Οι εκλογές βρήκαν την αγορά ακινήτων σε κρίσιμο σταυροδρόμι. Από τη μία πλευρά, η διεθνής χρηματιστηριακή κρίση η οποία αν και δεν έχει άμεσο αντίκτυπο στην ελληνική αγορά ακινήτων εν τούτοις την επηρεάζει πολλαπλώς είτε μέσω της αγοράς χρήματος είτε μέσω των χρηματιστηριακών εξελίξεων. Από την άλλη πλευρά η οικοδομική δραστηριότητα φαίνεται ότι αρχίζει να μπαίνει σε διαδικασία επιβράδυνσης, καθώς τα στοιχεία της ΕΣΥΕ εμφανίζουν ότι το ράλι που είχε ξεκινήσει πλησιάζει προς το τέλος του. Το παζλ συμπληρώνεται με τις αλλαγές που βρίσκονται σε φάση(;) μελέτης και αφορούν στο φορολογικό και στο πιστωτικό περιβάλλον. Καταλύτης θα είναι η διεύρυνση του αριθμού των ακινήτων στα οποία θα επιβληθεί ΦΠΑ και οι επιταγές της Βασιλείας II που θα σηματοδοτήσουν «βουβές» αλλά καταλυτικής σημασίας αλλαγές.
«Η αγορά αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής, καθώς κανείς δεν μπορεί να προβλέψει πώς θα είναι η επόμενη μέρα. Η κρίση των αγορών σίγουρα δεν μπορεί να επηρεάσει τη εγχώρια ζήτηση αλλά καθιστά τους υποψήφιους αγοραστές-επενδυτές ιδιαίτερα προσεκτικούς για τις επόμενες κινήσεις τους.
Στην αγορά κατοικίας η άνοδος των επιτοκίων που έχει καταγραφεί το τελευταίο δωδεκάμηνο και -κυρίως- το κλίμα επιφυλακτικότητας που φαίνεται ότι επικρατεί αρχίζει να αφήνει τα σημάδια της. Η ζήτηση καταγράφει ενδείξεις υποχώρησης σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Το κλίμα επιφυλακτικότητας επιτείνεται, καθώς υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα για το πώς θα κινηθούν τους επόμενους μήνες οι κεντρικές τράπεζες, δηλαδή αν θα προχωρήσουν σε μειώσεις των επιτοκίων ή αν θα αναστείλουν αυτές που είχαν προγραμματίσει. Ολα αυτά δικαιολογούν, ώς ένα βαθμό, τη διεύρυνση του χρόνου απορρόφησης των νεότευκτων κατοικιών, ο οποίος έχει αυξηθεί έως και κατά 3 μήνες σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο των τελευταίων δύο χρόνων, καθώς και τη στροφή των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας σε αγορές μικρότερων σπιτιών» τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής ο οποίος ρωτήθηκε για το κατά πόσο η διεθνής χρηματιστηριακή κρίση έχει επηρεάσει την εγχώρια αγορά ακινήτων και καταλήγει:
Οι επιδράσεις της υπερπροσφοράς
«Η δομή της ελληνικής αγοράς δεν φαίνεται ότι επηρεάζεται από τη πρόσφατη κρίση στα διεθνή χρηματιστήρια στον βαθμό που επηρεάζεται η αγορά των ΗΠΑ και των χωρών της Δυτικής Ευρώπης. Το πραγματικό πρόβλημα που υπάρχει και το οποίο προβληματίζει όλους τους φορείς είναι το φαινόμενο της υπερπροσφοράς που καταγράφεται όχι μόνο στην αγορά κατοικίας αλλά και στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Στην περίπτωση που επιβραδυνθεί σημαντικά ο ρυθμός απορρόφησης του αποθέματος τότε οι προοπτικές δεν θα είναι και τόσο ευοίωνες. Αφού στο ήδη υφιστάμενο υψηλό απόθεμα προστίθενται και τα νέα ακίνητα που πέφτουν καθημερινά στην αγορά. Στο πλαίσιο αυτό μία νέα αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μπορεί να έχει καταλυτικές επιπτώσεις σε ολόκληρη την αγορά».
Ομως από τις μέχρι στιγμής ενδείξεις δεν προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι μεγάλοι παίκτες της αγοράς ανησυχούν ιδιαίτερα από τις εξελίξεις στα διεθνή χρηματιστήρια αφού όλα τα επενδυτικά σχέδια που έχουν προγραμματισθεί προχωρούν κανονικά.
«Η ελληνική αγορά έχει ορισμένα χαρακτηριστικά τα οποία σε περιόδους κρίσης λειτουργούν ως ασπίδα προστασίας. Στην αγορά κατοικίας για παράδειγμα δραστηριοποιούνται σε σημαντικό βαθμό μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις, η πλειονότητα των οποίων χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια προκειμένου να χρηματοδοτήσει τις κατασκευές. Το γεγονός αυτό έχει διττή σημασία. Από τη μία πλευρά οι συγκεκριμένες επιχειρήσεις δεν είναι εκτεθειμένες στις αυξήσεις του κόστους χρήματος και από την άλλη μπορούν να αντέξουν χωρίς να προβούν σε άμεσες ρευστοποιήσεις ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι δεν θα καταγραφούν μαζικά σπασμωδικές αντιδράσεις, οι οποίες μπορεί να συμπιέσουν το επίπεδο των τιμών και να διαμορφώσουν ατμόσφαιρα κρίσης. Από την άλλη πλευρά, οι σημαντικές αναπτύξεις εμπορικών ακινήτων και κυρίως εμπορικών κέντρων δεν φαίνεται να έχουν σημαντικά προβλήματα, αφού ο ρυθμός μεταβολής των λιανικών πωλήσεων εξακολουθεί να παραμένει έντονα ανοδικός και αυτό εμφανίζεται στην αγορά με τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους. Αυτό με τη σειρά του επηρεάζει θετικά και τη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους. Εκεί που ενδεχομένως να παρουσιασθεί πρόβλημα είναι στην αγορά γραφειακών χώρων καθώς το οικονομικό περιβάλλον επηρεάζει άμεσα την ζήτηση από πολυεθνικές και μεγάλες ελληνικές εταιρείες οι οποίες απορροφούν το μεγαλύτερο «κομμάτι» των υψηλών προδιαγραφών γραφείων» δήλωνε επικεφαλής εταιρείας real estate, θυγατρικής μεγάλης ιδιωτικής τράπεζας.
Η ασπίδα της ανάπτυξης
Το μεγάλο πρόβλημα θα εμφανισθεί στην περίπτωση που ανατραπούν τα σημερινά δεδομένα που ισχύουν στην ελληνική οικονομία και κυρίως αν δεν διατηρηθούν οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης των τελευταίων ετών.
«Η διατήρηση ρυθμών ανάπτυξης στα επίπεδα του 4% θα συμβάλλει στο να διατηρηθεί η κατανάλωση στα σημερινά υψηλά της και αυτό με τη σειρά του επηρεάζει σπειροειδώς όλο το φάσμα της οικονομίας. Επομένως, το στοίχημα της κυβέρνησης που θα προκύψει από τις εκλογές της 16ης Σεπτεμβρίου θα είναι το αν θα καταφέρει να διατηρήσει τους σημερινούς υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης και να δημιουργήσει κλίμα θετικών προσδοκιών και σταθερότητας στην οικονομία. Σε διαφορετική περίπτωση θα προκύψει πρόβλημα όχι μόνο στη οικοδομή και στην αγορά ακινήτων αλλά και στην οικονομία γενικότερα. Φυσικά το εύλογο ερώτημα που ανακύπτει είναι πώς μπορεί να επιτευχθεί η εξέλιξη αυτή στις συνθήκες της μεγάλης αβεβαιότητας που συνδέονται με την κρίση στις διεθνείς αγορές και για την οποία κανείς δεν μπορεί να πει ότι έχει τελειώσει» τόνισε έμπειρος τραπεζίτης που συμπλήρωνε: «οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν κάνει επενδύσεις στα επίμαχα ομόλογα ενώ ταυτόχρονα η ποιότητα του χαρτοφυλακίου των στεγαστικών τους δανείων είναι εξαιρετική. Το γεγονός αυτό άλλωστε, επιβεβαιώθηκε και από τη βαθμολογία που έδωσαν οι οίκοι αξιολόγησης κατά τη διαδικασία που προηγήθηκε στην τιτλοποίηση των δανείων αλλά και από τα στοιχεία που έδωσε η κεντρική τράπεζα και που αφορούσαν τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια. Ομως σε περιβάλλον χρηματιστηριακής αστάθειας σε μία αλληλοεξαρτώμενη παγκόσμια οικονομία, κανείς δεν αισθάνεται άνετα όσο και αν γνωρίζει τη χρηματοοικονομική του ευρωστία. Και η διατήρηση ενός θετικού κλίματος θα πρέπει να είναι από τις προτεραιότητες της κυβέρνησης της 17ης Σεπτεμβρίου».
Η εξοχική κατοικία
Πάντως, η αβεβαιότητα που επικρατεί στην αγορά φαίνεται ότι έχει επηρεάσει -οριακά- και την αγορά εξοχικής κατοικίας. Μεσίτες και κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται σε τουριστικά θέρετρα επισήμαιναν ότι ο αριθμός των αγορών εξοχικών κατοικιών που έχουν πραγματοποιηθεί από τις αρχές της σεζόν δεν αντανακλά την αύξηση που καταγράφηκε στον αριθμό των τουριστών. «Οι μεταβιβάσεις που έγιναν είναι αυξημένες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο, αλλά είναι σαφώς υποδεέστερες των προσδοκιών. Ισως οι Ελληνες και οι ξένοι υποψήφιοι αγοραστές φοβήθηκαν την αύξηση των επιτοκίων αλλά και την υποχώρηση των διεθνών αγορών που προκλήθηκε από την υπόθεση των στεγαστικών. Φυσικά δεν θα πρέπει να υποβαθμισθεί και το γεγονός ότι φέτος η προσφορά ήταν σημαντικά υψηλότερη σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Ομως η σεζόν δεν έχει τελειώσει ακόμα και γι’ αυτό δεν μπορούμε να έχουμε μία ολοκληρωμένη εικόνα» τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στις αγορές της Κέρκυρας και των Κυκλάδων.
Φορολογία και δανεισμός
Ενας ακόμα παράγων που μπορεί να επηρεάσει την αγορά είναι και οι αλλαγές που κυοφορούνται τόσο στο πλαίσιο φορολόγησης των ακινήτων όσο και στο έλεγχου του πιστωτικού κινδύνου των τραπεζών σύμφωνα με τις επιταγές της Βασιλείας ΙΙ.
Σύμφωνα με τις απόψεις καλά πληροφορημένων στελεχών της αγοράς και οι δύο αυτές παράμετροι θα επηρεάσουν μεσοπρόθεσμα τη δυναμική της αγοράς ακινήτων, καθώς θα δημιουργήσουν νέα δεδομένα τόσο στο φορολογικό κόστος όσο και στην πιστωτική πολιτική που θα ακολουθήσουν από το 2008 οι τράπεζες.
