Από την άλλη πλευρά η κατάσταση που επικρατεί στην ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει τίποτε κοινό με την αντίστοιχη των ΗΠΑ καθώς:
– Οι επενδύσεις σε κατοικία εξακολουθούν να κινούνται με ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς. Ανεπίσημες εκτιμήσεις εμφάνιζαν τις επενδύσεις σε κατοικίες το 2007 να είναι αυξημένες 9% σε σύγκριση με το 2006. Πέρυσι η αύξηση των επενδύσεων ήταν 16,2% έναντι 1,3% το 2005.
– Τα πιο πρόσφατα στοιχεία εμφανίζουν ότι ο αριθμός των οικοδομικών αδειών εμφανίζει αύξηση 2% (μειωμένα είναι το εμβαδόν και ο όγκος των νέων οικοδομών).
– Οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά. Από ανεπίσημα στοιχεία εκτιμάται ότι έχει διατηρηθεί ένας μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών της τάξης του 7%. Η εξέλιξη αυτή κρίνεται ως ιδιαίτερα ικανοποιητική καθώς η υποχώρηση των τιμών που καταγράφεται σε ορισμένες περιοχές αντισταθμίζεται από ανατιμήσεις που καταγράφονται σε άλλες.
– Η ζήτηση εξακολουθεί να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και αυτό επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη της πιστωτικής επέκτασης (εγχώρια ζήτηση) αλλά και από τις εισαγωγές κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων από κατοίκους του εξωτερικού (εισαγόμενη ζήτηση). Σημειώνεται ότι στη διάρκεια του α΄ τετράμηνου 2007 επενδύθηκαν σε ακίνητα από κατοίκους του εξωτερικού 111 εκατ. ευρώ έναντι 70 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο περυσινό τετράμηνο. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι η ζήτηση εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα παρά το γεγονός ότι το κόστος κατασκευής εμφανίζει άνοδο 5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα.
«Ολα αυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν εμφανίζει σήμερα σημάδια κρίσης. Φυσικά υπάρχουν «γκρίζες» ζώνες, οι οποίες μπορεί να αποτελέσουν μελλοντική απειλή, αλλά σε καμία περίπτωση η ελληνική αγορά -όπως και οι περισσότερες ευρωπαϊκές- δεν έχει σήμερα την εικόνα της αντίστοιχης των ΗΠΑ. Κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει όμως ποιες θα είναι οι επιπτώσεις από μία παρατεταμένη περίοδο αύξησης επιτοκίων από την ΕΚΤ», τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος τραπεζίτης και συμπλήρωνε: «Σε καμία περίπτωση όμως και οι πιστωτικές συνθήκες στην ελληνική αγορά δεν έχουν σχέση με τις αντίστοιχες των ΗΠΑ.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων κινείται στα επίπεδα του 3,4% (Μάρτιος 2007) που κρίνεται ως ιδιαίτερα ικανοποιητικό.
Παράλληλα, οι τιτλοποιήσεις στεγαστικών δανείων που έχουν γίνει από τις ελληνικές τράπεζες μόλις υπερβαίνουν τα 5 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό σύμφωνα με τις απόψεις τραπεζιτών είναι ιδιαίτερα χαμηλό αν «και οι εξασφαλίσεις που έχουν υπερκαλύπτουν το ποσό του δανείου». Αυτό εμφανίζεται, άλλωστε, και στις αξιολογήσεις που έχουν πραγματοποιήσει στο πλαίσιο της έκδοσης των ομολόγων διεθνείς οργανισμοί αξιολόγησης του πιστωτικού κινδύνου. Δηλαδή τα στεγαστικά που τιτλοποιούνται αξιολογούνται ως μηδενικού κινδύνου, αφού εξυπηρετούνται κανονικά και βρίσκονται τα περισσότερα από αυτά στο «μέσο της ζωής τους». Αυτό σημαίνει ότι οι εξασφαλίσεις υπερκαλύπτουν την αξία του δανείου. Σε καμία περίπτωση, ακόμα και αν υπάρχει γενικευμένη κρίση στην αγορά τιτλοποίησης στεγαστικών δανείων, δεν μπορεί να προκληθεί γενικότερο πρόβλημα στο σύστημα λόγω τόσο του μεγέθους της αγοράς όσο και των καλύψεων που υπάρχουν. Από την άλλη πλευρά, οι τραπεζίτες εμφανίζονται διατεθειμένοι να υποστηρίξουν το σύστημα ώστε να μην εμφανισθούν φαινόμενα μαζικών πλειστηριασμών. «Για κανένα δεν είναι χρήσιμη η διαδικασία αυτή. Το αντίδοτο σε περιπτώσεις πιστωτικού αδιεξόδου θα είναι οι αναχρηματοδοτήσεις», έλεγε χαρακτηριστικά έμπειρος τραπεζίτης.
Η άλλη όψη
Ολα αυτά όμως δεν σημαίνουν ότι η κρίση στην αμερικανική αγορά των στεγαστικών δανείων μειωμένης εξασφάλισης μπορεί να αφήσει ασυγκίνητη την ελληνική αγορά. Ηδη, τα προβλήματα που αντιμετώπισαν δύο γερμανικές τράπεζες την προηγούμενη εβδομάδα, η νευρικότητα που χαρακτηρίζει τις αγορές των ομολόγων, η υποχώρηση της ισοτιμίας του δολαρίου και κυρίως οι δυσκολίες που ήδη αντιμετωπίζουν επιχειρήσεις κολοσσοί στη χρηματοδότηση επενδυτικών τους σχεδίων είναι μερικές από τις πιο απτές επιπτώσεις που βιώνει σήμερα η παγκόσμια οικονομία.
Στην πραγματικότητα το πρόβλημα μπορεί να αναδειχθεί σε «αγκάθι» για τα επιθετικά funds, τα οποία στο πλαίσιο δημιουργίας αμυντικών γραμμών -ή και γραμμών επιβίωσης- θα επανεξετάσουν συνολικά τη στρατηγική τους. Αυτό μπορεί να γίνει με την απομάκρυνσή τους από συγκεκριμένες αγορές με ταυτόχρονη ενίσχυση της θέσης τους σε άλλες με λιγότερους κινδύνους. Στο πλαίσιο αυτό η ελληνική χρηματιστηριακή αγορά στην οποία αυτή τη στιγμή δραστηριοποιούνται ανάλογοι οργανισμοί δεν θα πρέπει να αισθάνεται ιδιαίτερα άνετα μπροστά σε μία τέτοια προοπτική. Το ίδιο θα μπορούσε να ισχυρισθεί κανείς και για τις κινήσεις χρηματοδότησης εξαγορών και συναφών κινήσεων, αλλά η ελληνική αγορά είναι μικρή για να επηρεασθεί από μία τέτοια πορεία του πιστωτικού συστήματος.
