Pradera, τα επτά είναι υπό κατασκευήν και θα ξεκινήσουν να λειτουργούν, σταδιακά, από τον προσεχή Οκτώβριο, μέχρι τον Ιούλιο του 2005. Πολλές φορές χρηματοδοτεί εν μέρει τις επενδύσεις αυτές, αλλά πάντα με την προϋπόθεση να έχει ληφθεί η άδεια οικοδομής. Στην Ιταλία για παράδειγμα, η εταιρεία προτίθεται να επενδύσει σε μεγάλο βαθμό, γιατί, αν και η κατάσταση δεν διαφέρει σημαντικά από την Ελλάδα, παρουσιάζει μια σχετική σταθερότητα.
– Τι εξετάζει ένας ξένος επενδυτής, όταν σχεδιάζει την επόμενη αγορά του;
– Κατ’ αρχάς να υπάρχει σταθερότητα στην αγορά που θα επενδύσει, σε ό,τι έχει να κάνει με την οικονομία, το φορολογικό περιβάλλον, για να μπορεί τουλάχιστον για μία δεκαετία να προϋπολογίσει τα έσοδά του. Επίσης, θα πρέπει οι μισθωτές του ακινήτου να έχουν κάποια υπόσταση και φερεγγυότητα. Από τα πλέον αρνητικά δεδομένα της ελληνικής αγοράς, είναι η μεγάλη ελευθερία που παρέχει στον μισθωτή, ο οποίος μπορεί να φύγει, καταβάλλοντας τέσσερα ενοίκια, ενώ ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει κάποιον μισθωτή, ακόμα και αν είναι αφερέγγυος, τουλάχιστον για 12 έτη. Αυτό είναι αντικίνητρο για κάποιον, ο οποίος θα επενδύσει εκατομμύρια ευρώ σε μία αγορά.
-Εχετε διαφοροποιήσει την εμπορική σας πολιτική;
– Σε ορισμένες περιπτώσεις ναι, έχουμε μειώσει το μίσθωμα και εισπράττουμε και ποσοστά επί των πωλήσεων. Ετσι, δείχνουμε την αφοσίωσή μας προς τον μισθωτή, κάτι που συμβαίνει, άλλωστε, κατά κόρον στο εξωτερικό.
– Αν ήσασταν στη θέση του υπουργού Οικονομικών, τι μέτρα θα λαμβάνατε;
– Κατ’ αρχάς, δεν θα εισήγαγα κάθε 1 – 2 χρόνια κάποιον καινούργιο νόμο. Επίσης, θα ξεκαθάριζα το τοπίο στη φορολογία ακινήτων, με την ενοποίηση των φόρων. Θα μπορούσαμε κάλλιστα να είμαστε φορολογικός παράδεισος, όλα τα κεφάλαια να εισρέουν στην Ελλάδα.
Το προφίλ της Ρradera
Η αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων των 11 υπό λειτουργία εμπορικών κέντρων ήταν στα τέλη του 2002, 271 εκατ. ευρώ, ενώ τα έσοδα από τη λειτουργία τους ανήλθαν σε 23 εκατ. ευρώ. Το 2004 θα έχουν ολοκληρωθεί και ορισμένα από τα υπό κατασκευήν κέντρα, κάτι που σημαίνει ότι η αποτίμηση θα αγγίξει τα 516 εκατ. ευρώ. Τα περισσότερα από τα 18 κέντρα βρίσκονται στην Ισπανία, ενώ ακολουθεί η Ιταλία. H Pradera είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο, με διαφόρους μετόχους, οι μεγαλύτεροι εκ των οποίων είναι ασφαλιστικά ταμεία, είτε ιδιωτικά είτε κρατικά, από χώρες όπως η Γερμανία, η Ολλανδία, η Γαλλία.