– Τα φειδωλά φορολογικά κίνητρα κόντρα στο όνειρο των νέων ζευγαριών.
– Μήπως με γενναίες απαλλαγές μπορεί η πολιτεία να ανοίξει ένα ακόμη παράθυρο στο δημογραφικό πρόβλημα;
– Μήπως τώρα που επανεξετάζεται η τελευταία φάση της φορολογικής μεταρρύθμισης από το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, ο υπουργός κ. Γιώργος Αλογοσκούφης σκεφθεί να επεκτείνει την κοινωνική ευαισθησία του και σε αυτό το ζήτημα;
Στο προηγούμενο θέμα του φορολογικού μας οδηγού είδαμε ποιες αλλαγές έφεραν από 1 Μαρτίου 2007 οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
Δώσαμε με χρήσιμους πίνακες τις νέες κλίμακες που ισχύουν από 1-3-2007 στον φόρο κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.
Επίσης τα νέα όρια των γονικών παροχών και με παράδειγμα είδαμε τον φόρο στο νέο όριο των 120.000 ευρώ.
Πολλοί αναγνώστες μας ρωτούν για τη χρηστικότητα του πίνακα με τα αφορολόγητα όρια στην απόκτηση πρώτης κατοικίας ή οικοπέδου όταν αυτή γίνεται με κληρονομιά, γονική παροχή ή με κανονική αγορά και μας ζήτησαν να ασχοληθούμε ακόμα πιο πρακτικά, απαντώντας σε βασικά ερωτήματα όπως:
– Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον φόρο.
– Τι ισχύει αν αγοράζουν νέο ακίνητο που η άδεια εκδόθηκε από 1-1-2006 ή παλαιό ακίνητο;
– Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
– Υπάρχει δικαίωμα απαλλαγής για δεύτερη φορά;
– Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται;
– Πότε αίρεται η απαλλαγή;
Επειδή πράγματι η απόκτηση πρώτης κατοικίας είναι υπόθεση σοβαρή, αφού έχει να κάνει με το αίσθημα της ασφάλειας, ιδιαίτερα στο ξεκίνημα της ζωής στα νέα ζευγάρια που ονειρεύονται να κάνουν οικογένεια κάτω από το δικό τους «κεραμίδι», είδαμε το 1980 τον νομοθέτη να κάνει τα πρώτα βήματα κοινωνικής ευαισθησίας με τον ν. 1078/1980, θεσπίζοντας την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά πρώτης κατοικίας από όλους τους Ελληνες και όχι μόνο για ορισμένες κατηγορίες εργαζομένων (π.χ. δημόσιοι υπάλληλοι, υπάλληλοι οργανισμών κ.λπ.), όπως προέβλεπαν οι προγενέστερες από τον νόμο αυτόν διατάξεις.
Από τότε μέχρι σήμερα οι διατάξεις αυτού του νόμου μπορεί να βελτιώθηκαν όσον αφορά τα όρια των απαλλαγών ή την γραφειοκρατία των προϋποθέσεων, ακόμα όμως και η πρακτική αυτή της αναπροσαρμογής των απαλλασσόμενων ποσών ποτέ δεν εξασφάλισε με δίκαιο τρόπο την προσέγγισή τους στις αντίστοιχες αλλεπάλληλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Για παράδειγμα, ας πάρουμε τις πρόσφατες αλλαγές από 1-3-2007.
Αν δούμε στον πίνακα τις μεταβολές των αφορολόγητων ορίων θα διαπιστώσουμε ότι η μέση αύξηση αυτών είναι 20-22%. Αντίθετα η μέση αύξηση των αντικειμενικών αξιών που έγινε μάλιστα ως δεύτερη διόρθωση (η πρώτη είπαμε ότι έγινε τον Δεκέμβριο του 2005 και ίσχυσε από 1η Ιανουαρίου 2006) ήταν 25-30%.
Το δεύτερο άδικο σημείο του συστήματος αυτού είναι ότι το κάθε ποσό της απαλλαγής (βλ. στον πίνακα) που συνδέεται με τα ελάχιστα τετραγωνικά μέτρα των «στεγαστικών αναγκών» που προβλέπουν οι διατάξεις του νόμου όπως θα δούμε πιο κάτω είναι σταθερό. Ετσι, το ίδιο ποσό απαλλαγής για πρώτη κατοικία έχει ο ενδιαφερόμενος όταν αγοράζει στην περιοχή π.χ. της Δυτικής Αθήνας, με τον άλλο αγοραστή που αγοράζει στην περιοχή της Ανατολικής Αττικής για τα ίδια τετραγωνικά μέτρα, όπου σαφώς η αξία είναι πολύ μεγαλύτερη και βέβαια απευθύνεται σε μεγαλύτερα βαλάντια. Η ενίσχυση συνεπώς είναι δυσανάλογη μεταξύ του ενός και του άλλου πολίτη.
Το συμπέρασμα λοιπόν είναι ότι ίσως ποτέ αυτή η νομοθετική ρύθμιση δεν προσαρμόστηκε σε μια πλατύτερη έρευνα με τόλμη και στρατηγική, έτσι ώστε να διαγνωσθούν και άλλες πτυχές του όλου ζητήματος.
Επί παραδείγματι, πόσο θα ήταν το κόστος από την απώλεια των φόρων, αν η πολιτεία έβλεπε στα μάτια ένα νέο ζευγάρι που χρειάζεται ουσιαστική κοινωνική και οικονομική στήριξη στο νέο του ξεκίνημα, και του έλεγε: Χρειάζεσαι πράγματι ένα σπίτι με το απαραίτητο μέγεθος που θα καλύπτει τις στεγαστικές σου ανάγκες ώστε να μπορείς να αποκτήσεις δύο ή περισσότερα παιδιά. Διαπιστώνω ότι δεν έχεις κανένα σπίτι και θα αναγκασθείς να νοικιάσεις. Ομως θέλεις να αποκτήσεις δικό σου και πρέπει να το κάνεις, η πολιτεία σε βοηθώ και σε απαλλάσσω από τον φόρο στο σύνολο της αντικειμενική αξίας της πρώτης σου κατοικίας.
Οι ειδικοί βέβαια στο υπουργείο Οικονομικών θα χρειάζονταν για τέτοιες εισηγήσεις και τη βοήθεια κοινωνικών ψυχολόγων, συμβούλων οικογενείας, κ.λπ.
Γιατί σίγουρα η υπάρχουσα διάταξη που προβλέπει ότι «πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες με 70 τ.μ. για άγαμο, χήρο, διαζευγμένο ή έγγαμο, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα παιδιά και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά», κάθε άλλο παρά κοινωνικά μελετημένη είναι.
Και τούτο γιατί απλά χρειάζεται κοινός νους για να ερμηνεύσει κανείς αυτή τη διάταξη, που όπως ισχύει σήμερα ούτε λίγο ούτε πολύ μοιάζει σαν να λεει στο νέο ζευγάρι: Τώρα έχεις απαλλαγή για 70 τ.μ. Περίμενε. Κάνε πρώτα δύο παιδιά και έλα να αγοράσεις πρώτη κατοικία οπότε θα έχεις απαλλαγή για 70+20+20=110 τ.μ.!
Και πάλι τότε αν αγοράσεις μέχρι 110 τ.μ. και η αξία του είναι 320.000 ευρώ, απαλλαγή θα έχεις μόνο για μέχρι το ποσό 138.000+28.000+28.000=194.000 ευρώ.
Εν πάση όμως περιπτώσει αυτά ισχύουν στον νόμο και θα αναλύσουμε τα του ισχύοντος νόμου.
Ετσι επαναλαμβάνουμε τον πίνακα με τα αφορολόγητα από 1-3-2007 όρια στην απόκτηση πρώτης κατοικίας ή οικοπέδου με κληρονομιά, γονική παροχή ή με αγορά (επαχθής αιτία), όπως αναπροσαρμόσθηκαν με τον ν. 3554/2007 (άρθρο 5 – ΦΕΚ 80 τ.Α΄).
Ας δούμε όμως τις ερωτήσεις των αναγνωστών μας:
– Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον φόρο;
Απαλλαγή δικαιούνται οι Ελληνες υπήκοοι που κατοικούν στην Ελλάδα, είτε είναι παντρεμένοι είτε όχι.
Κατ’ εξαίρεση μπορούν να τύχουν απαλλαγής οι Ελληνες ή ομογενείς που εργάστηκαν ή εργάζονται στο εξωτερικό για έξι τουλάχιστον χρόνια και κατά τον χρόνο που αγοράζουν το ακίνητο ως πρώτη κατοικία είναι γραμμένοι σε δημοτολόγια της χώρας, ακόμα και αν δεν διαμένουν στην Ελλάδα, αρκεί να πληρούν τις λοιπές προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος.
Οι Ελληνες φοιτητές δεν δικαιούνται της απαλλαγής για όσο διάστημα παραμένουν στο εξωτερικό και σπουδάζουν.
Οι δημόσιοι υπάλληλοι που υπηρετούν στο εξωτερικό δικαιούνται απαλλαγής καθ’ όσον θεωρείται από τον νόμο ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα.
Οι αλλοδαποί υπήκοοι κράτους-μέλους της Ευρωπαϊκής Ενωσης, που διαμένουν και εργάζονται για αρκετό διάστημα στην Ελλάδα (τουλάχιστον ένα έτος), έχουν απαλλαγή με τις ίδιες προϋποθέσεις που ισχύουν για τους Ελληνες πολίτες (σχ. Γνωμ. Ν.Σ.Κ. 865/1991).
Απαλλαγή κατά την αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται και στους ομογενείς από Τουρκία, Β. Ηπειρο, Ρωσία (Πόντιοι) και από την Κύπρο, εφ’ όσον έχουν εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα.
Η απαλλαγή παρέχεται και στον κύριο εξ αδιαιρέτου ή ψιλό κύριο ή επικαρπωτή κατοικίας ή οικοπέδου που αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας ή της ψιλής κυριότητας, προκειμένου να γίνει εξ ολοκλήρου κύριος του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που έχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.
Η απαλλαγή του εγγάμου παρέχεται και στην άγαμη μητέρα ή στον εξ αναγνωρίσεως πατέρα, εφόσον έχουν την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων τους.
Η απαλλαγή του εγγάμου παρέχεται και στον άγαμο, ενήλικα με αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. Ο έγγαμος μπορεί να προσαυξήσει το αφορολόγητό του με αυτό των αγάμων ενηλίκων παιδιών του με αναπηρία τουλάχιστον 67% ανεξαρτήτως ηλικίας.
Η απαλλαγή παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον προ έξι μηνών από τον χρόνο της αγοράς. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος.
– Ο εν διαστάσει σύζυγος που έχει την επιμέλεια των τέκνων της οικογένειας δικαιούται της απαλλαγής του εγγάμου, προσαυξανόμενης ανάλογα με τον αριθμό των ανήλικων τέκνων.
Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, αποθηκών γραφείων, βιομηχανοστασίων και γενικά αμιγών επαγγελματικών στεγών έχουν δικαίωμα απαλλαγής. Δεν θεωρείται επαγγελματική στέγη το ακίνητο, το οποίο από την οικοδομική άδεια ή τον τίτλο κτήσης χαρακτηρίζεται ως κατοικία, έστω και αν αυτό χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγαση.
– Τι ισχύει αν η αγορά αφορά νέο ακίνητο που η άδεια εκδόθηκε από 1-1-2006 και μετά ή αφορά παλαιό ακίνητο;
Η απαλλαγή από φόρο στην αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει και μετά την εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα (ν. 3427/05). Ετσι, η παράδοση ακινήτου σαν πρώτη κατοικία δεν υπάγεται σε ΦΠΑ, αλλά εξακολουθεί να διέπεται από τους κανόνες του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι, εάν η αξία του αγοραζομένου ακινήτου υπερβαίνει το όριο απαλλαγής, για το υπερβάλλον τίμημα θα καταβληθεί ΦΜΑ και όχι ΦΠΑ, ακόμη και εάν πρόκειται για ακίνητο που υπάγεται σε ΦΠΑ (άδεια οικοδομής μετά την 1-1-2006).
Επισήμανση 1: Οι όροι, προϋποθέσεις και η διαδικασία χορήγησης της απαλλαγής για πρώτη κατοικία δεν μεταβάλλονται από την εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα (Βλ. Δημ. Γκλεζάκου: ΦΠΑ ερμηνεία και εφαρμογή. Έκδοση 2006, σελ. 65 και επομ.).
Επισήμανση 2: Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα (άδεια οικοδομής μετά την 1-1-2006) για πρώτη κατοικία αφορά τους δικαιούχους απαλλαγής σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ισχύουν στον φόρο μεταβίβασης, οι οποίες αφορούν την απαλλαγή από τον φόρο κατά τη μεταβίβαση (αγορά) ακινήτου και όχι την απαλλαγή από τον φόρο που βαρύνει την κατασκευή του. Κατά συνέπεια, ο οικοπεδούχος δεν δικαιούται απαλλαγής (σαν πρώτη κατοικία) για τα κτίσματα που λαμβάνει σαν αντιπαροχή από εργολάβο κατασκευαστή.
– Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Ακόμη για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας, και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.
Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.
β) Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν επί της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ. (άρθρο 16 παρ. 14 ν. 3522/2006).
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.
– Υπάρχει δικαίωμα απαλλαγής για δεύτερη φορά;
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά.
Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους, και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά τον χρόνο της νέας απαλλαγής. Για τον υπολογισμό του φόρου γίνεται χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
Η απαλλαγή αυτή παρέχεται και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για απόκτηση στέγης μέχρι 14.7.1980, καθώς και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον για τα πρόσωπα αυτά συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής και καταβληθεί ο οικείος φόρος κατά περίπτωση.
Στο επόμενο η συνέχεια:
– Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αγορά;
– Ποια δικαιολογητικά αίτια θανάτου ή γονικής γονικής παροχής;
– Πότε αίρεται η απαλλαγή;
– Ποια ποσά τόκων δανείου για αγορά πρώτης κατοικίας αφαιρούνται από το εισόδημα ή μειώνουν τον φόρο που αναλογεί στο φορολογητέο εισόδημά μας;
* Εσείς ρωτάτε και εμείς απαντάμε: Γράψτε μας και στείλτε μας τα ερωτήματά σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: Για τον πλήρη φορολογικό οδηγό: [email protected]