Οι κρυμμένες υπεραξίες και πώς θα τις ανακαλύψετε

Οι κρυμμένες υπεραξίες και πώς θα τις ανακαλύψετε

4' 21" χρόνος ανάγνωσης
Ακούστε το άρθρο

«Νέες» περιοχές, τουρισμός, υψηλοί δείκτες οικονομικής και εκπαιδευτικής δραστηριότητας και το «ισχυρό» όνομα είναι τα στοιχεία εκείνα που φέρνουν τις επενδύσεις στην αγορά κατοικίας. Στην περίπτωση μάλιστα που συνδυάζονται περισσότερα του ενός από αυτά τα στοιχεία τότε οι πιθανότητες να πραγματοποιηθούν μεγάλες υπεραξίες σε σχετικά μικρό χρονικό διάστημα είναι πολύ υψηλές.

Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από μελέτη, η οποία επικεντρώνεται στην ανάλυση δεδομένων που αφορούν τη «γεωγραφική» κατανομή των επενδύσεων σε κατοικία τα τελευταία τρία χρόνια.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της σχετικής μελέτης, ο μεγάλος όγκος των επενδύσεων σε κατοικία κατευθύνεται σε ήδη ανεπτυγμένες αγορές στις οποίες ο επενδυτικός κίνδυνος είναι περιορισμένος, αφού η ζήτηση κινείται σταθερά σε υψηλά επίπεδα. Ενδεικτικό είναι άλλωστε το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε κατοικία στο πολεοδομικό συγκρότημα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αντιπροσωπεύουν το 30% του συνόλου στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας.

«Η υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού μπορεί να ερμηνεύσει τις σημαντικές επενδύσεις που πραγματοποιούνται στις συγκεκριμένες περιοχές. Αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι σε σχέση με το παρελθόν καταγράφεται μια οριακή υποχώρηση του ρόλου των συγκεκριμένων αγορών και αυτό μπορεί να δικαιολογηθεί -ως ένα ποσοστό- από το άνοιγμα νέων αγορών, οι οποίες έχουν ανάλογα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά με αυτά των περιοχών που υπάγονται στα πολεοδομικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης», τόνιζε χαρακτηριστικά οικονομικός αναλυτής, σχολιάζοντας τα σχετικά στοιχεία.

«Οι αλλαγές στη «γεωγραφία» των επενδύσεων σε κατοικία είναι αναμενόμενες και η διεθνής εμπειρία βρίθει από τέτοιες περιπτώσεις. Οι ανακατατάξεις συνδέονται τόσο με την ανεπαρκή προσφορά γης στις ήδη ανεπτυγμένες αγορές κατοικίας όσο και με τις σημαντικές επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών, υγείας και παιδείας σε περιοχές που στο παρελθόν κινούνταν στο περιθώριο της αγοράς. Για παράδειγμα, η Αττική Οδός, ο Προαστιακός και το Μετρό έβαλαν στο παιγνίδι της αγοράς πληθώρα περιοχών της Ανατολικής, της Δυτικής Αττικής και του Πειραιά», επισημαίνει χαρακτηριστικά ο ίδιος αναλυτής και συμπληρώνει λέγοντας με νόημα, «το ζητούμενο είναι αν εμφανιστούν «συμπεριφορές» που θα οδηγήσουν σε αλόγιστη αύξηση της προσφοράς κατοικίας με αποτέλεσμα την αναστροφή της ανοδικής πορείας των συγκεκριμένων αγορών».

Αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι μέχρι στιγμής και οι τρεις αγορές δεν εμφανίζουν «σημάδια» κόπωσης των τιμών, γεγονός που ερμηνεύεται από κατασκευαστές ως ενδεικτικό της υψηλής ζήτησης που υπάρχει στην αγορά. Πάντως, αυτό που προκαλεί ιδιαίτερη ανησυχία στην αγορά είναι η πολιτική ένταξης στο σχέδιο νέων περιοχών, κυρίως στην Ανατολική Αττική, που μπορεί να ανατρέψει τις ισορροπίες που ήδη υπάρχουν στην αγορά.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών στα επόμενα χρόνια αναμένεται να εμφανισθούν σημάδια κορεσμού στις αγορές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, ενώ ενδέχεται να υπάρξει δραστηριοποίηση των κατασκευαστικών ομίλων εθνικής εμβέλειας στις συγκεκριμένες αγορές. Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα βάλει στο παιγνίδι της αγοράς κατοικίας, στην οποία σήμερα οι μικροί κατασκευαστές έχουν πρωταγωνιστικό ρόλο, και τους μεγάλους της αγοράς, οι οποίοι μέχρι σήμερα είχαν επιλέξει -για φορολογικούς λόγους- να μη δραστηριοποιηθούν σε αυτήν.

Πάντως, οι «μεγάλοι» του κλάδου μπορούν να χρησιμοποιήσουν ως «πιλότο» τις αγορές κατοικίας των νομών Χανίων, Δωδεκανήσου αλλά και της Χαλκιδικής, η καθεμιά από τις οποίες έχει μερίδιο 2% από τη συνολική «πίτα» των επενδύσεων σε κατοικία. Πρέπει να σημειωθεί ότι στις τρεις αυτές αγορές η παραθεριστική κατοικία έχει πρωταγωνιστικό ρόλο στη διαδικασία μεγέθυνσης.

Από την ανάλυση μάλιστα των ίδιων στοιχείων προκύπτει ότι τα τελευταία τρία χρόνια οι συγκεκριμένες αγορές διευρύνουν το μερίδιό τους στην συνολική αγορά από 0,2 έως 0,6 ποσοστιαίες μονάδες. «Το σίγουρο είναι ότι η μεγέθυνση αυτή καλύπτεται σε σημαντικό βαθμό από την εσωτερική ζήτηση, αφού ο ρόλος των ξένων αγοραστών εξακολουθεί να είναι υποβαθμισμένος. Αν η αγορά των περιοχών αυτών ανοίξει προς το εξωτερικό με μαζικό προϊόν τότε θα αυξηθεί σημαντικά και το ειδικό βάρος τους στην συνολική αγορά», σχολίαζαν οικονομικοί αναλυτές.

Στο δρόμο που έχουν «χαράξει» οι τρεις προαναφερόμενες περιοχές κινούνται και οι αγορές περιοχών με υψηλή τουριστική δραστηριότητα όπως για παράδειγμα η Κέρκυρα και οι Κυκλάδες. Οι επενδύσεις που έχουν πραγματοποιηθεί τα δύο τελευταία χρόνια στις συγκεκριμένες αγορές αφορούν σχεδόν στο σύνολό τους τουριστικές κατοικίες και όλα δείχνουν ότι τα επόμενα χρόνια ο «ρόλος» στην αγορά θα αναβαθμισθεί ακόμα περισσότερο. Σημειώνεται ότι στις δύο αυτές περιοχές οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες που πραγματοποιήθηκαν καλύπτουν ποσοστό ελαφρά υποδεέστερο του 2%.

Η αγορά κατοικίας σίγουρα βρίσκεται σε σταυροδρόμι, αφού οι αλλαγές που έχουν δρομολογηθεί αλλά και οι δημογραφικές και οι οικονομικές συνθήκες που διαμορφώνονται θα επηρεάσουν τόσο τη ζήτηση όσο και την προσφορά. Για παράδειγμα, η επιβολή του ΦΠΑ θα βάλει στο «παιγνίδι» τους μεγάλους κατασκευαστές γεγονός που θα έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις τόσο στον επιχειρηματικό χάρτη όσο και στο ίδιο το προϊόν καθώς το σίγουρο είναι ότι θα προωθηθούν νέα μοντέλα δόμησης. Από την άλλη πλευρά, ο ρυθμός υλοποίησης των ρυθμίσεων των χωροταξικών σχεδίων με τις εντάξεις νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης, τον καθορισμό χρήσεων γης αλλά και όρων δόμησης θα έχει γενικότερες επιπτώσεις τόσο στη μορφή ανάπτυξης των τοπικών και των υπερτοπικών αγορών. Το μόνο σίγουρο είναι ότι αυτή τη στιγμή η αγορά μόνιμης κατοικίας σε πολλές περιοχές αγγίζει τα όρια κορεσμού. Προκειμένου να αποφευχθεί αυτό το ενδεχόμενο θα πρέπει από τη μία πλευρά να τονωθούν οι αναδυόμενες αγορές και από την άλλη να υπάρξει αναβάθμιση τόσο της ζήτησης -με την είσοδο νέων ομάδων αγοραστών- όσο και του προϊόντος, με την προώθηση αναβαθμισμένων κατοικιών, ώστε να καλυφθούν ή και να δημιουργηθούν ανάγκες αναβάθμισης των συνθηκών στέγασης.

Λάβετε μέρος στη συζήτηση 0 Εγγραφείτε για να διαβάσετε τα σχόλια ή
βρείτε τη συνδρομή που σας ταιριάζει για να σχολιάσετε.
Για να σχολιάσετε, επιλέξτε τη συνδρομή που σας ταιριάζει. Παρακαλούμε σχολιάστε με σεβασμό προς την δημοσιογραφική ομάδα και την κοινότητα της «Κ».
Σχολιάζοντας συμφωνείτε με τους όρους χρήσης.
Εγγραφή Συνδρομή