Τα μικρά διαμερίσματα, δηλαδή οι γκαρσονιέρες και τα δυάρια, χαρακτηρίζονται από πολλές ιδιαιτερότητες. Επί σειρά ετών αποτελούσαν τα «βαριά» χαρτιά της κτηματαγοράς αποφέροντας στους ιδιοκτήτες τους ενοίκια δυσανάλογα της επιφάνειάς τους και υπεραξίες, σε περίπτωση πώλησης, που θύμιζαν Σοφοκλέους στις καλές εποχές της.
Πλέον όμως αυτό φαίνεται ότι έχει αλλάξει. O νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, που τα τελευταία χρόνια δεν δείχνει να δουλεύει ιδιαίτερα στην αγορά της κατοικίας, αποδεικνύεται αμείλικτος για την αγορά των μικρών διαμερισμάτων, προς τέρψιν των ενοικιαστών αλλά από την άλλη, προς απογοήτευση των ιδιοκτητών. Πέραν αυτών, τα μικρά διαμερίσματα δείχνουν να έχουν χάσει πολύ από την επενδυτική λάμψη του πρόσφατου παρελθόντος, καθώς η εκτίναξη των τιμών συμπίεσε τις αποδόσεις, ενώ η αύξηση των επιτοκίων επηρέασε σημαντικά τη διαφορά μεταξύ ενοικίου και μηνιαίας δόσης.
Αυτό από μόνο του περιορίζει αισθητά την ελκυστικότητα της αγοράς ενός μικρού διαμερίσματος.
Οι πιέσεις στα ενοίκια των μικρών κατοικιών δείχνουν εντονότερες στις περιοχές του κέντρου -Κυψέλη, Πλ. Κολιάτσου, Εξάρχεια- και πέριξ αυτού, δηλαδή σε Αμπελόκηπους, Γκύζη, Πατήσια, Περισσό και λοιπές περιοχές. Εξαίρεση αποτελούν περιοχές με υψηλή παρουσία επαγγελματικής στέγης, όπως είναι το Κολωνάκι, τα οικοδομικά τετράγωνα γύρω από το Χίλτον, αλλά και η Ευελπίδων ή Μαυρομματαίων κυρίως από το Πεδίον του Αρεως μέχρι την Ευελπίδων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μεσιτών, η βασική αιτία για την υποχώρηση των ενοικίων -που σε γενικές γραμμές εκτιμάται στο 10%- είναι η απότομη αύξηση της προσφοράς σε μια περίοδο που η ζήτηση παρέμεινε σταθερή ή μειώθηκε.
Η μείωση των σχολών
Ενας βασικός λόγος για τη συρρίκνωση της ζήτησης είναι η απόφαση του υπουργείου Παιδείας να θεσπίσει τη «βάση του 10» για την εισαγωγή σε AEI και TEI, με αποτέλεσμα να μείνουν πέρυσι κενές περίπου 19.000 θέσεις. Αν και αυτό δεν ισχύει για την Αθήνα, ενώ φέτος και στην επαρχία οι κενές θέσεις είναι αισθητά λιγότερες, οι αρχικές εκτιμήσεις «φόβισαν» πολλούς ιδιοκτήτες μικρών διαμερισμάτων που μείωσαν, έστω και οριακά τα ζητούμενα ενοίκια.
«Μετά την υποχώρηση του Χρηματιστηρίου, ο κόσμος που υιοθέτησε τη λογική ότι ασφαλέστερη επένδυση είναι το ακίνητο αυξήθηκε δραματικά. Αρκετά χρήματα επενδύθηκαν τότε στην κτηματαγορά, με τα μικρά διαμερίσματα να περιλαμβάνονται στα «blue chips» της αγοράς λόγω του μικρού κόστους αγοράς σε μια εποχή που ο δανεισμός γινόταν ολοένα και ευκολότερος» αναφέρει στέλεχος μεγάλου κτηματομεσιτικού γραφείου της Αθήνας.
Παράλληλα, αρκετά νοικοκυριά που αγόρασαν μικρό διαμέρισμα για να στεγαστεί το παιδί που σπούδαζε, πλέον το διαθέτουν προς ενοικίαση. Ο συνδυασμός των παραπάνω οδήγησε σε υπερπροσφορά και μάλιστα σε μια περίοδο που η ζήτηση μειώθηκε.
Γιατί μειώθηκε η ζήτηση
Η μεγάλη υποχώρηση των επιτοκίων έστρεψε πολλούς ενοικιαστές στην επιλογή της αγοράς στη λογική ότι η μηνιαία δόση ήταν πολύ κοντά στο ενοίκιο. Παράλληλα, η συγκατοίκηση μεταξύ των φοιτητών είναι πλέον πολύ πιο απλή υπόθεση, ενώ παρέχει καλύτερες συνθήκες διαβίωσης, από τη στιγμή που τα ενοίκια των καλών 2αριών δεν απέχουν πολύ από των 3αριών ή ακόμα και των 4αριών. «Είτε μας αρέσει είτε όχι μεγάλο μέρος του πληθυσμού πιέζεται οικονομικά. Το μηνιαίο κόστος μιας ενοικιαζόμενης κατοικίας δεν είναι μόνο το ενοίκιο, αλλά συνοδεύεται από κοινόχρηστα και λογαριασμούς.
Επειδή στα τελευταία δύσκολα γίνονται περικοπές, η πλειοψηφία των ενοικιαστών προσπαθεί να κόψει από το ενοίκιο. H μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων εξάλλου του παρέχει αυτή τη δυνατότητα.
Για το αν υπάρχει υπερπροσφορά, μια βόλτα στα πανεπιστημιακά ιδρύματα και στις γειτονιές της Αθήνας θα πείσει και τον πλέον δύσπιστο» τονίζει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, του μεσιτικού γραφείου Search and Find.