Ως μία από τις πλέον υποσχόμενες αγορές εμπορικών κέντρων σε πανευρωπαϊκό επίπεδο εμφανίζεται η ελληνική αγορά, καθώς οι προοπτικές της μέχρι το έτος 2010 εμφανίζονται κάτι περισσότερο από ευοίωνες, σύμφωνα τουλάχιστον με τις εκτιμήσεις της Deutsche Bank Real Estate. Ο περιορισμένος αριθμός αναπτύξεων, οι πολεοδομικοί περιορισμοί για τη δημιουργία νέων κέντρων σε συνδυασμό με τις διαρκώς αυξανόμενες καταναλωτικές δαπάνες διαμορφώνουν τις ιδανικές συνθήκες για αύξηση των μισθωμάτων αλλά και των αποδόσεων στις συγκεκριμένες επενδύσεις. Παράλληλα, η είσοδος στην εγχώρια αγορά ολοένα και περισσότερων διεθνών αλυσίδων διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους, σε μια περίοδο που στις παραδοσιακές αγορές καταστημάτων επικρατεί ασφυξία, λόγω της μηδενικής προσφοράς και της τεράστιας ζήτησης. Είναι χαρακτηριστικό ότι η «λίστα αναμονής» για μίσθωση χώρων στο The Mall περιλαμβάνει περισσότερες από 30 επιχειρήσεις.
Σύμφωνα με τις προβλέψεις των αναλυτών της Deutsche Bank Real Estate, ο ρυθμός ανάπτυξης των καταναλωτικών δαπάνών στη δυτική Ευρώπη στην τετραετία 2007-2010 αναμένεται να κινηθεί στο αναιμικό 2% με αισθητές πάντως τοπικές διαφοροποιήσεις. Για το 2006, σε Ολλανδία και Ιταλία η αύξηση των καταναλωτικών δαπανών δεν ξεπέρασε το 1%, στη Γερμανία το ποσοστό ήταν ουσιαστικά αρνητικό, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο η κατάσταση είναι καλύτερη όταν συγκρίνεται με τα δυτικοευρωπαϊκά δεδομένα, αλλά σαφώς φτωχή σε σχέση με τα βρετανικά δεδομένα.
Αύξηση 5%
Στον αντίποδα, η εικόνα ήταν τελείως διαφορετική σε Βόρεια Ιρλανδία, Σουηδία και Ελλάδα. Στο 2006 οι καταναλωτικές δαπάνες ενισχύθηκαν κατά 5% και δεν αναμένεται να πέσουν κάτω από αυτό το ποσοστό σε ετήσια βάση για την επόμενη τετραετία. Δεδομένου ότι η πορεία των λιανικών πωλήσεων αποτελεί βασικό παράγοντα για τη διαμόρφωση των μισθωμάτων στα εμπορικά κέντρα, ειδικά σε αγορές με ιδιαίτερους περιορισμούς στην προσφορά νέων χώρων, αναμένεται ότι η μεγαλύτερη αύξηση μισθωμάτων θα εμφανιστεί στην ελληνική και σουηδική αγορά την περίοδο 2007-2010. Πέραν των λιανικών πωλήσεων, η συνεχιζόμενη επέκταση των διεθνών αλυσίδων λιανικών πωλήσεων σε συνδυασμό με τη βραδεία προσφορά νέων χώρων λειτουργεί υποστηρικτικά στην περαιτέρω ενίσχυση των μισθωμάτων.
Εμπορικά πάρκα μόδας
Στην υπόλοιπη Ευρώπη και πιο συγκεκριμένα σε Ιρλανδία, Γαλλία, Ιταλία και Ισπανία αναμένεται περιορισμένη αύξηση των μισθωτικών αξιών, αν και οι εντεινόμενες αμφιβολίες για την πορεία της αγοράς κατοικίας ελλοχεύουν κινδύνους και απειλούν άμεσα την αγορά λιανικών πωλήσεων με μείωση δαπανών ανά τ.μ., τονίζει η έκθεση της θυγατρικής της γερμανικής τράπεζας στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας. Στη Γαλλία, αναμένεται σημαντική ενίσχυση του κλάδου των λιανικών πωλήσεων, που θα στηρίξει σε ικανοποιητικά επίπεδα τα μισθώματα, αν και η αύξηση της προσφοράς χώρων και οι νέες μορφές αναπτύξεων όπως τα «εμπορικά πάρκα μόδας» εμφανίζεται ικανή να περιορίσει τα έσοδα ανά τ.μ. Εξαίρεση ίσως αποτελέσει η αγορά του Παρισιού, όπου η έλλειψη ποιοτικών εμπορικών χώρων εγγυάται την ικανοποιητική απόδοση της αγοράς.
Για την ιταλική αγορά η συνεχιζόμενη εισροή ξένων αλυσίδων δρα υποστηρικτικά στα μισθώματα των εμπορικών κέντρων, όμως ο χαμηλός όγκος λιανικών πωλήσεων σε συνδυασμό με τον υψηλό αριθμό νέων αναπτύξεων οδηγούν την αγορά σε ανισορροπία και δημιουργούν πτωτικές πιέσεις στα μισθώματα.
Ενήλικοι καταναλωτές
Στην κεντρική και ανατολική Ευρώπη, περιοχή που αρκετές ελληνικές εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων μελετούν προσεκτικά για την υλοποίηση νέων επενδύσεων, η αγορά των εμπορικών κέντρων βρίσκεται σε φάση αναδιάρθρωσης. Μετά την αλματώδη ανάπτυξη των μέσων της δεκαετίας του ’90 η αγορά εισέρχεται σε φάση σταθεροποίησης και αναμένεται ότι σε αυτό το μοτίβο θα ολοκληρώσει τον κύκλο της στα τέλη της τρέχουσας δεκαετίας. Η αγορά της κεντρικής και ανατολικής Ευρώπης χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά εμπορικών χώρων, ενώ από την πλευρά τους οι διεθνείς αλυσίδες εξορθολογίζουν την πολιτική επέκτασης των δικτύων τους με προσεκτικότερες κινήσεις και σαφώς λιγότερα σημεία πώλησης, συνδυασμός που προφανώς πιέζει τα μισθώματα σε αγορές όπως η Ουγγαρία, η Πολωνία ή η Δημοκρατία της Τσεχίας. Εξαίρεση στα παραπάνω αποτελεί η Πράγα, καθώς οι αναπτύξεις νέων εμπορικών χώρων υλοποιούνται στην περιφέρεια και στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα της Τσεχίας.
Ενα ακόμα στοιχείο που δημιουργεί προβληματισμό, είναι η σταδιακή υποχώρηση των καταναλωτικών δαπανών μετά την έκρηξη της δεκαετίας του ’90, αν και το κατά κεφαλήν εισόδημα αυξάνεται διαρκώς. Παράλληλα όμως «ενηλικιώνεται» και η καταναλωτική συμπεριφορά των πολιτών της κεντρικής και ανατολικής Ευρώπης, που πλέον έχουν ζήσει το καταναλωτικό τους όνειρο και λόγω γενικότερης κουλτούρας είναι πιο συνειδητοποιημένοι καταναλωτές σε σχέση με τους πολίτες του ευρωπαϊκού Νότου.
Στη Μόσχα
Εντελώς διαφορετική είναι η κατάσταση στην αγορά της Μόσχας, η οποία δεν έχει καμία απολύτως σχέση με αυτή της υπόλοιπης Ρωσίας. Στην πρωτεύουσα καταγράφεται σημαντική έλλειψη ποιοτικών εμπορικών χώρων, ενώ οι καταναλωτικές δαπάνες ενισχύονται με ταχείς ρυθμούς. Ο συνδυασμός αυτός λειτουργεί υποστηρικτικά για τα μισθώματα, αν και εκτιμάται ότι μέσα στο 2008 η συνολική επιφάνεια των εμπορικών κέντρων θα έχει διπλασιαστεί. Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να οδηγήσει τα μισθώματα σε σταθεροποίηση, ενώ προς το τέλος της δεκαετίας θεωρείται πιθανή η περιορισμένη διόρθωση.