Η συνολική πτώση των αξιών στα επαγγελματικά ακίνητα, για το διάστημα 2008 – 2012, κυμαίνεται από 30% έως 50% κατά μέσον όρο για όλη την επικράτεια. Ειδικότερα, τα γραφεία παρουσιάζουν πτώση περί το 52%, τα καταστήματα 47%, τα εμπορικά κέντρα 30%, οι βιομηχανικοί χώροι 38%, οι αποθηκευτικοί χώροι 41% και τα ξενοδοχεία κοντά στο 30%.
Ακόμα κι έτσι, όμως, η αγορά επαγγελματικού ακινήτου, που βρίσκεται σε πτωτική πορεία από το 2008, με βάση τα υπάρχοντα στοιχεία, θα εξακολουθήσει να βρίσκεται στην ίδια τροχιά και το επόμενο διάστημα. Είναι δύσκολο να προβλέψει κανείς πόση ακριβώς θα είναι η πτώση, ιδιαίτερα σε μία χώρα όπου η αγορά χαρακτηρίζεται από αδιαφάνεια και στρεβλώσεις, που δεν επιτρέπουν στις δυνάμεις της να λειτουργήσουν και να αντιδράσουν ανάλογα.
Τα παραπάνω επισημαίνει, μιλώντας στην «Κ», ο κ. Θωμάς Ζιώγας, επικεφαλής στην Ελλάδα του μεγάλου αμερικανικού συμβουλευτικού οίκου real estate «NAI Global», που ανήκει στην C-III Capital Partners LLC. Σύμφωνα με μελέτη της, η πτωτική πορεία των αξιών θα συνεχιστεί για τα επόμενα δύο με τρία έτη.
Η εκτίμηση αυτή εξηγεί και σε μεγάλο βαθμό τη στάση αναμονής των υποψηφίων επενδυτών που αποφεύγουν ακόμα να τοποθετηθούν μαζικά, όπως θα αναμενόταν, στα σημερινά διορθωμένα επίπεδα τιμών.
Η μελέτη βασίζεται στην ανάλυση στοιχείων που προκύπτουν από έρευνες αγοράς και εκφράζουν τη γενική αίσθηση για την εξέλιξη των αξιών, τη μακροοικονομική ανάλυση των στοιχείων της ελληνικής οικονομίας από την οπτική γωνία της αγοράς ακινήτων και τη σύγκριση της ελληνικής κρίσης με άλλες, αντίστοιχες, της παγκόσμιας οικονομίας.
Αρνητικό κλίμα
Οπως επισημαίνεται, το τελευταίο διάστημα ο Τύπος κατακλύζεται από αρνητικές ειδήσεις και μελέτες με προβλέψεις για την πορεία των αξιών, γεγονός που επηρεάζει το κλίμα της αγοράς και κατά συνέπεια τις ίδιες τις αξίες. Σε πρόσφατη έρευνα του RICS (RICS Global Commercial Property Survey 2012) σε επαγγελματίες του κλάδου, η Ελλάδα βρίσκεται στη χειρότερη θέση όσον αφορά την πρόβλεψη για αύξηση της ζήτησης στα επαγγελματικά ακίνητα, τις μεταβολές των αξιών και την προσέλκυση επενδύσεων.
Αντίστοιχα αποτελέσματα καταδεικνύει και η μελέτη του ULI (Emerging Trends in Real Estate Europe 2012), όπου η Αθήνα καταλαμβάνει την τελευταία θέση ανάμεσα σε 27 ευρωπαϊκές πόλεις με αρνητικές προβλέψεις για μεταβολές των αξιών και προσέλκυση επενδύσεων. «Τέτοιες μελέτες υπάρχουν πολλές που συνεχώς βλέπουν το φως της δημοσιότητας και διαμορφώνουν ένα αίσθημα ότι οι αξίες θα είναι εν γένει πτωτικές τουλάχιστον για το διάστημα 2013 – 2015».
Ο κ. Ζιώγας, που είναι ο αναλυτής που συνέταξε και υπέγραψε το κεφάλαιο της ελληνικής αγοράς ακινήτων στη μελέτη της BlackRock για τις τράπεζες, επισημαίνει πως από την ανάλυση των θεμελιωδών μεγεθών και προβλέψεων για την ελληνική οικονομία προκύπτει ότι μεταξύ του 2008 και του 2015, που θεωρείται το έτος αντιστροφής της πτώσης της οικονομίας, το κατά κεφαλήν εισόδημα θα μειωθεί κατά 25%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα κατά 51%.
«Εάν λάβει κανείς υπόψη του ότι η κινητήρια δύναμη της οικονομίας είναι η κατανάλωση και ότι και οι αξίες των ακινήτων, όπως αυτές εκφράζονται έμμεσα μέσω της σχέσης ενοικίων και αποδόσεων, αποτελούν ένα κλάσμα της συνολικής κατανάλωσης, η σωρευτική μείωση των αξιών για τα επαγγελματικά ακίνητα στο σύνολό τους υπολογίζεται μεταξύ 55% και 70%».
Επιπλέον, τονίζει ότι «εάν συγκρίνουμε την κρίση στην ελληνική αγορά ακινήτων με αντίστοιχες άλλων χωρών, σύμφωνα με τη μελέτη που διενήργησε η Goldman Sachs το 2008, σε δείγμα 24 χωρών τα τελευταία 35 έτη, η μέση διάρκεια από το υψηλότερο στο χαμηλότερο σημείο των αξιών ήταν 6,25 χρόνια, ενώ η μέση πτώση των αξιών ήταν 31%».
Για τις χώρες που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες πτώσεις (Ολλανδία, Φινλανδία, Ιαπωνία, Νορβηγία και Νέα Ζηλανδία), η μέση διάρκεια ήταν 7,5 χρόνια και η μέση πτώση των αξιών 39%.
Τη μεγαλύτερη διάρκεια με σταθερή πτωτική πορεία των αξιών είχε η Ιαπωνία (16,75 χρόνια), ενώ η μεγαλύτερη πτώση, 50%, παρατηρήθηκε στην Ολλανδία.
Αυξάνονται τα ακίνητα προς πώληση
Η μελέτη της «NAI Hellas» λαμβάνει υπόψη της, ως προς τη διατύπωση των συμπερασμάτων της, και τον συνεχώς αυξανόμενο όγκο των προσφερόμενων ακινήτων. Χαρακτηριστικά αναφέρονται περιπτώσεις όπως:
– Τα 1.000 και πλέον ακίνητα των οποίων την αξιοποίηση αναμένεται να ανακοινώσει ο στρατός.
– Τα 72.000 ακίνητα που έχει υπό τη διαχείρισή της η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ).
– Τα ακίνητα των ΟΤΑ, για τα οποία πρέπει να αναζητηθεί τρόπος αξιοποίησης για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών.
– Τα ακίνητα που έχουν ήδη συσσωρεύσει οι τράπεζες ή θα καταλήξουν σε αυτές έπειτα από κατασχέσεις και εκποιήσεις ακινήτων οφειλετών.
– Τα ακίνητα εταιρειών και ιδιωτών, των οποίων οι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να προβούν σε ρευστοποίηση υπό το βάρος χρεών.
– Τα τεράστια χαρτοφυλάκια ακινήτων χωρών που αντιμετωπίζουν αντίστοιχα προβλήματα χρέους με την Ελλάδα (Ιταλία, Αγγλία, Ισπανία κ.α.) και οι οποίες προσβλέπουν σε έσοδα από πωλήσεις δημόσιας περιουσίας.
Στο κατώτατο σημείο
Βάσει αυτών των στοιχείων, προκύπτει ότι οι αξίες στην Ελλάδα έχουν ήδη φτάσει ή προσεγγίζουν το κατώτατο σημείο τους, σαφέστατα πάντα με την παραδοχή ότι:
α) Τα επόμενα χρόνια θα υπάρχει «λογική» πολιτική σταθερότητα.
β) Η χώρα δεν θα βγει από τη Ζώνη του Ευρώ.
γ) Δεν θα χρεοκοπήσει επίσημα.
δ) Δεν θα υπάρχουν έντονες κοινωνικές αναταραχές.
ε) Δεν θα υπάρξουν φαινόμενα μαζικής μετανάστευσης, όπως τις δεκαετίες του ’50 και του ’60.
στ) Το τραπεζικό σύστημα θα επαναλειτουργήσει (με πιο ορθολογικά και αυστηρά κριτήρια).
ζ) Τέλος, ο τουρισμός θα παραμείνει τουλάχιστον σταθερός.
Πρόκειται στο σύνολό τους για κριτήρια τα οποία το πιθανότερο είναι πως θα τηρηθούν, εκτός πάρα πολύ σοβαρού απροόπτου. Γιατί, σε διαφορετική περίπτωση, το πρόβλημα που θα δημιουργηθεί δεν θα αφορά μόνο την αγορά των ακινήτων, αλλά το σύνολο της ελληνικής οικονομίας.
Τρία σενάρια για την αγορά μέχρι το 2017
Η διεθνής εμπειρία από τον χρόνο υστέρησης με τον οποίο αντιδρά στα οικονομικά σοκ η αγορά ακινήτων, υποδεικνύει ότι η πτωτική πορεία των αξιών θα συνεχιστεί για τα επόμενα δύο με τρία χρόνια. Οι συνολικές απώλειες για την περίοδο 2008-2017 υπολογίζονται, σύμφωνα με τη μελέτη της NAI Hellas, από 40% έως 75%.
Η μελέτη εξετάζει τρία σενάρια εξέλιξης των αξιών και με βάση αυτά η αναμενόμενη πτώση τους, για το διάστημα 2013-2017, είναι: για τα γραφεία από 5% έως 16%, για τα καταστήματα από 14% έως 28%, για τα εμπορικά κέντρα από 10% έως 25%, για τους βιομηχανικούς χώρους από 15% έως 32%, για τους αποθηκευτικούς χώρους από 14% έως 31% και για τα ξενοδοχεία από 5% έως 18%.
Η αγορά ακινήτων δείχνει ότι προσεγγίζει το χαμηλότερό της σημείο και νέες προοπτικές ανάπτυξης θα δημιουργηθούν αργά ή γρήγορα. «Εάν επιθυμούμε τον εξορθολογισμό της αγοράς και την αναβάθμισή της, θα πρέπει η ανάλυση των στοιχείων των ακινήτων να γίνεται με τεχνοκρατικά κριτήρια και όχι βάσει παρορμητικών αποφάσεων με διαπλεκόμενα χαρακτηριστικά», αναφέρει η NAI Ηellas.
«Οι στρεβλώσεις, τελικά, κάποια στιγμή παύουν και το αποτέλεσμα είναι αυτό που ζούμε σήμερα. Οι αποφάσεις δεν πρέπει να βασίζονται μόνο στην προσφορά και τη ζήτηση, αλλά και στην ανάλυση των θεμελιωδών αρχών, οι οποίες επιγραμματικά λένε ότι το ακίνητο αφενός είναι μέρος της συνολικής εξίσωσης και, αφετέρου, το τελικό αποτέλεσμα, το bottom line που λένε και οι Αγγλοσάξονες, θα πρέπει να είναι πάντα θετικό για όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές, ιδιοκτήτες και χρήστες των ακινήτων».
Εκτιμάται όμως πως, για να ορθολογικοποιηθεί η ελληνική αγορά, θα πρέπει να συνδράμει και η Πολιτεία. Οπως αναφέρει η NAI Hellas, χρειάζεται θεσμοθέτηση των επαγγελμάτων που υπηρετούν τον κλάδο, όπως είναι οι εκτιμητές, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίων, οι σύμβουλοι ακινήτων και οι μεσίτες, αλλά και απλοποίηση της φορολογικής και πολεοδομικής νομοθεσίας και μείωση της φορολογίας των ακινήτων, «που προς το παρόν απαγορεύει σε οποιονδήποτε ξένο θεσμικό επενδυτή να τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά».