Ηλεωφόρος Μεσογείων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους οδικούς άξονες της πρωτεύουσας, αλλά μέχρι σήμερα οι εμπορικές δραστηριότητες κατά μήκος της δεν έχουν γνωρίσει ανάλογη ανάπτυξη. Το ενδιαφέρον των μεγάλων επιχειρήσεων για μίσθωση γραφείων σε αυτήν τη σημαντική, κατά τα άλλα, λεωφόρο παραμένει εξαιρετικά περιορισμένο, γεγονός που αποθαρρύνει και την πλειοψηφία των κατασκευαστών να προχωρήσουν σε νέες αναπτύξεις γραφειακών χώρων. Παρά το γεγονός ότι λειτουργούν υπέρ της μια σειρά από παράγοντες, όπως το μετρό (στάσεις Κατεχάκη και Εθνική Αμυνα), η πρόσβαση στην Αττική Οδό και το αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος», αλλά και οι χαμηλότερες από την Κηφισίας τιμές για ενοικίαση γραφείων, η Λ. Μεσογείων δεν έχει κατορθώσει να συγκεντρώσει το ενδιαφέρον των εταιρειών, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, με αποτέλεσμα να παραμένει ο «φτωχός συγγενής» μεταξύ των μεγάλων λεωφόρων της πρωτεύουσας. Ταυτόχρονα, η δημιουργία νέων υποαγορών γραφειακών χώρων κατά μήκος της Εθνικής αλλά και της Αττικής Οδού, που λειτουργούν ως φθηνότερες εναλλακτικές επιλογές έναντι της Κηφισίας, δυσχεραίνει ακόμα περισσότερο τη θέση της Μεσογείων και μάλιστα σε μια περίοδο που η αγορά γραφείων δέχεται παγκοσμίως έντονες πιέσεις.
«Το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει σήμερα η Μεσογείων είναι ο μικτός χαρακτήρας που εμφανίζει, με συνέπεια να της στερείται η ταυτότητα και ο χαρακτήρας του επιχειρηματικού κέντρου, κάτι το οποίο εμφανίζει η Κηφισίας ή, τουλάχιστον, έχει εδραιωθεί στη συνείδηση του επιχειρηματικού κόσμου. Ταυτόχρονα, δεν υπάρχει σημαντικός αριθμός ελεύθερων οικοπέδων και όσα υπάρχουν είναι περιορισμένων διαστάσεων και δεν επιτρέπουν την ανάπτυξη των κατάλληλων γραφειακών χώρων, με ενιαίους χώρους τουλάχιστον 1.000 τ.μ. με ψευδοροφές και δυνατότητα υποδοχής σύγχρονου τηλεπικοινωνιακού εξοπλισμού, που εμφανίζουν σήμερα ζήτηση», αναφέρει στην «K» η γενική διευθύντρια της μεσιτικής εταιρείας Sotiropoulos Bross, κ. Νίκη Σύμπουρα. Σύμφωνα με την κ. Σύμπουρα, η λεωφόρος Μεσογείων υπερτερεί έναντι της Κηφισίας από άποψη προσβάσεων, αλλά υστερεί σημαντικά σε ό,τι αφορά την ποιότητα κτιρίων. Εξαιρέσεις αυτού του κανόνα αποτελούν τα κτίρια «Σάλπα» και «Ιλισός», αλλά και το υπό κατασκευήν τριώροφο συγκρότημα γραφείων της Sarbro Development, συνολικού εμβαδού 2.770 τ.μ. στη συμβολή της λεωφόρου με την οδό Ευαγγελιστρίας. Ομως, αν και το συγκεκριμένο κτίριο μπορεί να χαρακτηρισθεί υψηλών προδιαγραφών και διαθέτει υπόγειους χώρους στάθμευσης 4.000 τ.μ., το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων για τη μίσθωση των χώρων παραμένει περιορισμένο, με αποτέλεσμα η κατασκευάστρια εταιρεία να επιβραδύνει τους ρυθμούς ανέγερσης του κτιρίου.
Οι τιμές ενοικίασης των γραφειακών χώρων στη λεωφόρο Μεσογείων κινούνται μεταξύ 11 και 21 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με τη θέση και την ποιότητα κατασκευής του ακινήτου. Σύμφωνα με παράγοντες της αγορές, οι τιμές που τείνουν προς το ανώτερο άκρο θεωρούνται ιδιαίτερα υψηλές σε σύγκριση με αυτό που προσφέρει η Μεσογείων.
Πέραν των προβλημάτων που δημιουργούν οι μικτές χρήσεις και η έλλειψη ποιοτικών γραφειακών συγκροτημάτων, η Μεσογείων δείχνει να απεμπολεί και το πλεονέκτημα της σημαντικότερης διόδου προς το αεροδρόμιο, μετά την πλήρη λειτουργία της Αττικής Οδού αλλά και του περιφερειακού του Υμηττού. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας «Δανός και Συνεργάτες» κ. Γιάννη Παρασκευόπουλο, με το υπάρχον οδικό δίκτυο υπάρχουν πολλές εναλλακτικές επιλογές για να πάει κανείς στο αεροδρόμιο ή στην αναπτυσσόμενη περιοχή της πεδιάδας των Μεσογείων. «Ομως, ο παράγοντας που μπορεί να επιφέρει σημαντικές αλλαγές και να αναβαθμίσει αισθητά τη Λ. Μεσογείων είναι η επέκταση του μετρό».
Οσον αφορά την αγορά των καταστημάτων, κύριο χαρακτηριστικό της Μεσογείων είναι ο κατακερματισμός σε πολλές επιμέρους αγορές. Αν και έχουν τοποθετηθεί σχεδόν όλες οι μεγάλες αλυσίδες κάθε κλάδου, υπάρχουν πολλές «νεκρές» ζώνες κατά μήκος της οδού. Το τελευταίο διάστημα παρατηρείται αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων καταστημάτων, ενώ αυξημένη είναι η ζήτηση για μεγάλους χώρους, καθώς κυριαρχούν οι εκθέσεις επίπλων και αυτοκινήτων αλλά και τα σημεία πώλησης ηλεκτρικών συσκευών.