Καθώς η αγορά κατοικίας εξελίσσεται σε παγκόσμια δραστηριότητα με όλο και ταχύτερους ρυθμούς, πολλοί είναι οι ξένοι αγοραστές, οι οποίοι αποκτούν εξοχική κατοικία, την οποία παράλληλα αξιολογούν και ως επενδυτική κίνηση. Τα τελευταία χρόνια, εκατοντάδες χιλιάδες εξοχικά αποκτούνται από ξένους αγοραστές σε δεκάδες χώρες ανά τον κόσμο, με εκείνες της νοτιοανατολικής Ευρώπης να βρίσκονται μεταξύ των πρωταγωνιστών. Η πρόσφατη διόρθωση που καταγράφηκε στον κλάδο της εξοχικής κατοικίας της Ισπανίας, ώθησε πολλούς από τους ενδιαφερόμενους σε εναλλακτικές επιλογές, μεταξύ των οποίων ασφαλώς περιλαμβάνεται και η Ελλάδα. Βέβαια, η χώρα μας δεν έχει φτάσει ακόμα στο σημείο να συγκαταλέγεται μεταξύ των πρωταγωνιστών, μιας και απουσιάζουν οι απαιτούμενες επενδύσεις για την ανάπτυξη παραθεριστικών θερέτρων και οικισμών.
Παρ’ όλα αυτά, προσφέρει ένα σημαντικό πλεονέκτημα, ιδίως για τους αγοραστές από το εξωτερικό που προτίθενται να εκμεταλλευτούν την εξοχική τους κατοικία. Μία από τις πλέον διαδεδομένες πρακτικες είναι η εκμίσθωση των εξοχικών των ξένων υπηκόων, κατά τους μήνες που δεν τη χρησιμοποιούν (π.χ. τον χειμώνα). Στο πλαίσιο αυτό, ένας ιδιαίτερα κρίσιμος παράγοντας για τη διαμόρφωση της απόδοσης μιας τέτοιας κίνησης είναι η φορολογία που θα κληθούν να καταβάλουν. Η Ελλάδα κατατάσσεται μεταξύ των σχετικά «φθηνών» χωρών, μιας και η συνολική φορολόγηση των ξένων που εισπράττουν εισοδήματα από ενοίκια δεν ξεπερνά το 15% του ετήσιου ποσού.
Σημειώνουμε ότι ο συντελεστής αυτός αφορά αποκλειστικά ξένους υπηκόους και μόνιμους κατοίκους εξωτερικού που δεν διαθέτουν άλλη πηγή εισοδημάτων στη χώρα μας, ενώ έχει υπολογιστεί με βάση μηνιαίο ενοίκιο της τάξεως των 1.500 ευρώ/μήνα, ή 18.000 ευρώ ετησίως.
Εξαιρώντας τις χώρες που διαθέτουν μηδενικό συντελεστή φορολογίας, όπως η Μ. Βρετανία, η Λεττονία και η Κύπρος, η Ελλάδα βρίσκεται στην 31η θέση, αναφορικά με τον ισχύοντα φόρο, μεταξύ 75 χωρών. Βέβαια, ο υπολογισμός του φόρου που αναλογεί σε κάθε χώρα, μόνο εύκολη υπόθεση δεν είναι και τα στοιχεία δίδονται με κάθε επιφύλαξη.
Ο λόγος είναι ότι σε αρκετές χώρες ο φόρος εκπίπτει αν συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα επ’ αυτού είναι η Γαλλία, όπου ο ονομαστικός φορολογικός συντελεστής μισθωμάτων για τους μη μόνιμους κατοίκους Γαλλίας διαμορφώνεται στο 25%. Ωστόσο, αν το μικτό εισόδημα από τη μίσθωση ενός επιπλωμένου διαμερίσματος είναι χαμηλότερο από 76.300 ευρώ σε ετήσια βάση, μπορεί να επιτευχθούν εκπτώσεις έως και 72%, με μόλις το 28% του εισοδήματος εν τέλει να φορολογείται, διαμορφώνοντας τελικό συντελεστή της τάξεως του 7%.
Σε παγκόσμιο επίπεδο, την υψηλότερη φορολογία εφαρμόζει η Ελβετία με το 48,56% των εισοδημάτων να κατευθύνεται στα δημόσια ταμεία. Μάλιστα, το ποσοστό μπορεί να αγγίξει ακόμα και το 54,5%, αν το μηνιαίο ενοίκιο είναι ύψους 12.000 ευρώ και όλοι γνωρίζουμε ότι ορισμένα σαλέ στις Ελβετικές Αλπεις, μπορούν να μισθωθούν σε τέτοια ποσά. Εξαιρώντας την Τανζανία και την Κένυα, που επίσης διαθέτουν υψηλότατη φορολογία ενοικίων, στις υψηλές θέσεις βρίσκονται οι ΗΠΑ (3η θέση) με 30%, αλλά και η Ρωσία με το ίδιο ποσοστό, ανεξάρτητα από το ύψος των εισοδημάτων. Εν ολίγοις δεν εφαρμόζεται κάποια φορολογική κλίμακα.
Υψηλό ποσοστό φορολογίας ενοικίων διαθέτει και η Ισπανία με 24%, αλλά και η Τουρκία με 14,61%, για να αναφέρουμε ορισμένες από τις χώρες, που όπως και η Ελλάδα επιδιώκουν να προσελκύσουν αγοραστές κατοικίας από το εξωτερικό. Η φορολογία θα διαδραματίσει πλέον καίριο ρόλο, καθώς όλο και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, θέλουν να μπορούν να εκμεταλλεύονται επενδυτικά το ακίνητό τους.
Ηδη, το φαινόμενο αυτό έχει εμφανιστεί και στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας, με δημοφιλείς παραθεριστικές περιοχές, όπως τα Χανιά, να είναι χαρακτηριστικά παραδείγματα τέτοιων πρακτικών.
Επενδύοντας σε Μπαχάμες και Κεšμάν
Αν η ιδέα απόκτησης ενός εξοχικού σε κάποιον εξωτικό προορισμό σας φαίνεται απόμακρη, ενδεχομένως να το σκεφτείτε ξανά, μιας και μπορεί κάλλιστα να αποτελέσει την επόμενή σας επένδυση. Προορισμοί όπως οι Μπαχάμες, οι Βερμούδες, οι νήσοι Κεšμάν και οι βρετανικές Παρθένες Νήσοι, γνωστοί και ως φορολογικοί «παράδεισοι» δεν χρεώνουν κανέναν απολύτως φόρο για εισοδήματα που αποκτώνται από ενοικιάσεις κατοικιών. Αυτή η φοροαπαλλαγή αφορά ξένους υπηκόους, στο πλαίσιο της προσπάθειας των εν λόγω κρατιδίων για την ενίσχυση του τουρισμού και ασφαλώς της τοπικής οικονομίας. Αντίστοιχα, άλλες περιοχές, όπως οι Ονδούρες και η Αρούμπα φορολογούν με συντελεστή 4,44% και 4,4% αντίστοιχα, για εισοδήματα 1.500 ευρώ σε μηνιαία βάση.
Δεν είναι λοιπόν τυχαίο που πολλοί από εκείνους που επισκέπτονται τις χώρες αυτές για διακοπές, επιλέγουν να προχωρήσουν και σε κάποια επένδυση εκεί, μιας και η ζήτηση για ενοικίαση εξοχικών κατοικιών πάντα θα παραμένει υψηλή. Αλλωστε, αρκετοί πρόκειται για εύπορους Αμερικανούς, με αποτέλεσμα – ανάλογα με το σημείο και την ποιότητα της κατοικίας, να είναι εφικτή και η λήψη υψηλότερων ενοικίων.
Τα ευνοϊκά αποτελέσματα στην αγορά κατοικίας από την χαμηλή φορολόγηση είναι δεδομένα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ισπανία, όπου ο υψηλός φόρος του 24% ωθεί πολλούς από τους ξένους ιδιοκτήτες τους να τα διατηρούν κενά, κατά τους μήνες της απουσίας τους από τη χώρα της Ιβηρικής.