H ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει να περάσει από πολλούς σκοπέλους με κυριότερο εκείνο τον έντονο ανταγωνισμό με τις αντίστοιχες όχι μόνο των αναδυομένων αγορών της βαλκανικής αγοράς αλλά και -το σημαντικότερο- με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές. Αιχμή του δόρατος οι αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων οι οποίες χρόνο με τον χρόνο περιορίζονται και εναρμονίζονται με τις αντίστοιχες των δυτικών χωρών της Ευρωπαϊκής Ενωσης.
«Το μεγάλο πλεονέκτημα της ελληνικής αγοράς ήταν οι υψηλότερες αποδόσεις που προσέφεραν τα ελληνικά ακίνητα σε σύγκριση με τις ανταγωνιστικές αγορές της Δυτικής Ευρώπης. Χρόνο με το χρόνο η «ψαλίδα» έκλεινε με αποτέλεσμα σήμερα να μην ξεπερνά -ανάλογα την κατηγορία του ακινήτου την 1 ποσοστιαία μονάδα και αυτό σε οριακές περιπτώσεις. Με δεδομένη την μείωση της ψαλίδας αλλά και το μικρό μέγεθος της ελληνικής αγοράς έχουμε πλέον μία νέα κατάσταση την οποία θα πρέπει να αντιμετωπίσουμε το συντομότερο δυνατόν, ώστε να διατηρηθεί ο υψηλότερος ρυθμός εισροής κεφαλαίων για τοποθετήσεις σε ακίνητα ο οποίος σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος είναι υψηλότερος άνω του 30% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα.» τόνιζε χαρακτηριστικά επικεφαλής μεγάλης εταιρείας ακινήτων θυγατρικής τραπεζικού ομίλου και συμπλήρωνε:
« Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων στην πραγματικότητα κινείται στο περιθώριο των μεγάλων ευρωπαϊκών αγορών και γι’ αυτό οι επενδύσεις που έχουν πραγματοποιηθεί στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας είναι περιορισμένες σε σύγκριση με τις ανταγωνιστικές δυτικές αγορές στις οποίες κάθε χρόνο τοποθετούνται σημαντικά κεφάλαια σε ακίνητα. Οι αιτίες για την κατάσταση αυτή είναι πολλές, αλλά πιο σημαντικές θεωρούνται το υψηλό κόστος διαχείρισης του ακινήτου στην ελληνική αγορά αλλά και η πολυπλοκότητα της ελληνικής νομοθεσίας που καθιστά ιδιαίτερα πολύπλοκο, για τα ευρωπαϊκά δεδομένα, τόσο τη διαδικασία απόκτησης όσο και τη διαδικασία ρευστοποίησης».
Τα στοιχεία που καταγράφουν την εξέλιξη των αποδόσεων που προσφέρουν τα ελληνικά επαγγελματικά ακίνητα είναι ενδεικτικά των μακροπρόθεσμων τάσεων:
ΒΣτα εμπορικά κέντρα και καταστήματα σε ιδιαίτερα προβεβλημένους χώρους -οι αποδόσεις κινούνται στα επίπεδα του 6% περίπου. Ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος, σύμφωνα με στοιχεία που αναφέρονται στο τέλος του α΄ τριμήνου κινείται στα επίπεδα του 5,7% περίπου. Αυτό σημαίνει ότι η «ψαλίδα» είναι περίπου 0,3 ποσοστιαίες μονάδες ενώ πριν από 2 περίπου χρόνια ήταν 0,6 ποσοστιαίες μονάδες. Οπως μάλιστα προβλέπουν, αναλυτές της ελληνικής αγοράς η τάση είναι ότι στη διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου οι αποδόσεις είτε θα παραμείνουν στα σημερινά επίπεδα είτε θα μειωθούν οριακά. Πρέπει να σημειωθεί ότι ειδικά στις επενδύσεις σε χώρους καταστημάτων οι επιλογές είναι περιορισμένες σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές της Δυτικής Ευρώπης. Από την άλλη πλευρά πολύ ισχυρός, λόγω υψηλότερων αποδόσεων, είναι ο ανταγωνισμός των βαλκανικών αγορών και αυτή είναι άλλωστε η αιτία που σχεδόν το σύνολο των Ελλήνων επενδυτών έχει πραγματοποιήσει ήδη σημαντικές τοποθετήσεις σε όλες αυτές τις αγορές.
– Στην αγορά γραφείων οι αποδόσεις στην ελληνική αγορά κινούνται στα επίπεδα του 6-6,5%. Και στην αγορά αυτή η προσφορά θεωρείται περιορισμένη σε σύγκριση με τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές αγορές ενώ παράλληλα ο ιδιοκτήτης-επενδυτής έχει να αντιμετωπίσει την περιορισμένη ζήτηση λόγω του μικρού μεγέθους της αγοράς και ένα μισθωτικό νόμο που δεν χαρακτηρίζεται από ιδιαίτερη ελαστικότητα αναφορικά με τις μισθωτικές σχέσεις. Από την άλλη πλευρά οι αποδόσεις στην αγορά γραφείων της Δυτικής Ευρώπης κινούνται στα επίπεδα 5,6% ενώ τόσο η ζήτηση όσο και το θεσμικό πλαίσιο που καθορίζει τις μισθωτικές σχέσεις είναι ιδιαίτερα ευπροσάρμοστο, αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτικός κίνδυνος είναι σημαντικά μικρότερος. Πάντως και στην περίπτωση της αγοράς των γραφειακών χώρων οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για περαιτέρω οριακή μείωσή τους στη διάρκεια του επόμενου δωδεκάμηνου. Σημειώνεται ότι πριν από 2 χρόνια περίπου η «ψαλίδα» των αποδόσεων κινούνταν στα επίπεδα της 1,5 ποσοστιαίας μονάδας ενώ το περιβάλλον της προσφοράς και της ζήτησης δεν έχει διαφοροποιηθεί. Αντίθετα έχει γίνει πολύ πιο δυναμική – και στην περίπτωση αυτή- η βαλκανική αγορά στην οποία ήδη έχουν σημαντική παρουσία το σύνολο σχεδόν των Ευρωπαίων θεσμικών επενδυτών αλλά και των Ελλήνων.
– Στην αγορά των logistics οι αποδόσεις που προσφέρουν οι ελληνικές επενδύσεις στα συγκεκριμένα ακίνητα κινούνται στα επίπεδα του 8-8,5%, έναντι 7,5% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Η μεγάλη «ψαλίδα» ερμηνεύεται σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών της αγοράς, ως απότοκο των ελληνικών ιδιαιτεροτήτων. Συγκεκριμένα επισήμαναν ότι η αγορά έχει έλλειψη σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων οι οποίοι είναι απαραίτητοι λόγω της ποιοτικής αλλαγής της λιανικής αγοράς. Οι μεγάλες αλυσίδες που έχουν αποκτήσει πλέον σημαντικό μερίδιο αγοράς έχουν ανάγκη σύγχρονων υποδομών αποθήκευσης προϊόντων. Αυτός είναι ο λόγος που η συγκεκριμένη αγορά βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε περιβάλλον υπερβάλλουσας ζήτησης που αναμένεται να ανατραπεί, όταν ολοκληρωθούν οι μεγάλες επενδύσεις που προγραμματίζονται κυρίως στην ευρύτερη περιοχή του Θριάσιου Πεδίου. Από την άλλη πλευρά, όμως, η ζήτηση συναρτάται σε σημαντικό βαθμό και από την πορεία της ανάπτυξης και αυτό σημαίνει ότι για να διατηρηθεί η σημερινή θετική εικόνα της αγοράς θα πρέπει να εξακολουθήσουν οι τωρινές υψηλές αναπτυξιακές επιδόσεις.
Ενα άλλο στοιχείο που διαφοροποιεί την ελληνική αγορά σε σύγκριση με τους ευρωπαίους και βαλκάνιους ανταγωνιστές της είναι τόσο η χωροταξική συγκέντρωση όσο και η αδυναμία των θεσμικών να επενδύσουν σε κατοικία η οποία -σε αντίθεση με την Ευρώπη- εξακολουθεί να είναι, κυρίως λόγω φορολογικού πλαισίου, ο προνομιακός χώρος δραστηριοποίησης μεσαίων και πολύ μικρών κατασκευαστικών και οικοδομικών επιχειρήσεων. Οπως επισήμαναν, οικονομικοί αναλυτές, στην Ελλάδα οι οργανωμένες οικιστικές αναπτύξεις είναι ουσιαστικά ανύπαρκτες τόσο στο χώρο της κυρίας όσο και στην εξοχική αγορά κατοικίας. Το γεγονός αυτό καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη -έως αδύνατη- την δραστηριοποίηση ξένων θεσμικών στις συγκεκριμένες αγορές οι οποίοι ας σημειωθεί έχουν ιδιαίτερα έντονη παρουσία σε άλλες μεσογειακές αγορές όπως για παράδειγμα στην Ισπανία. Ειδικότερα στην εξοχική κατοικία έχουν να αντιμετωπίσουν και την έλλειψη θεσμικού πλαισίου που να εξασφαλίζει όρους διαφάνειας στο ιδιοκτησιακό, χωροταξικό και στο περιβαντολογικό περιβάλλον με αποτέλεσμα να αποθαρρύνονται ακόμα και οι πιο τολμηροί. Αναφορικά με τη χωροταξική συγκέντρωση πρέπει να επισημανθεί ότι το σύνολο σχεδόν του διαθέσιμου προϊόντος σε επαγγελματικά ακίνητα βρίσκεται στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη με αποτέλεσμα να μην είναι και στην περίπτωση αυτή εφικτή η διάχυση του επενδυτικού ρίσκου γεγονός που δρα ανασταλτικά -ως ένα βαθμό- στις επενδυτικές αποφάσεις των θεσμικών.
Αυτό που θα πρέπει να επισημανθεί είναι ότι στην πραγματικότητα η παρουσία των ξένων θεσμικών είναι στην πραγματικότητα περιθωριακή και μόνον τον τελευταίο χρόνο έχουν αρχίσει να «βλέπουν» Ελλάδα, καθώς τοποθετήθηκαν τέσσερα σημαντικά funds σε ελληνικές αναπτύξεις επαγγελματικών ακινήτων.
Το «αγκάθι» των επιτοκίων και της χρηματιστηριακής κρίσης
Σε όλα αυτά τα «αγκάθια» θα πρέπει να προστεθεί και άλλο ένα και αυτό αφορά κατά κύριο λόγο τις εξελίξεις στα διεθνή χρηματιστήρια. Η υπόθεση των δανείων μειωμένης εξασφάλισης επηρεάζει όχι μόνο τις χρηματιστηριακές εξελίξεις αλλά -και το σημαντικότερο- τον τρόπο και τις διαδικασίες επενδυτικών επιλογών καθώς πρωταρχικό ρόλο στις αποφάσεις έχει πλέον ο έλεγχος του επενδυτικού ρίσκου σε συνδυασμό με την ευκολία πρόσβασης σε χρηματοδότηση. Σε περιόδους αρνητικών προσδοκιών που συνδυάζονται με προσδοκίες για υψηλότερο κόστος δανεισμού «οι διαχειριστές κεφαλαίων ζυγίζουν δύο φορές περισσότερο τις αποφάσεις τους, καθώς εκτός των άλλων έχουν να σκεφτούν και το ετήσιο bonus τους» τόνιζε χαρακτηριστικά Ελληνας συνάδελφός τους, που ρωτήθηκε σχετικά με τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η «χρηματιστηριακή περιπέτεια» στην ελληνική αγορά ακινήτων και συμπλήρωνε «τα προβλήματα που έχει η ελληνική αγορά σε σχέση με την παγκόσμια αγορά σε περιόδους κρίσης μετατρέπονται σε τείχη άμυνας. Το γεγονός ότι η εγχώρια ζήτηση είναι εκείνη η οποία έχει στηρίξει και έχει μεγεθύνει την ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα σε οποιαδήποτε κρίση. Κανείς δεν θα πρέπει να υποβαθμίζει το γεγονός ότι, παρά τα όσα λέγονται, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να είναι μία εσωτερική υπόθεση και θα αργήσει μέχρι να αποκτήσει τον βαθμό εξάρτησης από το εξωτερικό που έχει η ελληνική χρηματιστηριακή αγορά στην οποία η συμμετοχή των ξένων επενδυτών τον Ιούλιο ξεπερνούσε το 57%.
Σε κάθε περίπτωση ακόμα και αν η διεθνής κρίση ενταθεί, στην Ελλάδα θα επιβραδυνθεί ο ρυθμός και η ταχύτητα μεγέθυνσης της αγοράς. Αυτό όμως που θα πρέπει να μας απασχολεί αυτή τη στιγμή είναι η πορεία των επιτοκίων, αφού το κόστος χρήματος δεν επηρεάζει μόνο τις επενδύσεις, αλλά αποτελεί και ένα συγκριτικό εργαλείο μέτρησης των αποδόσεών τους σε σχέση με το ρίσκο. Αν κάποιος μελετήσει διαχρονικά τη ψαλίδα των αποδόσεων των ακινήτων και των κρατικών ομολόγων θα καταλάβει ποια μπορεί να εξελιχθεί σε βραδυφλεγή βόμβα στα θεμέλια όχι μόνο της ελληνικής αλλά και της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων.»
