«Με τις σημερινές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων δεν θα πρέπει να τοποθετείται πριν από το β΄ εξάμηνο του επόμενου χρόνου καθώς η έλλειψη κεφαλαίων, το σημαντικό απόθεμα αδιάθετων νέων κατοικιών και η αύξηση της προσφοράς στα μεταχειρισμένα αποτελούν παράγοντες που καθυστερούν σημαντικά την οικοδομή». Αυτό επισημάνθηκε σε συνέδριο που πραγματοποιήθηκε την προηγούμενη εβδομάδα στη Θεσσαλονίκη σχετικά με την πορεία και τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας.
Το ελληνικό παράδοξο
Σύμφωνα με τις απόψεις που διατυπώθηκαν στο συνέδριο η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν έχει τα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ευρωπαϊκών χωρών και των ΗΠΑ. Συγκεκριμένα επισημάνθηκε ότι στην πραγματικότητα η ελληνική αγορά χαρακτηρίζεται από σημαντική κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και αύξηση της προσφοράς, η οποία όμως, σε αντίθεση με τις ΗΠΑ, την Ισπανία και τη Μεγάλη Βρετανία, δεν προκάλεσε υποχώρηση των τιμών. Σημειώνεται ότι στις ΗΠΑ, οι απώλειες των τιμών ξεπερνούν το 25%, ενώ στη Μεγάλη Βρετανία το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στα επίπεδα του 15% περίπου. Αντίθετα, στην ελληνική αγορά η υποχώρηση του γενικού επιπέδου των τιμών δεν ξεπερνά το 2%, ενώ σε ορισμένες περιοχές καταγράφονται και αυξήσεις οι οποίες σε ετήσια βάση υπερβαίνουν το 8%. Η διαφοροποίηση στη συμπεριφορά των τιμών οφείλεται σε σημαντικό βαθμό στο γεγονός ότι η ελληνική αγορά έχει πολύ μικρότερο βαθμό εξάρτησης από τα πιστωτικό σύστημα σε σχέση με άλλες αγορές.
Οπως αποκαλύφθηκε στη διάρκεια των εργασιών του συνεδρίου, η αξία των στεγαστικών δανείων καλύπτουν μόλις το 12% της συνολικής αξίας του αποθέματος κατοικιών, ενώ στις ΗΠΑ το αντίστοιχο ποσοστό υπερβαίνει το 80%. Πάντως, οι εκτιμήσεις για την εικόνα της κρίσης στην ελληνική αγορά κατοικίας επιβεβαιώθηκαν και από τα πρόσφατα στοιχεία των εθνικών λογαριασμών, σύμφωνα με τα οποία η μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες στη διάρκεια του β΄ τριμήνου 2009 έφθασε στο 23% περίπου (έναντι 21% το α΄ τρίμηνο).
Οπως μάλιστα επισήμαιναν κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται σε μεγάλα αστικά κέντρα της Βορείου Ελλάδος, η τάση αυτή δεν πρόκειται να αντιστραφεί, ακόμα και αν βελτιωθούν οι συνθήκες στην οικονομία, αφού ελάχιστοι είναι εκείνοι που είτε έχουν απόθεμα γης είτε προχωρούν σε συμφωνίες για την αγορά οικοπέδων. Δεν είναι μάλιστα λίγες οι περιπτώσεις κατασκευαστών οι οποίοι έχουν αναστείλει τις εργασίες σε οικοδομές που είχαν ξεκινήσει να κατασκευάζουν πριν από την κρίση και οι οποίες ακόμα και σήμερα παραμένουν ημιτελείς. Πρόκειται κυρίως για οικοδομές που έχουν κτιστεί σε ιδιόκτητα οικόπεδα κατασκευαστών για τα οποία δεν υπάρχουν τα δεσμευτικά χρονικά όρια που περιλαμβάνουν οι συμφωνίες αντιπαροχής.
Αργεί η ανάκαμψη
Αλλά και η διαδικασία της ανάκαμψης θα είναι αργή και θα χρειαστεί χρόνος προκειμένου η αγορά να επανέλθει στους ρυθμούς που κατέγραψε στην τριετία 2005-2007. Σύμφωνα με στοιχεία που ανακοινώθηκαν και τα οποία προέρχονται από έρευνα που αφορούσε τη συμπεριφορά της ελληνικής αγοράς κατοικίας στην κρίση της δεκαετίας του ’80 «η ελληνική εμπειρία δείχνει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας διαρκεί 2-3 χρόνια και στη συνέχεια δίνει τη θέση της σε μία φάση σταθερότητας των τιμών που διαρκεί και αυτή το ελάχιστο 2 χρόνια». Πάντως επισημάνθηκε ότι οι συνθήκες έχουν διαφοροποιηθεί αισθητά, αφού το ποσοστό των νοικοκυριών που κατοικούν σε ιδιόκτητο σπίτι ξεπερνά το 80%, ενώ και οι δημογραφικές εξελίξεις δεν ευνοούν αύξηση της ζήτησης με έντονα χαρακτηριστικά όσο αφορά τη ζήτηση και το επίπεδο των τιμών.
Οι περισσότεροι ομιλητές διατύπωσαν την εκτίμηση ότι τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου δεν θα υπάρξει αξιόλογη μεταβολή των τιμών, ενώ η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας θα συνεχιστεί στο επόμενο εξάμηνο, αλλά με μικρότερους ρυθμούς μεταβολής. Επισημάνθηκε μάλιστα ότι ο αριθμός των νέων κατοικιών που θα εισέλθουν στο στάδιο της κατασκευής στη διάρκεια του χρόνου δεν θα ξεπεράσουν τις 65.000, ενώ για το 2010 διατυπώθηκε η εκτίμηση ότι ο αριθμός αυτός μπορεί να πέσει και κάτω από το ψυχολογικό όριο των 60.000 κατοικιών.