Οι αλλεπάλληλες φορολογικές επιβαρύνεις στα ακίνητα και η ύφεση της οικονομίας έχουν παγώσει τις συναλλαγές στο real estate. Παράλληλα οδηγούν δεκάδες χιλιάδες δανειολήπτες στα πρόθυρα νευρικής κρίσης, καθώς επιχειρούν να πληρώσουν με μειωμένο εισόδημα τεράστιες δόσεις για δεκαετίες.
Τα επίπεδα των τιμών έχουν καταρρεύσει και δεν είναι λίγοι εκείνοι που καταβάλλουν δυσθεώρητα ποσά για υποτιμημένες πλέον περιουσίες.
Ορισμένοι βλέπουν ανάκαμψη της αγοράς από το 2013, ενώ άλλοι είναι πολύ πιο απαισιόδοξοι και μιλούν για το τέλος της ιδιοκτησίας όπως την γνωρίζαμε. Είναι χαρακτηριστικό ότι σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρονται στον προϋπολογισμό του 2012, για τα έσοδα από τους φόρους στην ακίνητη περιουσία, οι φόροι το διάστημα 2010 – 2012 επταπλασιάζονται. Συγκεκριμένα, από 500 εκατ. ευρώ που ήταν το 2009 και το 2010, θα φτάσουν φέτος στο 1,1 δισ. ευρώ και το 2012, με την επιβολή του «έκτακτου» τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, στα 3,8 δισ. ευρώ, χωρίς να περιλαμβάνεται σ’ αυτά ο φόρος εισοδήματος που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και μάλιστα με συντελεστή μεγαλύτερο της κλίμακας, λόγω του συμπληρωματικού φόρου ούτε το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας ούτε άλλες νεότερες επιβαρύνσεις.
«Κάθε σκέψη για αύξηση των αντικειμενικών αξιών στη σημερινή εφιαλτική συγκυρία, με χιλιάδες ξενοίκιαστα και απούλητα ακίνητα, φέσια στις μισθώσεις και με ελάχιστες αγοραπωλησίες σε τιμές συχνά μικρότερες των αντικειμενικών, θα έχει περαιτέρω δημευτικά αποτελέσματα στη φορολογία», προειδοποιεί η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Η ελληνική αγορά ακινήτων βιώνει τη σημαντικότερη φάση διόρθωσης της τελευταίας 50ετίας, καθώς η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος, της πιστωτικής επέκτασης και η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων εξασθενούν περαιτέρω τη δυνατότητα απορρόφησης του υφιστάμενου αποθέματος νεόδμητων ακινήτων. Αυτό τονίζει σε ειδική μελέτη της η Εθνική Τράπεζα, επισημαίνοντας πως το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών (κατασκευής μετά το 2006) εκτιμάται ότι υπερβαίνει τις 85.000 κατοικίες, ενώ με την προσθήκη νέας προσφοράς λόγω δυσκολιών ενοικίασης ή φορολογικής πίεσης ο αριθμός υπερδιπλασιάζεται.
Απούλητα
Το επίπεδο αυτό των απούλητων νεόδμητων κατοικιών αντιστοιχούσε στο επίπεδο ζήτησης περίπου 18 μηνών, βάσει της ικανότητας απορρόφησης της αγοράς κατά την προηγούμενη δεκαετία. «Το 2011, η ικανότητα απορρόφησης της αγοράς αναμένεται να περιοριστεί σε λιγότερο από το 1/4 του μέσου όρου 2000-2009, δημιουργώντας εύλογη αβεβαιότητα σχετικά με τον χρόνο εξισορρόπησης της αγοράς», αναφέρει η Εθνική.
Η πτώση των τιμών των ακινήτων, που υπολογίζεται στο 12% από την κορύφωση των αποτιμήσεων το 2008 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2011, αντανακλά την προσπάθεια αναζήτησης νέας ισορροπίας σε μια αγορά που χαρακτηρίζεται από υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών και σημαντικά εξασθενημένη ζήτηση. Ωστόσο, η Εθνική Τράπεζα εκτιμά ότι οι αποτιμήσεις των ελληνικών ακινήτων δε χαρακτηρίζονταν, κατά μέσο όρο, από υπερβολές -της έκτασης άλλων χωρών της Ευρωζώνης-, ενώ σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών γινόταν με αυτοχρηματοδότηση σε αντιδιαστολή με άλλες ευρωπαϊκές χώρες όπου γινόταν κυρίως μέσω τραπεζικού δανεισμού.
Διόρθωση
Η περαιτέρω εξασθένηση όμως της εγχώριας αγοραστικής δύναμης και η πιστωτική στενότητα αναμένεται να δημιουργήσουν νέα περιθώρια διόρθωσης των τιμών. Ενδεχομένως περισσότερο και απ’ ό,τι θα δικαιολογούσαν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς. Η Εθνική υπολογίζει την πτώση αυτή σε επιπλέον 8% – 10% πριν η αγορά σταθεροποιηθεί.
Οι κρίσεις διαρκούν επτά χρόνια
Η επόμενη ημέρα στην αγορά ακινήτων είναι σαφέστατα συνδεδεμένη με την επόμενη ημέρα της ελληνικής οικονομίας. Η διεθνής εμπειρία είναι αποκαλυπτική. Η μεγαλύτερη σε διάρκεια κρίση που έχει καταγραφεί είναι αυτή της Ιαπωνίας, που διήρκεσε σχεδόν 17 έτη (’91-’07) και δημιούργησε συνολική μείωση των πραγματικών τιμών των ακινήτων της τάξεως του 44%. Επόμενο παράδειγμα είναι αυτό της Ελβετίας, που διήρκεσε 11 έτη (’89-’01) και μείωσε τις αξίες των ακινήτων κατά 39%. Οι χειρότερες σε ποσοστό απωλειών είναι αυτές της Ολλανδίας και τις Φινλανδίας, που μέσα σε διάστημα επτά (’78-’85) και τεσσάρων (’89-’93) ετών αντίστοιχα τα ακίνητα έχασαν το 50% της αξίας τους.
Από την ανάλυση των στοιχείων που έχουμε στη διάθεσή μας προκύπτει ότι κατά μέσο όρο οι χειρότερες κρίσεις είχαν διάρκεια περί τα επτά έτη και συνολικές απώλειες αξιών της τάξεως του 40%. «Εάν αναλογιστεί κανείς ότι στη χώρα μας οι αξίες των ακινήτων παρουσιάζουν πτωτικές τάσεις τα τελευταία τέσσερα έτη και ότι οι απώλειες στα επαγγελματικά ακίνητα υπερβαίνουν το 30%, μπορεί να θεωρήσει ότι μάλλον πλησιάζουμε στον πάτο». Αυτό υπογραμμίζει μιλώντας στην «Κ» ο Θωμάς Ζώγας, επικεφαλής της King Hellas, Διεθνούς Συμβουλευτικού Οίκου Ακινήτων. Προσθέτει όμως πως η ανάκαμψη «προϋποθέτει και τη δημιουργία του αντίστοιχου κλίματος με την άρση των υπερβολικών βαρών και δυσλειτουργιών της αγοράς ακινήτων. Και για να γίνουμε πιο σαφείς, το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων αφαιρεί το 5% έως 8% των ετήσιων εισοδημάτων ενός ακινήτου, ενώ επιπλέον βάρη θέτει το Ειδικό Τέλος Ακινήτων», καταλήγει.