Η κυβέρνηση και ο υπουργός Οικονομικών κ. Ευάγγελος Βενιζέλος, επισπεύδοντας το αναγκαίο έργο των αποκρατικοποιήσεων και ειδικά αυτό της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, στελέχωσαν την ηγεσία του Ταμείου Αποκρατικοποιήσεων με αξιόλογα ονόματα από την αγορά και τον δημόσιο τομέα. Η συγκρότηση του ταμείου σε σώμα καταδεικνύει τη βούληση της κυβέρνησης να αντιστρέψει το κακό κλίμα που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία στο εξωτερικό και να δώσει νέα ώθηση στην ανάπτυξη μέσα από την αξιοποίηση ενός σημαντικού αλλά παραμελημένου εργαλείου που ονομάζεται δημόσια ακίνητη περιουσία.
Ωστόσο, οι καλές προθέσεις πρέπει να συνδυαστούν από καλά σχέδια και δυναμική παρέμβαση στους μηχανισμούς αξιοποίησης, που παραμένουν το κλειδί για την επιτυχία του εγχειρήματος που μας αφορά όλους. Η ηγεσία του ταμείου και ο υπουργός πρέπει να διακρίνουν μέσα από ένα νέφος πληροφορίας το εφικτό από την υπερβολή, αλλά και να καταστρώσουν ένα συγκεκριμένο σχέδιο διαδικασιών που θα αποδώσει άμεσα.
Κατ’ αρχάς, πρέπει να στοχεύσουν στην ακίνητη περιουσία του υπουργείου Οικονομικών αλλά και σ’ αυτήν του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, που κατά πολλούς γνώστες του χώρου είναι μεγαλύτερη και καλύτερα αξιοποιήσιμη από αυτήν που διαχειρίζεται για παράδειγμα η ΚΕΔ. Προφανώς πολλοί θα σπεύσουν να αθροίσουν ή να διπλασιάσουν το ήδη υπερβολικό νούμερο των 270 δισ., ωστόσο, αυτό απέχει αρκετά από την πραγματικότητα. Το υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης διαθέτει τεράστιες αστικές και περιαστικές εκτάσεις. Ομως, το εν λόγω χαρτοφυλάκιο δεν είναι ηλεκτρονικά καταγεγραμμένο και η εξεύρεση καλών ακινήτων θα καταστεί δυσχερής. Συνεπώς, για να γεμίσει τη μεγάλη δεξαμενή με αξιοποιήσιμα ακίνητα, το ταμείο θα πρέπει να στοχεύσει σε όλους τους χώρους του δημόσιου τομέα στην αναζήτηση των «ξεχασμένων θησαυρών».
Οσον αφορά τη βέλτιστη μέθοδο αξιοποίησης, δηλαδή -σύμφωνα και με τις οδηγίες του πρωθυπουργού- τη διατήρηση της κυριότητας της ακίνητης περιουσίας από το ελληνικό Δημόσιο, αλλά και τη μεγιστοποίηση των αποδόσεων, τα πράγματα είναι πιο περίπλοκα. Για αρχή ας επισημάνουμε πως πρέπει να εξασφαλιστεί ότι οι διαγωνισμοί δεν θα είναι άγονοι, δηλαδή θα προσελκύσουν δυνητικούς επενδυτές με θετική κατάληξη.
Κατόπιν, αφού έχει εξασφαλιστεί ένα ελάχιστο επενδυτικό ενδιαφέρον, πρέπει να επιλεγεί το σχέδιο μέσα από το οποίο θα μεγιστοποιηθούν οι αποδόσεις για λογαριασμό του ελληνικού Δημοσίου. Σ’ αυτήν την περίπτωση, και ανάλογα με τα προς αξιοποίηση ακίνητα, υπάρχουν διάφορες μέθοδοι.
Εν συντομία, φαίνεται πως η μέθοδος της μακροχρόνιας μίσθωσης με προείσπραξη των μισθωμάτων είναι η πιο πρόσφορη, σε αντίθεση με αυτήν της τιτλοποίησης μέσω της δημιουργίας εταιρειών ειδικού σκοπού, της μετοχοποίησης, του Sales and Lease back και πολύ περισσότερο της εκποίησης. Ωστόσο, και οι εταιρείες ειδικού σκοπού με ομαδοποίηση ακινήτων με ομοιάζοντα χαρακτηριστικά και ιδιότητες μπορούν να αποδώσουν ως εργαλείο αξιοποίησης, απαιτούν όμως χρονοβόρες διαδικασίες και ιδιαίτερα εξειδικευμένο προσωπικό.
Σε κάθε περίπτωση, η κυβέρνηση πρέπει να εξετάσει ψύχραιμα την πολιτική που θα ακολουθήσει όσον αφορά τις εταιρείες αξιοποίησης χαρτοφυλακίου, όπως την ΚΕΔ και την ΕΤΑ. Οι εν λόγω εταιρείες, που θα μπορούσαν βάσει του αρχικού σχεδιασμού να συγχωνευθούν σε μία, διαθέτουν ελάχιστο και άριστα εκπαιδευμένο προσωπικό που θα καταστεί αναντικατάστατος σύμμαχος στον δύσκολο αγώνα της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Επιπλέον, μπορούν να γεμίζουν τη δεξαμενή των προς αξιοποίηση ακινήτων επιτυγχάνοντας πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα στο έργο του ταμείου, καθώς και να διαφυλάσσουν, καταγράφουν και αξιοποιούν παράλληλα τη δημόσια περιουσία με κτηματογραφήσεις, μισθώσεις και αξιοποιήσεις χαμηλού και μεσαίου ενδιαφέροντος, προσθέτοντας έσοδα στον κρατικό κουμπαρά.
*Ο κ. Βασίλης Μαγκλάρας είναι αναπληρωτής επιστημονικός διευθυντής στο ΙΣΤΑΜΕ και προϊστάμενος επιχειρηματικής ανάπτυξης στην ΚΕΔ.