Σε «κινούμενη άμμο» εκτιμάται ότι θα κινηθεί η αγορά κατοικίας το επόμενο δωδεκάμηνο καθώς το οικονομικό περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί στην αγορά εμφανίζει υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Η πορεία των τιμών του πετρελαίου, η πιστωτική κρίση που πλήττει τις διεθνείς αγορές, η κάμψη των τιμών κατοικιών στις ΗΠΑ, οι προοπτικές ανάπτυξης στην Ζώνη του Ευρώ και οι επιπτώσεις στην ελληνική οικονομία, η πορεία των επιτοκίων καθώς και η προοπτική της υπερπροσφοράς νεόδμητων κατοικιών είναι οι «γκρίζες ζώνες» που προκαλούν πονοκέφαλο στους αναλυτές της αγοράς ακινήτων.
Παρά το γεγονός ότι σε όλους τους τόνους τραπεζίτες αλλά και στελέχη εταιρειών real estate προσπαθούν να διαμορφώσουν κλίμα αισιοδοξίας, εντούτοις η αβεβαιότητα που έχει επικρατήσει στη διεθνή οικονομία σε συνδυασμό με τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς έχουν διαμορφώσει ένα κλίμα έντονου προβληματισμού.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών η άνοδος της τιμής του πετρελαίου μπορεί να οδηγήσει σε ανατιμήσεις στην αγορά κατοικίας. «Το ενεργειακό κόστος επηρεάζει όλο το φάσμα παραγωγής, εμπορίας και διακίνησης των οικοδομικών υλικών. Ηδη μία γεύση για τις επιπτώσεις έχουμε πάρει καθώς στη διάρκεια του προηγούμενου δωδεκαμήνου ο τιμάριθμος των οικοδομικών υλικών αυξήθηκε 6,7% (εξάμηνο) έναντι ανατιμήσεων στα επίπεδα του 4% τα προηγούμενα χρόνια. Το ράλι των τιμών του πετρελαίου σίγουρα θα ωθήσει τις τιμές ακόμα υψηλότερα τους επόμενους μήνες» σχολίαζαν χαρακτηριστικά στελέχη επιχειρήσεων του κλάδου.
Οι ανατιμήσεις
Το ζητούμενο είναι τι ποσοστό από τις ανατιμήσεις αυτές θα μετακυλιστεί στις τιμές στις οποίες προσφέρονται οι νεόδμητες κατοικίες. Από τα διαθέσιμα στοιχεία προκύπτει ότι το προηγούμενο δωδεκάμηνο η επιβράδυνση της ζήτησης είχε ως αποτέλεσμα ένα μέρος του επιπλέον κόστους να απορροφηθεί από τους κατασκευαστές -τουλάχιστον στις περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία συρρικνώθηκε- όμως κανείς δεν είναι σίγουρος ότι ανάλογη πολιτική θα ακολουθηθεί και το επόμενο δωδεκάμηνο.
Το σίγουρο είναι ότι η αγορά δεν φαίνεται διατεθειμένη -τουλάχιστον στην παρούσα φάση- να κινηθεί σε υψηλότερα επίπεδα τιμών. Αυτό άλλωστε τεκμαίρεται και από το γεγονός ότι ήδη από το εξάμηνο 2005 καταγράφηκε επιβράδυνση των τιμών πώλησης των νέων κατοικιών. Η πρόβλεψη αυτή ενισχύεται ακόμα περισσότερο από το γεγονός ότι η αγορά κατοικίας κινείται πλέον σε συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς.
Συγκεκριμένα, σε εμπιστευτικές οικονομικές αναλύσεις που συντάχθηκαν πριν από 2 περίπου εβδομάδες επισημάνθηκε μεταξύ των άλλων ότι υπάρχει ένα υψηλό απόθεμα αδειών που δεν έχουν υλοποιηθεί. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν την προηγούμενη διετία σύντομα θα αρχίσουν να εκτελούνται, με αποτέλεσμα ότι στο ήδη υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών θα προστεθούν αρκετές ακόμα. Η εκτίμηση αυτή ερμηνεύει ώς ένα βαθμό την επιφυλακτικότητα των κατασκευαστών να προχωρήσουν στην ανέγερση νέων κατοικιών. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι στη διάρκεια του α΄ εξαμήνου η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε 5,1 % έναντι αύξησης 13,1% την προηγούμενη περίοδο.
Η σημαντική αύξηση του αποθέματος κατοικιών θα μπορούσε να μη σημαίνει τίποτε αν η ζήτηση εξακολουθούσε να κινείται σε υψηλά. Το διεθνές οικονομικό περιβάλλον όμως προκαλεί πολλά ερωτήματα σχετικά με την πορεία της παγκόσμιας οικονομίας. Ηδη η Ε.Ε. και ο ΟΟΣΑ έχουν αναθεωρήσει -προς τα κάτω- τις εκτιμήσεις τους για τον ρυθμό ανάπτυξης της ευρωπαϊκής οικονομίας. Από την άλλη πλευρά, πληθαίνουν οι εκτιμήσεις σύμφωνα με τις οποίες η αμερικανική οικονομία βρίσκεται αντιμέτωπη πλέον με την προοπτική της ύφεσης, καθώς οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας και η πιστωτική κρίση δεν φαίνεται ότι έχουν «κλείσει τον κύκλο τους». Φυσικά η παροχή ρευστότητας στο σύστημα από τις κεντρικές τράπεζες σε συνδυασμό με την εφαρμογή μιας πιο χαλαρής πολιτικής επιτοκίων στοχεύουν στο να αμβλυνθούν οι επιπτώσεις της κρίσης στην παγκόσμια οικονομία αλλά η προοπτική αυτή δεν φαίνεται και τόσο πιθανή.
«Σε ένα δυσμενές διεθνές οικονομικό περιβάλλον είναι πολύ δύσκολο να διατηρηθούν οι σημερινοί υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια καθώς η παγκόσμια οικονομία λειτουργεί με τις αρχές των συγκοινωνούντων δοχείων» τόνιζαν χαρακτηριστικά οικονομικοί αναλυτές και συμπλήρωναν λέγοντας ότι «η υποχώρηση του ΑΕΠ θα έχει άμεση επίπτωση στην ιδιωτική ζήτηση είτε από το εξωτερικό είτε από το εσωτερικό».
Ενίσχυση ευρώ
Πάντως αυτό που θα πρέπει να σημειωθεί είναι ότι και η ενίσχυση του ευρώ σε σχέση με δολάριο δυνητικά επηρεάζει και τη ζήτηση για αγορά κατοικίας από το εξωτερικό και συγκεκριμένα από τις αγορές εκτός της Ε.Ε. Αν και οι αγορές από κατοίκους τρίτων χωρών είναι περιορισμένες αν τούτοις είναι μία παράμετρος η οποία δεν θα πρέπει να αγνοείται. Ομως, οι δυσμενείς αυτές εξελίξεις έχουν και μία θετική όψη. Πρόκειται για τη βραχυπρόθεσμη πορεία των επιτοκίων η αυξητική τάση των οποίων φαίνεται ότι -προσωρινά- διακόπηκε.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών η ΕΚΤ δεν πρόκειται να προχωρήσει στην πιθανολογούμενη αύξηση των επιτοκίων της στο τέλος του χρόνου. Ορισμένοι μάλιστα υποστηρίζουν ότι ανάλογη πολιτική θα ακολουθήσει και το 2008.
Σταθερή η ζήτηση
«Η μείωση των επιτοκίων της FED αλλά και η ενίσχυση της ισοτιμίας του ευρώ έναντι του δολαρίου δεν μπορούν παρά να επηρεάσουν και την ευρωπαϊκή νομισματική πολιτική», τόνιζαν χαρακτηριστικά τραπεζίτες και επισήμαιναν ότι αυτό σημαίνει ότι «η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια θα παραμείνει σταθερή ενώ περιορίζονται οι πιθανότητες να αυξηθεί το ποσοστό των στεγαστικών δανείων σε καθυστέρηση. Οι εξελίξεις αυτές μπορεί να μην έχουν το εύρος των επιπτώσεων στη ζήτηση που είχαν καταγραφεί την προηγούμενη τετραετία αλλά σίγουρα θα συμβάλλουν στο να διατηρηθεί η ισορροπία στην αγορά».
Πρέπει να σημειωθεί ότι η ζήτηση στην αγορά κατοικίας χρηματοδοτείται σχεδόν στο σύνολο της από τραπεζικό δανεισμό και αυτό γίνεται εμφανές από τη συσχέτιση των στοιχείων που αφορούν το ρυθμό μεταβολής της πιστωτικής επέκτασης και των τιμών πώλησης των νέων κατοικιών. Το γεγονός αυτό δρα θετικά όσον αφορά την πορεία της ζήτησης. Ανάλογη επίπτωση θα έχει και η υλοποίηση της προεκλογικής εξαγγελίας σύμφωνα με την οποία απαλλάσσεται από φορολογία η αγορά πρώτης κατοικίας. Αν και το επιπλέον φορολογικό όφελος για κατοικίες χαμηλής και μεσαίας αξίας δεν κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό, εν τούτοις «ακόμα και το άκουσμα της λέξης φοροελάφρυνση επηρεάζει θετικά την αγορά».
Φυσικά σε όλα αυτά πρέπει να προστεθούν και άλλοι παράγοντες οι οποίοι αν και επηρεάζουν άμεσα την αγορά κατοικίας παρόλα αυτά εξακολουθούν να παραμένουν αδιευκρίνιστοι. Συγκεκριμένα τα μέτρα που αφορούν τον χωροταξικό σχεδιασμό, στις εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλης, στη μεταφορά του συντελεστή δόμησης και στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα επηρεάζουν άμεσα όχι μόνο τη «γεωγραφία» της αγοράς αλλά και τις συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης.