O διπλασιασμός του μέσου ύψους των στεγαστικών δανείων, η αύξηση του αιτούμενου ποσοστού χρηματοδότησης και η σημαντική επιμήκυνση της μέσης διάρκειας του δανείου αποτελούν τις σημαντικότερες διαφοροποιήσεις της αγοράς στεγαστικής πίστης στη διάρκεια των τελευταίων ετών. Βασική αιτία γι’ αυτές τις αρνητικές για τους δανειολήπτες εξελίξεις δεν είναι άλλη από τη ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με τα συμπεράσματα που προέκυψαν από την ημερίδα «Η ελληνική αγορά ακινήτων: Χαρακτηριστικά και Προοπτικές» που διοργάνωσε πρόσφατα η τράπεζα EFG Eurobank στη Θεσσαλονίκη.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο αναπληρωτής γενικός διευθυντής και επικεφαλής του τμήματος Στεγαστικής Πίστης της τράπεζας κ. Θεόδωρος Καλαντώνης, στη διάρκεια του 2005 το ύψος του μέσου στεγαστικού δανείου διαμορφώθηκε στις 90.000 ευρώ, ποσό που είναι διπλάσιο σε σύγκριση με τα δεδομένα του 2001. Η εξέλιξη αυτή βέβαια συνδέεται άμεσα με τις μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών που εκτόξευσαν το τελικό κόστος για την αγορά της νεόδμητης κατοικίας. Σύμφωνα με μεσίτες και παράγοντες της αγοράς, πλέον το ελάχιστο κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας μεταξύ 80 και 90 τ.μ. κινείται μεταξύ 160.000 και 180.000 ευρώ, χωρίς στο ποσό αυτό να περιλαμβάνονται συμβολαιογραφικά, δικηγορικά και λοιπά έξοδα.
Οι υψηλές τιμές των κατοικιών επέφεραν αναπόφευκτα αύξηση του ύψους του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο κ. Καλαντώνης, το 2003 για το 83% των περιπτώσεων το ύψους του δανείου κάλυπτε έως το 75% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Σήμερα, το ποσοστό αυτό έχει υποχωρήσει στο 62%, ενώ για το 22% των περιπτώσεων το δάνειο καλύπτει ποσό άνω του 85% της εμπορικής αξίας όταν το 2003 το αντίστοιχο ποσοστό δεν ήταν υψηλότερο του 8%. Η κάλυψη μεγαλύτερου μέρους του κόστους αγοράς της κατοικίας με δανεισμό επέφερε λογικά και την αύξηση της μέσης διάρκειας του δανείου. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2000, όταν η πρώτη μεγάλη έκρηξη τιμών στην κατοικία ήταν γεγονός, το 69,7% των στεγαστικών δανείων είχε διάρκεια έως 15 έτη, ενώ το 30% έφθανε στην 25ετία. Μάλιστα, τα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια άνω των 26 ετών κάλυπταν μόλις το 0,3% του συνόλου. Στο πρώτο τρίμηνο του 2006 η πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί είναι εντελώς διαφορετική. Το ποσοστό στεγαστικών δανείων με διάρκεια αποπληρωμής άνω των 26 χρόνων εκτοξεύτηκε από 0,3% στο 13%, ενώ αυτά της 15ετούς διάρκειας υποχώρησαν από το σχεδόν 70% στο 39%. Πλέον, η πιο δημοφιλής διάρκεια αποπληρωμής, που καλύπτει το 48% των περιπτώσεων, είναι αυτή μεταξύ των 16 και 25 ετών.
Οπως υπογράμμισε ο διευθυντής του τμήματος στεγαστικής πίστης της Eurobank, η αγορά στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα έχει υπερδιπλασιαστεί την τελευταία τετραετία. Στη διάρκεια του 2005 τα συνολικά υπόλοιπα στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκαν στα 45,4 δισ. ευρώ σημειώνοντας αύξηση της τάξεως του 33,4% σε σχέση με το 2004. Οι εκτιμήσεις της Εurobank για το τρέχον έτος τοποθετούν τον ρυθμό αύξησης της στεγαστικής πίστης στο 23,3% που θα διαμορφώσει τα συνολικά υπόλοιπα στο ποσό των 56 δισ. ευρώ, ποσό αυξημένο κατά 166,6% σε σύγκριση με το 2002.
Παρά τη μεγάλη αύξηση της τελευταίας τετραετίας, τα στελέχη της Eurobank εκτιμούν ότι τα περιθώρια ανάπτυξης της στεγαστικής πίστης είναι σημαντικά. Η εκτίμηση αυτή στηρίζεται στο υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, που λειτουργεί υποστηρικτά στην αγορά νεόδμητης κατοικίας με τη συμβολή ενός στεγαστικού δανείου, στα χαμηλά επιτόκια αλλά και στον έντονο ανταγωνισμό μεταξύ των τραπεζών στον συγκεκριμένο τομέα. Μάλιστα το τελευταίο θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς εκτιμάται ότι οι τράπεζες, στην προσπάθεια να διατηρήσουν αλλά και να αυξήσουν το μερίδιό τους στην αγορά στεγαστικών δανείων, θα απορροφήσουν το μεγαλύτερο μέρος των επιβαρύνσεων που θα προκύψει από την αύξηση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.