M εταχειρισμένη ή νεόδμητη κατοικία; Πρόκειται για ένα από τα βασικότερα διλήμματα που αντιμετωπίζει ο επίδοξος αγοραστής κατοικίας. Για την τελική επιλογή, πάντως, καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν οι οικονομικές αντοχές του κάθε νοικοκυριού. H αύξηση των επιτοκίων έχει καταστήσει ελαφρώς υψηλότερη τη μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου και η EKT έχει αποφασίσει να σφίξει περαιτέρω τη νομισματική της πολιτική, το κόστος θα αυξηθεί, δεδομένου ότι οι τράπεζες προειδοποιούν ότι δεν έχουν άλλα περιθώρια απορρόφησης των αυξήσεων. Από την άλλη πλευρά, οι τιμές έχουν μεν σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα, αλλά οι στεγαστικές ανάγκες της κάθε οικογένειας δεν εμφανίζουν την ίδια ελαστικότητα. Για τον λόγο αυτό, αρκετά νοικοκυριά καταλήγουν σε μια μεταχειρισμένη αλλά μεγαλύτερη κατοικία. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην περιοχή του Γαλατσίου για παράδειγμα, με 200.000 ευρώ μπορεί κανείς να εξασφαλίσει νεόδμητο διαμέρισμα από 75 έως 95 τ.μ., όταν με τα ίδια χρήματα είναι δυνατή η αγορά κατοικίας 20ετίας από 100 έως 125 τ.μ.
Οι διαφορές είναι ακόμα εντυπωσιακότερες όταν στα κριτήρια επιλογής εισαχθεί και ο παράγοντας περιοχή. Ετσι, μια οικογένεια με δύο παιδιά που διαθέτει έως 200.000 ευρώ για την κατοικία της και επιθυμεί να διαμείνει σε νεόδμητη κατοικία θα πρέπει να στριμωχτεί σε 57 τ.μ. Σε αντίστοιχη κατοικία 20ετίας το εμβαδόν αυξάνεται στα 72 τ.μ. ενώ διαμέρισμα 30 ετών «κερδίζει» περίπου 10 τ.μ. επιπλέον φθάνοντας στα 82 τ.μ.
Οπως τονίζουν κτηματομεσίτες, οι επίδοξοι αγοραστές εμφανίζονται πλέον σαφώς πιο ψύχραιμοι και κατασταλαγμένοι στο τι ζητούν σε σύγκριση με το 2005, όταν δηλαδή το σύνηθες αίτημα ήταν «θέλω σπίτι γρήγορα». H συντριπτική πλειοψηφία ξεκινά την έρευνα αγοράς με βασικό στόχο την αγορά νεόδμητου, αλλά στην πορεία μεγάλο μέρος των αγοραστών συνειδητοποιεί ότι η… τσέπη του δεν συμβαδίζει με την επιθυμητή επιφάνεια αλλά και περιοχή. «Για πολλούς αγοραστές η περιοχή είναι κάτι το αδιαπραγμάτευτο και για τον λόγο αυτό συνήθως αναζητούν κάτι φθηνότερο στην ίδια περιοχή, στρεφόμενοι μοιραία στην αγορά των μεταχειρισμένων κατοικιών» τονίζει ο κ. Θάνος Καραγιάννης, επικεφαλής του οικιστικού τμήματος της Δανός&Συνεργάτες. Οπως τονίζουν στελέχη τραπεζών «η βασική αιτία που πείθει τους περισσότερους για την ανάγκη αλλαγής πλεύσης είναι η δανειοληπτική ικανότητα του κάθε νοικοκυριού, δηλαδή με απλά λόγια, τι ποσό μπορεί να δανεστεί από την τράπεζα, για πόσο διάστημα και πού κινείται το ύψος της μηνιαίας δόσης. Ειδικά αυτήν την περίοδο που τα επιτόκια τραβούν την ανηφόρα, το πώς διαμορφώνονται οι μηνιαίες δόσεις του στεγαστικού δανείου και πόσο επιβαρύνεται ο μηνιαίος προϋπολογισμός αποτελεί βασικό κριτήριο για το πώς θα κινηθεί το κάθε νοικοκυριό.
Ανάλογα την περιοχή, η διαφορά του τελικού κόστους μεταξύ μιας μεταχειρισμένης και μιας νεόδμητης κατοικίας ίδιας επιφάνειας μπορεί να ξεπεράσει ακόμα και το 30%. Οπως επισημαίνει σε πρόσφατη έρευνά της αλυσίδα μεσιτικών γραφείων «πλέον η αναλογία ζητήσεων για καινούρια – μεταχειρισμένα σπίτια έχει υποχωρήσει στο έξι προς τέσσερα. Είναι χαρακτηριστικό ότι ένα χρόνο πριν η αντίστοιχη αναλογία ήταν μεγαλύτερη από οκτώ προς δέκα. Η ζήτηση για μεταχειρισμένες κατοικίες εδώ και ένα χρόνο διαρκώς αυξάνεται, ως αποτέλεσμα κυρίως των υψηλών τιμών πώλησης των νεόδμητων κατοικιών, αλλά σταδιακά και εξαιτίας της ευνοϊκότερης φορολογικής μεταχείρισης της μεταχειρισμένης κατοικίας από τη νεόδμητη που υπόκειται στην επιβολή ΦΠΑ, όταν βέβαια η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά το 2005 και δεν πρόκειται για πρώτη κατοικία. Τα μεγαλύτερα ποσοστά ζήτησης για μεταχειρισμένα σπίτια καταγράφονται στα βόρεια προάστια και στο κέντρο της Αθήνας».
Οπως προκύπτει και από τα στοιχεία, που επεξεργάστηκε για λογαριασμό της «K» το γραφείο συμβούλων N. Γιαννουλέλης & Συνεργάτες, στο σύνολο των υπό μελέτη περιοχών, η αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας εξασφαλίζει αισθητά μεγαλύτερη επιφάνεια. Σε πολλές περιπτώσεις, ο αγοραστής μπορεί να κερδίσει 30 ή και 40 τ.μ. και να επενδύσει μέρος των χρημάτων που έχει εξοικονομήσει στην ανακαίνιση της κατοικίας.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, η νεόδμητη κατοικία μπορεί να είναι ακριβότερη, αλλά σαφώς συνοδεύεται από αρκετά πλεονεκτήματα. H καλύτερη ποιότητα κατασκευής -εφόσον έχουμε συνεργαστεί με αξιόπιστο κατασκευαστή- η αντισεισμικότητα της κατασκευής, η μοντέρνα σχεδίαση, οι ενιαίοι χώροι και βέβαια η θέση στάθμευσης, αποτελούν σημαντικά πλεονεκτήματα που μέχρις ενός σημείου δικαιολογούν τις διαφορές στο τελικό κόστος. Πάντως, η αυξημένη ζήτηση για μεταχειρισμένες κατοικίες δεν έχει αφήσει «ασυγκίνητες» τις τιμές τους, που εμφανίζουν έστω και περιορισμένες ανοδικές τάσεις. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, που πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο, καταγράφεται άνοδος των τιμών σε όλες τις περιοχές του νομού Αττικής. H μεγαλύτερη αύξηση τιμών σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2006 εντοπίζεται στην περιοχή των Μεσογείων και κυρίως στις παραθαλάσσιες περιοχές. Στη συγκεκριμένη περιοχή η αύξηση των τιμών φθάνει στο 7,3% και η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 2.257 ευρώ ανά τ.μ. Στα βόρεια προάστια η μέση τιμή εμφανίζεται ενισχυμένη κατά 3,6%, στα νότια κατά 4,52%, ενώ στο κέντρο της Αθήνας το ποσοστό εκτιμάται στο 3,52%, πάντα σε σχέση με τον Ιούνιο του 2006.