Οι παλαιότεροι όταν μιλούν για κρίση στην αγορά ακινήτων χρησιμοποιούν το παράδειγμα της δεκαετίας του ’80. Τότε, για μία τριετία και παραπάνω οι τιμές είχαν κατακρημνιστεί. Φυσικά, λένε, η αγορά ανέκαμψε και προς τα τέλη της δεκαετίας ξεκίνησε το ράλι που πρόσφερε υπεραξίες που ξεπερνούσαν και το 60% κατά μέσο όρο τον χρόνο. Ολες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι ο χειμώνας που έρχεται θα είναι από τους πιο δύσκολους των τελευταίων τριάντα χρόνων, καθώς δεν υπάρχει ούτε ένα στοιχείο που να προκαλεί βάσιμες προσδοκίες για ανάκαμψη της αγοράς.
Σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, η αγορά κατοικίας έχει να ξεπεράσει δύο μεγάλα προβλήματα πριν γίνουν τα πρώτα βήματα για την ανάκαμψη. Το πρώτο πρόβλημα αφορά στη χρηματοδότηση της αγοράς. Οι μέχρι στιγμής ενδείξεις δείχνουν ότι το φθινόπωρο ο ρυθμός των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων θα επιβραδυνθεί ακόμη περισσότερο.
Ηδη, οι ενδείξεις επιβράδυνσης έχουν γίνει φανερές από τα τέλη του προηγούμενου χρόνου, καθώς ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη από 11,5% που ήταν τον Δεκέμβριο 2008, τον Ιούλιο έπεσε στο 5,2%, καταγράφοντας μείωση κατά 50% περίπου, αφού από τις αρχές του χρόνου ο ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης περιοριζόταν κατά 1 ποσοστιαία μονάδα περίπου. Αν και ο μέσος όρος της πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη στη Ζώνη του Ευρώ τον Ιούλιο ήταν μείον 0,2%, εντούτοις, αυτό δεν σημαίνει ότι τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες είναι αρκετά για να βάλουν μπροστά την αγορά κατοικίας. Οπως μάλιστα προέβλεπαν κορυφαίοι τραπεζικοί αναλυτές, δεν αποκλείεται μέχρι το τέλος του χρόνου ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη να πέσει ακόμη και κάτω από το 4%. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι θα περιοριστούν ακόμη περισσότερο οι μεταβιβάσεις κατοικιών.
Το κλείσιμο της «κάνουλας» στη χρηματοδότηση πρακτικά οδηγεί στο δεύτερο πρόβλημα, στη μεγέθυνση δηλαδή του ήδη υψηλού αποθέματος αδιάθετων νέων κατοικιών. Ενδεικτικό του μεγέθους του προβλήματος θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι από το 2006 έως και το 2008 μπήκαν στην αγορά περίπου 310.000 νέες κατοικίες στις οποίες θα πρέπει να προστεθούν και 65.000 που αναμένεται να μπουν στο πρώτο στάδιο κατασκευής στη διάρκεια του 2009. Δηλαδή, την τελευταία τετραετία χτίστηκαν περίπου 400.000 νέες κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι αναλογεί μία νέα κατοικία σε κάθε δέκα νοικοκυριά. Το υψηλό απόθεμα νέων κατοικιών με τις σημερινές συνθήκες χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας από τις τράπεζες θα χρειαστεί τουλάχιστον μία πενταετία για να απορροφηθεί. Πρέπει να σημειωθεί ότι στην αγορά προσφέρεται κι ένας μεγάλος αριθμός «μεταχειρισμένων» ο οποίος δεν είναι δυνατόν να υπολογιστεί με ακρίβεια.
Σύμφωνα με αναλυτές, το σκηνικό αυτό δεν πρόκειται, με τα σημερινά δεδομένα, να ανατραπεί στο επόμενο εξάμηνο. Αντίθετα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι οι συνθήκες στη διάρκεια του φθινοπώρου θα επιδεινωθούν, με ολέθριες επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα. Αν και οι οικονομολόγοι θεωρούν ότι η υπερβάλλουσα προσφορά σε συνδυασμό με την περιορισμένη ζήτηση πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω, αυτό δεν θα πρέπει να αναμένεται τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου. Ηδη τα στοιχεία εμφανίζουν ότι το μέσο επίπεδο των τιμών έχει υποχωρήσει σε ετήσια βάση μόλις κατά 3,9%.
Με τα σημερινά δεδομένα, επισημαίνουν οι αναλυτές, η πτώση αυτή χαρακτηρίζεται αμελητέα κι αυτό δείχνει τη χρηματοοικονομική ευρωστία των περισσότερων οικοδομικών επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κλάδο της κατοικίας. Η καθήλωση των τιμών στις νέες κατοικίες παρασύρει και τις τιμές των μεταχειρισμένων. Πρέπει να σημειωθεί ότι στη διατήρηση του επιπέδου τιμών συμβάλλει και το γεγονός ότι οι τράπεζες εμφανίζονται ιδιαίτερα συγκρατημένες -σε αντίθεση με εκείνες των ΗΠΑ και της Μεγάλης Βρετανίας- να προχωρήσουν σε πλειστηριασμούς, στοιχείο που συμβάλλει σε σημαντικό βαθμό στη συγκράτηση των τιμών στα σημερινά επίπεδα.
Ετσι, όλα δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας θα πρέπει να περιμένει τουλάχιστον ένα χρόνο για την ανάκαμψη, η οποία όμως δεν θα συνδυάζεται με την πτώση των τιμών πώλησης.