Τ ο ζήτημα των ημιυπαίθριων χώρων έχει απασχολήσει πολλάκις στο παρελθόν την επικαιρότητα. Υπολογίζεται ότι περίπου 1 εκατ. ιδιοκτήτες θα κληθούν να αντιμετωπίσουν το εν λόγω πρόβλημα και να προχωρήσουν σε κάποια ρύθμιση με το Δημόσιο. Ωστόσο, μέχρι σήμερα η νομοθεσία δεν παρέχει ξεκάθαρη εικόνα για το τι ακριβώς μέλλει γενέσθαι, μιας και υπάρχουν αρκετά κενά. Μία λεπτομερή καταγραφή του τι ισχύει και πότε, παρέχει σήμερα με άρθρο του στην «Κ» ο κ. Σεϊμένης, φοροτεχνικός.
1. Φορολόγηση ημιυπαίθριων και βοηθητικών χώρων
Το 2004 δημοσιεύθηκε η υπ’ αρ. 622/2004 Γνωμοδότηση της Ολομελείας του ΝΣΚ που έγινε δεκτή από το υπ. Οικονομικών. Δεν έγινε όμως καλή συνεννόηση με το ΥΠΕΧΩΔΕ. Οι οδηγίες του υπ. Οικονομικών στο θέμα αυτό εδόθησαν με την ΠΟΛ. 1046/9-3-2005 και αναφέρονται στα παρακάτω σημεία:
– Οταν συντάσσεται συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου (από αγορά ή δωρεά ή γονική παροχή, ή αιτία θανάτου) του οποίου ο υμιυπαίθριος χώρος έχει διαμορφωθεί σε κλειστό χώρο κυρίας χρήσης, ΤΟΤΕ για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης η επιφάνεια του ημιυπαίθριου χώρου προστίθεται στην επιφάνεια του ακινήτου. Μετά υπολογίζεται ο φόρος ανάλογα αν από την αλλαγή της χρήσης προκύπτει κατοικία, επαγγελματική στέγη κ.λπ.
– Σύμφωνα με την παραπάνω γνωμοδότηση δεν είναι υποχρεωτικό να αναγράφεται (στη φορολογική δήλωση και στο Φύλλο Υπολογισμού της Αξίας) η επιφάνεια του Η.Χ. αλλά στην επιφάνεια του χώρου της κυρίας χρήσης περιλαμβάνεται και η επιφάνεια του κλειστού Η.Χ.
– Το υπουργείο όμως ζήτησε να αναγράφεται στη δήλωση χωριστά η επιφάνεια του Η.Χ. για να διευκολύνεται ο φορολογικός έλεγχος.
– Η διαπίστωση της αλλαγής του Η.Χ. σε χώρο κυρίας χρήσης γίνεται από τον φορολογικό έλεγχο ο οποίος θα ελέγξει τις δηλώσεις εισοδήματος, τα μισθωτήρια συμβόλαια κ.λπ.
– H αυτοψία πρέπει με προσπάθεια των ΔΟΥ να γίνεται κατά τον χρόνο της υποβολής της δήλωσης μεταβίβασης. Εφόσον δεν είναι αυτό δυνατόν, τότε η αυτοψία πρέπει να ενεργείται εντός δύο μηνών.
– Η αυτοψία στην περίπτωση που το ακίνητο δεν έχει αποπερατωθεί, διενεργείται κατά τον χρόνο της παράδοσης του ακινήτου στον αγοραστή. Για τον λόγο αυτό ο αγοραστής υπόσχεται με υπεύθυνη δήλωσή του ότι θα ενημερώσει τη ΔΟΥ για την ημερομηνία παράδοσης σε αυτόν του ακινήτου για να γίνει η αυτοψία.
– Φόρος ανακρίβειας (Ν.2523/1997) επιβάλλεται πέραν του κυρίου φόρου εάν διαπιστωθεί από τον φορολογικό έλεγχο ότι ο Η.Χ. έχει μετατραπεί σε χώρο κυρίας χρήσης.
– Δεν υφίσταται φορολογική υποχρέωση όταν ο έλεγχος πραγματοποιήθηκε σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου φορολογίας (π.χ. στο τέλος του χρόνου παραγραφής) και δεν αποδεικνύεται η διαμόρφωση το Η.Χ. σε χώρο κυρίας χρήσης.
2. Τι λέει η ΠΟΜΙΔΑ
Οι Η.Χ. φορολογούνται μόνο στην περίπτωση που έχουν διαμορφωθεί σε χώρους κυρίας χρήσης κατά την απόκτηση του ακινήτου. Εάν η διαμόρφωση αυτή γίνεται μετά την απόκτηση του ακινήτου οι ιδιοκτήτες είναι υπόλογοι έναντι της πολεοδομίας.
3. Τι θέλει να κάνει η Εφορία
– Η Εφορία ξεκινά ελέγχους των Η.Χ. οι οποίοι έχουν κλείσει και έχουν μετατραπεί σε χώρους κυρίας χρήσης. Σε μερικές μάλιστα περιπτώσεις η αυτοψία γίνεται για δεύτερη φορά (έχει γίνει αυτοψία κατά την παράδοση του ακινήτου και επιδιώκεται να γίνει και δεύτερη αυτοψία).
– Η αυτοψία αφορά διαμερίσματα, μεζονέτες, μονοκατοικίες, γραφεία, καταστήματα για να διαπιστωθεί εάν οι χώροι αυτοί έχουν μετατραπεί παρανόμως σε χώρους κυρίας χρήσης. (Σε πρώτη φάση θα ελεγχθούν τα νεόδμητα).
– Ειδικά σημειώματα έχουν στείλει οι εφορίες σε πολλούς ιδιοκτήτες νεόδμητων ακινήτων στην Αττική για να ορισθεί ραντεβού για τη διενέργεια αυτοψίας. Επαναλαμβάνεται λοιπόν με αυτόν τον τρόπο η ΠΟΛ 1046/9-3-2005 του υπ. Οικονομικών για τη διενέργεια αυτοψίας με την επιβολή φόρων και προστίμων.
– Παράδειγμα επιβολής προστίμου ανακρίβειας για κλείσιμο Η.Χ. Σε διαμέρισμα 150 μ2 και ο Η.Χ. στο διαμέρισμα αυτό είναι 15 μ2. και η τιμή ζώνης είναι 2.000 ευρώ/μ2. Τότε η αξία του Η.Χ. θα είναι 2.000Χ15 = 30.000 ευρώ και ο ΦΜΑ στη αξία του Η.Χ. θα υπολογισθεί 30.000 χ 11% = 3.300 ευρώ.
4. Πότε δεν υφίσταται για τον Η.Χ. φορολογική υποχρέωση-χρόνος παραγραφής:
– Στις υποθέσεις που ο έλεγχος πραγματοποιείται σε μεταγενέστερο χρόνο, από τον χρόνο φορολογίας (π.χ. στο τέλος του χρόνου παραγραφής).
5. Χρόνος παραγραφής
– Εάν δεν έχει δηλωθεί ο Η.Χ. ο χρόνος παραγραφής ανέρχεται στα 18 χρόνια (15 χρόνια + 3 χρόνια παράταση).
– Εάν έχει δηλώσει τον Η.Χ. ο χρόνος παραγραφής φθάνει τα 5 χρόνια.
6. Πότε δεν συμφέρει οι αγοραστές της πρώτης κατοικίας να κρύβουν στο συμβόλαιο την ύπαρξη και την αξία του Η.Χ.
Οταν η αντικειμενική αξία του συνόλου των τετραγωνικών του ακινήτου δεν υπερβαίνει το αφορολόγητο ποσό. Εάν στην περίπτωση αυτή κρύψουν την αντικειμενική αξία του Η.Χ. θα πληρώσουν τον πρόσθετο φόρο από την εφορία (ο φόρος αυτός υπολογίζεται με τις αντικειμενικές αξίες που ίσχυαν κατά την ημερομηνία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης).
7. Ποια είναι τα πρόστιμα της πολεοδομίας
– Πρόστιμο Ανέγερσης: Καταρχήν το πρόστιμο αυτό είναι ίσο με τη συμβατική αξία του αυθαιρέτου. Για τις μικρές πολεοδομικές παραβάσεις και δομικά ή κτιριολογικά αυθαίρετα το πρόστιμο είναι το της συμβατικής αξίας του αυθαιρέτου. Για τα αυθαίρετα μεγάλης περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης το πρόστιμο είναι το διπλάσιο της συμβατικής αξίας του αυθαιρέτου. Το ύψος των προστίμων αυτών δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 1.000 ευρώ για κάθε δομικά και κτιριολογικά αυθαίρετο, και των 2.000 ευρώ για κάθε αυθαίρετο μεγάλης περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης.
– Πρόστιμο διατήρησης: Καταρχήν το πρόστιμο αυτό είναι ίσο με το 50% του προστίμου ανέγερσης και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του αυθαιρέτου μέχρι την κατεδάφιση. Για τις μικρές πολεοδομικές παραβάσεις και δομικά ή κτιριολογικά αυθαίρετα το πρόστιμο είναι το 1/4 της συμβατικής αξίας του αυθαιρέτου. Για τα αυθαίρετα μεγάλης περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης το πρόστιμο είναι το διπλάσιο της συμβατικής αξίας του αυθαιρέτου. Το ύψος των προστίμων αυτών δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 1.000 ευρώ για κάθε δομικά και κτιριολογικά αυθαίρετο, και των 2.000 ευρώ για κάθε αυθαίρετο μεγάλης περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης.
*Ο κ. Ορέστης Σεϊμένης είναι φοροτεχνικός.
