Επειτα από πολυετείς διαπραγματεύσεις και αμοιβαίες δεσμεύσεις η προς ανατολάς διεύρυνση της Ευρωπαϊκής Ενωσης γίνεται φέτος πραγματικότητα, εξέλιξη που θα αποτελέσει ένα από τα σημαντικότερα πολιτικο-οικονομικά γεγονότα της χρονιάς που προσφάτως ξεκίνησε. Με τη διεύρυνση αυτή ο πληθυσμός της E.E αυξάνεται κατά 27% στα 483 εκατ. κατοίκους, ενώ η γεωγραφική της έκταση κατά 34%. Ομως, τα νέα μέλη θα προσθέσουν μόλις 5% με 6% στο ΑΕΠ της E.E. Πρόκειται για μια εξέλιξη που θα επηρεάσει άμεσα τον τρόπο λειτουργίας και τη δομή των ευρωπαϊκών επιχειρήσεων, επιφέροντας ταυτόχρονα σημαντικές αλλαγές σε όλους τους κλάδους της οικονομίας. Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατη έρευνα της Cushma& Wakefield Healey & Baker, στην οποία συμμετείχαν διευθυντικά στελέχη 501 κορυφαίων ευρωπαϊκών εταιρειών, η διεύρυνση της Ευρωπαϊκής Ενωσης θα επηρεάσει τις επιχειρήσεις της Γηραιάς Ηπείρου σε μεγαλύτερο βαθμό απ’ ό,τι η πορεία της αμερικανικής οικονομίας, ο ασιατικός ανταγωνισμός ή η απειλή της τρομοκρατίας.
Η Κεντρική Ευρώπη
Η διεύρυνση της E.E. θα επιφέρει σημαντικές αλλαγές και στην αγορά του real estate. O σημαντικός όγκος ξένων επενδύσεων που προσελκύουν τα τελευταία χρόνια οι χώρες της Κεντρικής Ευρώπης -κυρίως η Πολωνία, η Ουγγαρία και η Δημοκρατία της Τσεχίας- δημιούργησαν νέες αγορές τόσο στον κλάδο των εμπορικών καταστημάτων όσο και αυτών των γραφειακών χώρων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της C & W H & B αρκετές είναι οι επιχειρήσεις που πλέον επιλέγουν να στεγαστούν στη Βαρσοβία, στην Πράγα ή στη Βουδαπέστη έναντι των «γειτονικών» γερμανικών πόλεων όπως το Βερολίνο. Από την άλλη πλευρά, στις πόλεις που φιλοξενούν σημαντικά διοικητικά όργανα της E.E., όπως είναι το Στρασβούργο, το Λουξεμβούργο ή τη Φρανκφούρτη, αναμένεται αύξηση της ζήτησης γραφειακών χώρων για την κάλυψη των πρόσθετων αναγκών. Ηδη, η EKT έχει κινηθεί για την εξασφάλιση 22.000 τ.μ. πρόσθετων χώρων στις οποίες θα στεγάσει νέες υπηρεσίες της που σχετίζονται άμεσα με τα νέα μέλη. Παράλληλα, η συνεχής βελτίωση του βιοτικού επιπέδου και η αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος ανοίγουν τον δρόμο σε μεγάλες αλυσίδες λιανικών πωλήσεων που βλέπουν στις πάλαι ποτέ κομμουνιστικές χώρες αγορές με μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης και εκατομμύρια καταναλωτών με μεγάλη διάθεση να καταναλώσουν. Για τον κλάδο του real estate η ένταξη των χωρών αυτών στην E.E. έχει κατά κάποιον τρόπο πραγματοποιηθεί αρκετά χρόνια νωρίτερα, αν κρίνουμε από τις αλλαγές που έχουν συντελεστεί, με σημαντικότερη την εκτόξευση της ζήτησης, στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Παράλληλα, ο εκσυγχρονισμός του νομικού πλαισίου και των κανόνων που διέπουν την ιδιοκτησία γης και ακινήτων στις χώρες της Κεντρικής Ευρώπης, στο πλαίσιο του προγράμματος σύγκλισης, ενεθάρρυνε ακόμα περισσότερο την «εισβολή» των ξένων επενδυτών.
Ας δούμε όμως αναλυτικότερα την αγορά ακινήτων τριών από τα σημαντικότερα νέα μέλη της περιοχής της Κεντρικής Ευρώπης.
Πολωνία: σε φάση σταθεροποίησης
Η πολωνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σήμερα στη φάση της σταθεροποίησης, καθώς μετά μία διετία (2000 – 2001) τρελής ανόδου, έφθασε στα όριά της, εμφανίζοντας σημεία κορεσμού με φυσικό επακόλουθο την υποχώρηση των τιμών τόσο σε επαγγελματικούς χώρους όσο και κατοικίες, «βοηθούμενη» βέβαια και από την επιβράδυνση του ρυθμού οικονομικής ανάπτυξης. Το 2003, οι αξίες στην αγορά γραφείων συνέχισαν την πτωτικη τους πορεία, αν και η προσφορά νέων κατασκευών μειώθηκε αισθητά (από 300.000 τ.μ. το 2000 σε 111.000 τ.μ. πέρυσι). Το 2002, οι τιμές των ενοικίων στο επιχειρηματικό κέντρο της Βαρσοβίας κινήθηκαν μεταξύ 18 και 25 ευρώ / τ.μ. αλλά για το 2003 η μείωση αγγίζει σε πολλές περιπτώσεις ακόμα και το 20%, καθώς οι διαθέσιμοι χώροι καλύπτουν το 16,8% του συνόλου. Στα προάστια της πόλης, η συρρίκνωση της δραστηριότητας είναι μικρότερη και το περασμένο έτος ενοικιάστηκαν γραφεία συνολικής επιφανειας 84.000 τ.μ. Στις περιοχές αυτές, η τιμή του τετραγωνικού κυμαίνεται μεταξύ 13 – 19 ευρώ. Κατά το τρέχον έτος αναμένεται να ολοκληρωθεί η κατασκευή νέων γραφείων συγκροτημάτων συνολικής επιφανείας 89.000 τ.μ., γεγονός που αναμένεται να ισχυροποιήσει εκ νέου τη θέση των ενοικιαστών. Σε ό,τι αφορά στην αγορά επαγγελματικών χώρων εκτός της Βαρσοβίας ενδιαφέρον εμφανίζει το σύνολο των μεγάλων αστικών κέντρων Λοτζ, Κρακοβία, Γκντάνσκ. Σύμφωνα με τις τελευταίες εκτιμήσεις, 120 εταιρείες δρομολογούν την ένταξή τους στην πολωνική αγορά μέχρι το 2005, κάτι που εξασφαλίζει την υψηλή ζήτηση για χώρους καταστημάτων. Τα τελευταία χρόνια, τα εμπορικά κέντρα έχουν αναχθεί σε μόδα στην Πολωνία και η συντριπτική τους πλειοψηφία κατασκευάζεται στη Βαρσοβία. Την τελευταία διετία η πόλη απέκτησε τρία καινούργια εμπορικά κέντρα με επιφάνεα εμπορικών χώρων 98.000 τ.μ. Στα καινούργια εμπορικά κέντρα η τιμή για καταστήματα κάτω των 100 τ.μ. κυμαίνεται μεταξύ 30 – 50 ευρώ, ενώ για μεγαλύτερα καταστήματα οι αντίστοιχες τιμές είναι 5 – 11 ευρώ / τ.μ.
Τσεχία: σε υψηλά επίπεδα η ζήτηση
Η συνολική επιφάνεια των νεόδμητων γραφειακών χώρων το 2003 εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 128.300 τ.μ. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Colliers International στα επίπεδα αυτά θα κινηθεί η κατασκευή νέων γραφείων και το 2004, αλλά αυτό θα εξαρτηθεί από τον ρυθμό των προ-ενοικιάσεων, δηλαδή των ενοικιάσεων πριν από την ολοκλήρωση του κτιρίου. Αν και η προσφορά νέων γραφείων είναι μεγάλη, οι τιμές ενοικίασής τους παραμένουν σταθερές, καθώς η αγορά εμφανίζει αξιοσημείωτη δυναμική και η ζήτηση παραμένει σε υψηλά επίπεδα. Το 2002 στην Πράγα ενοικιάστηκαν γραφεία επιφανείας 193.000 τ.μ. συμπεριλαμβανομένων των επενοικιάσεων και των ανανεώσεων. Στο κέντρο της πόλης, το μηνιαίο ενοίκιο γραφείων κυμαίνεται μεταξύ 17 και 20 ευρώ / τ.μ., ενώ στις μη κεντρικές συνοικίες η τιμή είναι μειωμένη κατά 4 ευρώ / τ.μ. περίπου. Για παλαιότερα κτίρια το μίσθωμα υποχωρεί στα 10 ευρώ / τ.μ. Σε ό,τι αφορά τη μελλοντική πορεία των ενοικίων γραφειακών χώρων, οι προβλέψεις κάνουν λόγο για σταθερότητα ή μικρή πτώση.
Η αγορά καταστημάτων και λοιπών εμπορικών χώρων γνωρίζει επίσης μεγάλη ανάπτυξη. Αν και το πρώτο εμπορικό κέντρο στην Πράγα λειτούργησε το 2001, η πόλη σήμερα διαθέτει τέσσερα. Σημαντική είναι και η διείσδυση των σούπερ μάρκετ που κυριαρχούν στην ενοικίαση των μεγάλων χώρων. Στην Τσεχία δραστηριοποιείται η Carrefour με επτά καταστήματα, η Tesco με 5, η Hypernova με 4, η Kaufland με 23 και η Makro με 5. Για εφέτος αναμένεται η ολοκλήρωση του εμπορικού κέντρου Flora Plaza με εμπορικούς χώρους 21.000 τ.μ. αλλά και το πρώτο 3-D Cinema στην Τσεχία. Για το επόμενο έτος αναμένεται η κατασκευή τριών νέων εμπορικών κέντρων. Οι τιμές ενοικίασης των καταστημάτων εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη θέση του ακινήτου και την περιοχή, με αποτέλεσμα να εμφανίζονται μεγάλες διαφοροποιήσεις. Για χώρους μεταξύ 50 και 500 τ.μ. το μηνιαίο μίσθωμα κυμαίνεται από 50 – 150 ευρώ / τ.μ., ενώ για καταστήματα έως 250 τ.μ. το κόστος κυμαίνεται από 25 – 95 ευρώ / τ.μ. H τάση στα ενοίκια εμπορικών χώρων είναι αυξητική, καθώς μεγάλες αλυσίδες λιανικών πωλήσεων αναζητούν πρόσβαση στην τοπική αγορά.
Ουγγαρία: σε άνοδο οι τιμές καταστημάτων – εμπορικών χώρων
Οπως συμβαίνει στην Τσεχία ή στην Πολωνία, το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας εξελίσσεται στην πρωτεύουσα της χώρας, τη Βουδαπέστη. Ο ποταμός Δούναβης χωρίζει την πόλη σε δύο τμήματα, τη Βούδα και την Πέστη, με την πρώτη να περιλαμβάνει και το οικονομικό κέντρο της πόλης, γεγονός που τη φέρνει στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος για την αγορά του real estate. Στα τέλη του 2003, η συνολική επιφάνεια γραφειακών χώρων στη Βουδαπέστη υπολογιζόταν σε 1,67 εκατ. τ.μ. με το 23,7% του συνόλου να παραμένει προς διάθεσιν. Τα τελευταία χρόνια, πολλές επιχειρήσεις διστάζουν να ενοικιάσουν γραφεία στο εμπορικό κέντρο, εξαιτίας του εντεινόμενου κυκλοφοριακού προβλήματος και των πολύ ακριβών χώρων στάθμευσης.
Στην αγορά καταστημάτων και εμπορικών χώρων οι τιμές κινούνται ανοδικά, καθώς η μεγάλη ζήτηση για νέα καταστήματα και χώρους σε εμπορικά κέντρα υπερκαλύπτει την προσφορά. Οι σημαντικές αυξήσεις των αποδοχών την τελευταία διετία έχουν εκτοξεύσει τις καταναλωτικές δαπάνες με αποτέλεσμα την ταχεία επέκταση μεγάλων εμπορικών αλυσίδων, αλλά και την εμφάνιση νέων εταιρειών στην αγορά.
Εξάλλου, η ουγγρική αγορά λιανικών πωλήσεων είναι με διαφορά η πλέον ανεπτυγμένη της Κεντρικής Ευρώπης, ενώ η συμπεριφορά των καταναλωτών προσεγγίζει τα δυτικά πρότυπα. Η τιμή ενοικίασης του τ.μ. κυμαίνεται μεταξύ 75 – 100 ευρώ, έχοντας υποχωρήσει κατά 20% σε σύγκριση με το 2002, λόγω του εντεινόμενου ανταγωνισμού των περιφερειακών εμπορικών κέντρων.