Κατά την προσωπική μας εμπειρία τρία είναι τα βασικά πεδία στα οποία αντιμετωπίζονται τα πλέον κρίσιμα ζητήματα, που διαμορφώνουν στοιχεία προβληματισμού στους ξένους θεσμικούς κατά την ανάλυση επενδυτικών προτάσεων που προέρχονται από τη χώρα μας. Αυτά τα ζητήματα πολλαπλασιάζονται, όταν αφορούν δημόσια ακίνητα, καθώς το ενδιαφερόμενο επενδυτικό σχήμα θα πρέπει να κριθεί μέσα από χρονοβόρες διαδικασίες αξιολόγησης.
Τα τρία αυτά πεδία είναι:
– 1ο: Νομικό – νομοθετικό πλαίσιο συμβάσεων.
– 2ο: Πολεοδομικό πλαίσιο.
– 3ο: Φορολογικό πλαίσιο.
Δεν θα ήθελα να κουράσω με γενικόλογες τοποθετήσεις, για αυτό τον λόγο θα εστιάσω σε συγκεκριμένα ζητήματα που απαντώνται σε κάθε ένα πεδίο ξεχωριστά και διαμορφώνουν το πακέτο των κρίσιμων ζητημάτων που καλούνται να επιλύσουν οι ξένοι θεσμικοί επενδυτές, όταν βολιδοσκοπούν την Ελλάδα.
Διάρκεια μισθώσεων
Στο 1ο πεδίο θα θέταμε την εκ νόμου μη εγγυημένη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων. Μιλάμε βέβαια για την μονομερή δυνατότητα του μισθωτή να διακόπτει τη μίσθωση, μετά την παρέλευση των δύο (2) πρώτων ετών αυτής, δίδοντας μια εξάμηνη προειδοποίηση στον ιδιοκτήτη και αποζημιώνοντάς τον μέσω καταβολής 4 μηνιαίων μισθωμάτων. Αυτού του είδους η καταγγελία και διακοπή του μισθωτηρίου, συμβαίνει ανεξαρτήτως της περιόδου για την οποία έχουν δεσμευθεί διά συμφωνητικού τα δύο μέρη (εκμισθωτής και μισθωτής).
Το ζήτημα του μονομερούς αυτού χειρισμού υπέρ του μισθωτή δημιουργεί σαφές πλαίσιο ανασφάλειας για τον υποψήφιο ξένο θεσμικό επενδυτή, ως προς τη βιωσιμότητα της αποπληρωμής της αρχικής κεφαλαιακής του τοποθέτησης. Από εμπειρία σας λέγω ότι εφόσον κριθεί ως απαραίτητη η παραμονή μιας τέτοιας πρόβλεψης στη σχετική νομοθεσία, θα πρέπει τουλάχιστον να εξομαλυνθεί δημιουργώντας προϋποθέσεις υποχρεωτικής παραμονής του μισθωτή για τουλάχιστον 60% – 70% της χρονικής περιόδου για την οποία υπογράφει ως διάρκεια της μίσθωσης. Κατ’ αυτό τον τρόπο, θα επικρατήσει η αρχή της αναλογικότητας στη σχέση μεταξύ μισθωτών και εκμισθωτών και θα αρθεί ένα ουσιώδες ζήτημα που εισάγεται ως σημαντικός παράγων ρίσκου στα διάφορα μοντέλα αξιολόγησης που χρησιμοποιούν οι ξένοι.
Θα λέγαμε δε, ότι μια τολμηρότερη σφυρηλάτηση των σχέσεων ιδιοκτήτη / επενδυτή και μισθωτή θα επιτυγχανόταν με την εφαρμογή (κατόπιν της σχετικής προσαρμογής) του βρετανικού ή και του γαλλικού καθεστώτος που διέπει τις μισθωτικές σχέσεις, ειδικότερα δε σε ότι αφορά στη δυνατότητα αλλεπάλληλων μισθώσεων (sub-tenancies) κάτι που και σε εθιμικό επίπεδο είναι ιδιαίτερα δύσκολο στην Ελληνική αγορά.
Οι τοπικές αρχές
Στο Πολεοδομικό 2ο Πεδίο, θα θέταμε ως μείζονος σημασίας ζήτημα αυτό της ετεροχρονισμένης παρέμβασης στο πολεοδομικό γίγνεσθαι, διαφόρων τοπικών κυρίως αρχόντων, οι οποίοι λαμβάνουν πολεοδομικού τύπου αποφάσεις και προβαίνουν σε δυναμικές παρεμβάσεις ακύρωσης σημαντικών επενδυτικών σχεδίων. Αυτού του τύπου οι ενέργειες επηρεάζουν σημαντικά και τα δημόσια ακίνητα, καθώς διαμορφώνεται μια εντελώς αντιοικονομική και σαφώς εσφαλμένη προσέγγιση σχετικά με τη χρήση ακινήτων του ελληνικού Δημοσίου. Κατά την άποψή μας, η διοίκηση με όποια μορφή και αν αυτή εμφανίζεται (κεντρική, νομαρχιακή ή τοπική αυτοδιοίκηση) θα πρέπει να δρα και να αποφασίζει μέσω ενός συγκεκριμένου ενιαίου μηχανισμού αποφάσεων για τον πολεοδομικό χώρο, που θα τη διαφυλάσσει από παλινωδίες, οι οποίες μόνο βλαπτική εικόνα δημιουργούν απέναντι στους επενδυτές απαξιώνοντας σημαντικές επενδυτικές προσπάθειες στη γένεση τους.
Ενας τέτοιος μηχανισμός, που θα ακολουθεί σαφή βήματα έως την τελική έγκριση των απαιτούμενων αδειοδοτήσεων, θα διορθώσει και το στρεβλωτικό φαινόμενο ακυρωτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας σε ήδη αδειοδοτημένες επενδύσεις, που βρίσκονται αρκετές φορές σε φάση εκτέλεσης. Επίσης, θα αποτρέψει ενέργειες ετεροχρονισμένης δέσμευσης σημαντικών ακινήτων από τοπικούς άρχοντες, καθώς οι τελευταίοι θα πρέπει, κατά την άποψή μας, να έχουν καταθέσει τις απόψεις τους για τη χωροθέτηση των αναγκών της τοπικής κοινωνίας που διοικούν, εντός του 1ου εξαμήνου της 4ετίας για την οποία έχουν εκλεγεί, οι δε ανάγκες αυτές να είναι συμβατές με τις οικονομικές δυνατότητες και το προγραμματισμό του κάθε ΟΤΑ.
Ωθηση στις επενδύσεις
Κατ’ αυτό τον τρόπο, θεωρούμε ότι θα λυθεί ένα ζωτικής υφής θέμα. Αυτό, συνδυαζόμενο με τον εκσυγχρονισμό και την επιτάχυνση των διαδικασιών της πολεοδομικής νομοθεσίας, ειδικότερα σε θέματα που αφορούν οργάνωση του χώρου με βάση επιθυμητές χρήσεις γης και παράλληλη εφαρμογή των συνοδευτικών όρων δόμησης, θα δώσει ώθηση σε σημαντικό αριθμό επενδυτικών σχεδίων, που σήμερα αντιμετωπίζουν το φάσμα του οριστικού μαρασμού και της πιθανής ακύρωσης.
Ως αναφορές μόνο θα δώσω το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ στον Πειραιά όπου ο πορτογαλικός όμιλος SONAE προσπαθεί να βρει πολεοδομική διέξοδο επί 5ετία, του ακινήτου των πρώην Λιπασμάτων στη Δραπετσώνα και των αντίστοιχων της ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ και ΒΡ κ.ά., που θα μπορούσαν να αποτελέσουν πόλους αστικής ανάπλασης και ανάπτυξης. Επίσης να αναφερθώ στο θέμα που δημιουργήθηκε από την απόφαση του ΣτΕ για τους όρους δόμησης που ισχύουν στην εμπορική και οικιστική ανάπτυξη του Χωριού Δημοσιογράφων στο Μαρούσι. Τέλος, στα πολεοδομικά προβλήματα που διαβλέπω να εμφανίζονται στα δύο ακίνητα ιδιοκτησίας ΟΣΕ, για τα οποία έχει ξεκινήσει η προσπάθεια να αξιοποιηθούν μέσω της θυγατρικής ΓΑΙΑΟΣΕ, στον Αγιο Διονύσιο Πειραιά και στο Παλαιό Μηχανοστάσιο στον Ρέντη. Και τα δύο ακίνητα είναι τυπικώς εκτός σχεδίου εντός όμως αστικού ιστού, για τα οποία προσδοκά ο ΟΣΕ να προσελκύσει το ενδιαφέρον και ξένων επενδυτών.
Ο φορολογικός σχεδιασμός
Το 3ο πεδίο στο οποίο θα αναφερθούμε είναι το φορολογικό πλαίσιο μέσα στο οποίο καλούνται οι ξένοι θεσμικοί να υλοποιήσουν τα επενδυτικά τους σχέδια στη χώρα μας. Εδώ θα θέλαμε να σταθούμε στο ζήτημα της απαξίωσης των πιθανών επενδύσεων, η οποία δημιουργείται από το σπασμωδικό σχεδιασμό φορολογικών μέτρων. Πλέον πρόσφατο παράδειγμα, η επιβολή φορολόγησης με ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτων που ανήκουν σε off-shore εταιρείες. Ενώ ουσιαστική πρόθεση του νομοθέτη ήταν η πάταξη της φοροδιαφυγής συγκεκριμένων μορφών δραστηριότητας, η χωρίς διακρίσεις εφαρμογή του νόμου οδηγεί (εφόσον δεν έχουμε άρση της επίμαχης διάταξης) σε ουσιαστική απαξίωση των επενδύσεων, στις οποίες έχουν προβεί οι ξένοι θεσμικοί που έχουν δραστηριοποιηθεί στην Ελλάδα και θα οδηγήσει σε έξοδό τους από την ελληνική αγορά ακινήτων.
Η δημιουργία παρενεργειών (externalities) από την εφαρμογή ενός θετικού κατά τα άλλα φορολογικού νομοθετήματος σε διαφανή οικονομική δραστηριότητα όπως αυτή που εξασκούν οι ξένοι θεσμικοί -ενώ στόχος του νομοθέτη είναι ο περιορισμός της φοροδιαφυγής σε αδιαφανή αντίστοιχη δραστηριότητα- δείχνει έλλειψη ευελιξίας του σχεδιασμού και κυρίως σαφή μεταβολή του πλαισίου που είχε τεθεί και με βάση το οποίο κινήθηκαν για την υλοποίηση των επενδύσεών τους οι διάφοροι ξένοι θεσμικοί.
Μακροχρόνιο πλαίσιο
Σε αυτά τα δύο κρίσιμα ζητήματα θα ήθελα λοιπόν να σταθώ σε ότι αφορά στο τρίτο πεδίο που πραγματευόμαστε, δηλαδή:
– Στην έλλειψη μακροχρόνιου σταθερού φορολογικού πλαισίου για τους εγχώριους και ξένους παίκτες της αγοράς.
– Στη δημιουργία παρενεργειών (externalities) στη λειτουργία της αγοράς από τη λήψη φορολογικών μέτρων που είχαν διαφορετικής χρησιμότητας κύριο φορολογικό στόχο.
Εάν λάβουμε υπόψη μας ότι οι περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα, είτε αυτές γίνονται μέσω σχημάτων παραχώρησης για συγκεκριμένη περίοδο (concessions) είτε αποτελούν απευθείας τοποθετήσεις υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά μέσω ειδικών εταιρειών – «οχημάτων» (SPVs), είναι σαφές ότι ο λανθασμένος φορολογικός χειρισμός τους οδηγεί σε πλήρη πτώση του επενδυτικού ενδιαφέροντος και σε μαρασμό της αγοράς.
(1) O κ. Δημήτρης Μανουσάκης είναι διευθύνων σύμβουλος της FPD Savills