ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Επενδυτικές ευκαιρίες

Ημεγάλη αύξηση τιμών που χαρακτήρισε την αγορά ακινήτων στη διάρκεια των προηγούμενων χρόνων έχει καταστήσει υπόθεση των λίγων την επένδυση σε κάποιο ακίνητο και ιδιαίτερα στην κατοικία. H αγορά, με επενδυτική χροιά, ενός καλού ακινήτου -από άποψη θέσης, τετραγωνικών και ηλικίας- σε μια καλή περιοχή της Αθήνας απαιτεί πλέον ένα σημαντικό κεφάλαιο το οποίο η μεγάλη πλειοψηφία δεν διαθέτει. Ομως, οι λεγόμενες «υποβαθμισμένες» περιοχές της πρωτεύουσας προσφέρουν πληθώρα επενδυτικών ευκαιριών και επιλογών και δεν θα ήταν υπερβολή να υποστηρίξει κανείς ότι σε αυτές τις περιοχές μπορεί κανείς να εντοπίσει «χρυσάφι».

Τα ακίνητα που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας ή της δυτικής Αττικής εμφανίζουν σήμερα ιδιαίτερα χαμηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά οι προοπτικές τους είναι αντιστρόφως ανάλογες. Οι περιοχές αυτές αναβαθμίζονται σταδιακά και σε πολλές εξ αυτών πραγματοποιούνται σημαντικά έργα ανάπλασης τα οποία στο μέλλον θα αναδείξουν αυτές τις περιοχές συμπαρασύροντας και τις αξίες των ακινήτων. Περιοχές όπως ο Κεραμεικός, το Μεταξουργείο ή ο Βοτανικός εμφανίζουν σήμερα ευοίωνες προοπτικές, ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε το παράδειγμα του Ψυρρή ή του Θησείου κατά το οποίο η ανάπλαση που πραγματοποιήθηκε εκτόξευσε τις αξίες των ακινήτων που σήμερα περιλαμβάνονται στα πλέον περιζήτητα των Αθηνών. Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας Property, το 1998 στην περιοχή του Μεταξουργείου η μέση τιμή πώλησης του τ.μ. δεν ξεπερνούσε τα 342 ευρώ. H αντίστοιχη τιμή πέρσι διαμορφώθηκε στα 957 ευρώ, σημείωσε δηλαδή αύξηση της τάξεως του 180%. Αντίστοιχα σημαντική είναι η αύξηση της τιμής του τ.μ. και στον Κεραμεικό (93%) καθώς το 1998 ήταν στα 490 ευρώ ένω πέρσι διαμορφώθηκε στα 945 ευρώ. Στην οδό Αχαρνών το ποσοστό αύξησης της περιόδου 1998-2003 υπολογίζεται σε 85%, ενώ στην περιοχή της Πλατείας Βικτωρίας σε 75%. Από τα παραπάνω νούμερα προκύπτει ότι ο διορατικός επενδυτής θα μπορούσετο 1998 να αγοράσει, με σχετικά μικρό κεφάλαιο 20.520 ευρώ ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στο Μεταξουργείο, η αξία του οποίου σήμερα θα ήταν περίπου 57.420 ευρώ. Ταυτόχρονα, ο επίδοξος επενδυτής δεν πρέπει να αποθαρρύνετε από τον χαρακτηρισμό «υποβαθμισμένη» για κάποια περιοχή, καθώς είναι ξεκάθαρο ότι διαφορετικές περιοχές επιλέγουμε για την κατοικία μας και διαφορετικές για τις επενδύσεις μας.

Τα συγκεκριμένα ακίνητα ενοικιάζονται κυρίως σε οικονομικούς μετανάστες, φοιτητές ή οικογένειες με περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες, κάτι που σημαίνει ότι τα ενοίκιά τους είναι χαμηλά σε σύγκριση με το μέσο ενοίκιο που συναντάμε σήμερα στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής. Αυτό σημαίνει ότι τα εισοδήματα που θα επιφέρει στον ιδιοκτήτη του θα είναι περιορισμένα και το ποσοστό της απόδοσης μπορεί να κινηθεί μεταξύ του 5% και σε λιγότερες περιπτώσεις του 10%. Δεν ισχύει όμως το ίδιο και με την υπεραξία που μπορεί να παράξει στο μέλλον η οποία μπορεί να υπερβεί και το 40%.

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ρεβύθη, πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής, «η αγορά κατοικίας στις λεγόμενες «υποβαθμισμένες» περιοχές αποτελεί μια ιδιαιτέρως ασφαλής επένδυση καθώς -λόγω των χαμηλών τιμών- η συγκεκριμένη αγορά δεν επηρεάζεται από τους κλυδωνισμούς της κτηματαγράς, όπως μας έδειξε το πρόσφατο παρελθόν. Παράλληλα, τα έργα ανάπλασης που πραγματοποιούνται, κυρίως σε Βοτανικό ή Κεραμεικό, αναβαθμίζουν αισθητά τις περιοχές αυτές και δημιουργούν υπεραξίες που δεν θα αργήσουν να φανούν. Ενδιαφέρον είναι επίσης το στοιχείο ότι η αναβάθμιση που ήδη έχει αρχίσει να υλοποιείται δεν αντικατοπτρίζεται και δεν έχει προεξοφληθεί μέχρι στιγμής στις αξίες των ακινήτων. Εκτιμώ ότι με 73.300 ευρώ μπορεί κανείς να αγοράσει ένα διαμέρισμα που στο μέλλον μπορεί να αποφέρει σημαντικές υπεραξίες αν και προτιμότερα είναι τα διαμερίσματα μέχρι 60 τ.μ. Ας μην ξεχνάμε ότι τα μικρά διαμερίσματα έχουν συνήθως υψηλότερες αποδόσεις».

Η επένδυση στη συγκεκριμένη αγορά ακινήτων βέβαια εμπεριέχει και κινδύνους, καθώς δεν υπάρχει επένδυση που να μην εμπεριέχει σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό το στοιχείο του ρίσκου. O σημαντικότερος κίνδυνος ελλοχεύει στη μη υλοποίηση των έργων ανάπλασης που έχουν προγραμματιστεί για μια συγκεκριμένη περιοχή ή μη επαλήθευση των αναπτυξιακών προοπτικών.