ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Απαλλάσσονται από σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις

Το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς αποτελεί το μεγάλο πλεονέκτημα των εταιρειών επένδυσης σε ακίνητη περιουσία. Το ισχύον φορολογικό πλαίσιο προβλέπει την απαλλαγή τους από σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις (φόρος εισοδήματος 35%, συμπληρωματικός φόρος μισθωμάτων 3%, φόρος αγοράς ακινήτων 11%, ΦΜΑΠ κ. ά.), καθώς επίσης και την απαλλαγή τους από τη διενέργεια αποσβέσεων για τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου επενδύσεών τους. Η φορολογική επιβάρυνση των εταιρειών περιορίζεται μόνο στο 0,3% επί της αξίας της περιουσίας τους. Σε αντάλλαγμα, οι ΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένες να διανείμουν ποσοστό από 80% έως 95% των ετησίων κερδών τους στους μετόχους τους υπό τη μορφή μερίσματος.

Σε ακίνητα το 70%

Το επενδυτικό πλαίσιο λειτουργίας των ΕΕΑΠ προβλέπει την επένδυση των διαθεσίμων τους κατά κύριο λόγο σε ακίνητα αποπερατωμένα σε ποσοστό άνω του 70%, ενώ το υπόλοιπο κατανέμεται, ανάλογα με τη στρατηγική κάθε εταιρείας, σε κινητές αξίες και τραπεζικές καταθέσεις. Πάντως, οι εταιρείες υποχρεούνται βάσει νόμου να διατηρούν σε ρευστό ποσό που αντιστοιχεί στο 10% της αξίας των ακινήτων τους. Από αυτά τα κεφάλαια χρηματοδοτείται και η επιθυμία κάθε μετόχου να ρευστοποιήσει τις μετοχές του. Αλλωστε, αυτή ακριβώς η ευκολία εισόδου-εξόδου σε μία ΕΕΑΠ είναι και ένα από τα μεγάλα της πλεονεκτήματα, απέναντι σε άλλου είδους επενδύσεις.

Οι αποτιμήσεις των ακινήτων κάθε εταιρείας διενεργούνται από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών σε εξαμηνιαία βάση και δημοσιεύονται στην Κατάσταση Επενδύσεων κάθε εταιρείας. Αλλο ένα δείγμα του επαγγελματικού πλαισίου λειτουργίας των εταιρειών αυτών είναι ότι η απόκτηση και η μεταβίβαση ακινήτων κάθε εταιρείας προϋποθέτει την προηγούμενη, δεσμευτική για την εταιρεία, εκτίμηση της αξίας τους από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών. Ετσι, αποφεύγονται φαινόμενα του πρόσφατου παρελθόντος, όταν αρκετές επιχειρήσεις απέκτησαν ακίνητα (π.χ. κτίρια γραφείων) αγνοώντας τις εκτιμήσεις που είχαν δοθεί, καταβάλλοντας έως και διπλάσιο τίμημα.

Ο νόμος για τη σύσταση και λειτουργία των ΕΕΑΠ (N.2778) ψηφίστηκε το 1999. Αν και στην αρχή προκάλεσε το έντονο ενδιαφέρον τραπεζικών και κατασκευαστικών ομίλων, αλλά και εταιρειών ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων, χρειάστηκε να περάσουν 6 ολόκληρα χρόνια για να δούμε την πρώτη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (Πειραιώς Real Estate) στο ταμπλό της Σοφοκλέους. Μεταξύ αυτών που είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον για σύσταση ΕΑΑΠ περιλαμβάνονται η Emporiki Bank, η Αγροτική Τράπεζα και η κοινοπραξία των Alpha Βank-Ελληνική Τεχνοδομική. Μάλιστα, η τελευταία είχε πλησιάσει, τότε, όσο καμία άλλη την πόρτα του Χ.Α., εξασφαλίζοντας την άδεια της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς. Το εγχείρημα δεν προχώρησε τελικά, εξ αιτίας φορολογικών λόγων. Βάσει του ισχύοντος νομικού πλαισίου η υπεραξία που προκύπτει από τη διαφορά της λογιστικής και της εμπορικής αξίας των ακινήτων που θα περιληφθούν στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας φορολογούνται με ποσοστό 35%. Το γεγονός αυτό ώθησε αρκετούς τραπεζικούς ομίλους, κυρίως αυτούς που έχουν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, να εκμεταλλευτούν την ακίνητη περιουσία τους μέσω του sale and lease back. «Ο νόμος για τη δημιουργία αυτών των επενδυτικών σχημάτων χρειάστηκε αρκετό χρόνο για να ξεπεράσει τις παιδικές του ασθένειες και να προσφέρει το κατάλληλο πλαίσιο δραστηριοποίησης. Το αδύναμο σημείο του ήταν το πολύ χαμηλό ύψος δανεισμού για βελτιώσεις στα υπάρχοντα κτίρια. Η πολύ χαμηλή δανειακή μόχλευση όμως δεν αφήνει περιθώρια για ικανοποιητικές αποδόσεις. Πλέον τα σημαντικότερα αντικίνητρα έχουν αρθεί και επιτρέπουν τη σύσταση τέτοιων σχημάτων με μεγαλύτερη ευκολία», τονίζουν τραπεζικοί παράγοντες.

Το Δημόσιο

Ενδιαφέρον για τη σύσταση επενδυτικής εταιρείας εξέφρασε και το Δημόσιο μέσω της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου. Μάλιστα η προηγούμενη διοίκηση της ΚΕΔ είχε εξασφαλίσει τη σχετική άδεια από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς την οποία όμως ποτέ δεν ενεργοποίησε, με αποτέλεσμα η χρονική προθεσμία των 12 μηνών για εισαγωγή στο Χ.Α. να εκπνεύσει. Πλέον η ΚΕΔ προωθεί τις σχετικές διαδικασίες αναμένοντας τη σχετική υπουργική απόφαση. Το χαρτοφυλάκιο της ΚΕΔ περιλαμβάνει 24 εμπορικά ακίνητα, καθώς και ακίνητα που στεγάζουν περιφερειακές υπηρεσίες του Δημοσίου συνολικής αξίας της τάξης των 86 εκατ. ευρώ πλέον των μετρητών που προβλέπει ο νόμος (περίπου 14 εκατ. ευρώ). Τα μετρητά θα προσφερθούν από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠ&Δ). Παράλληλα, η ΚΕΔ παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες σε άλλους φορείς, κυρίως από τον χώρο των ΔΕΚΟ. Αν και δεν κατονομάζονται, το σίγουρο είναι ότι τόσο ο ΟΣΕ, μέσω της θυγατρικής του ΓΑΙΑΟΣΕ, όσο και η ΔΕΗ, ενδεχομένως και η ΕΥΔΑΠ θα μπορούσαν να συμμετέχουν σε ένα τέτοιο σχήμα. Το ενδιαφέρον της δεν έχει κρύψει και η ΟΤΕ Εstate, αλλά η σχετικά πρόσφατη αλλαγή διοίκησης θα επιφέρει κάποια καθυστέρηση. Ενδιαφέρον για τη μετατροπή της σε fund έχει εκδηλώσει και η «Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική», καθώς διαθέτει ένα ιδιαίτερα αξιόλογο χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων και γραφειακών χώρων, χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει κινηθεί προς αυτήν την κατεύθυνση.