Προσδοκίες για δημιουργία υπεραξιών γεννιούνται από την υλοποίηση μεγάλων αστικών αναπλάσεων και έργων υποδομής στο λεκανοπέδιο Αττικής τα επόμενα χρόνια. Πρόκειται για επενδύσεις άνω των 10 δισ. ευρώ. Το Ελληνικό και η νέα γραμμή 4 του μετρό βρίσκονται ασφαλώς στην «εμπροσθοφυλακή» και πρόκειται να αναμορφώσουν τον «χάρτη» της κτηματαγοράς κατά τη διάρκεια της τρέχουσας δεκαετίας. Ωστόσο, εκτός από τα εν λόγω έργα, η πολιτεία έχει δρομολογήσει και μια σειρά νέων έργων σε επιμέρους περιοχές της Αττικής, από τον Υμηττό (ΠΥΡΚΑΛ) μέχρι τον Κορυδαλλό (απομάκρυνση φυλακών) κι από τα βόρεια προάστια (ανάπλαση Κτήματος Τατοΐου) μέχρι τους Αμπελοκήπους και τον Βοτανικό (Διπλή Ανάπλαση).
⇒ Διαβάστε ακόμη: Παναθηναϊκός: «Αναλαμβάνουμε την χρηματοδότηση για τις προμελέτες του Α.Ο.»
Ασφαλώς, οι υπεραξίες αυτές δεν θα προκύψουν εν μια νυκτί, ούτε θα αφορούν το σύνολο των δήμων όπου δρομολογούνται. Θα αρχίσουν να επιδρούν θετικά στις αξίες των κατοικιών μόλις τα έργα αρχίσουν να γίνονται αντιληπτά στο ευρύ κοινό, δηλαδή πιο κοντά στην ημερομηνία ολοκλήρωσής τους. «Δεν πρόκειται να αυξηθούν οι τιμές κατά 30% σε 12 μήνες από σήμερα», αναφέρει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Για παράδειγμα, για έργα όπως το μετρό και το Ελληνικό, οι αυξήσεις στις τιμές δεν θα πρέπει να αναμένονται πριν από τα μέσα της τρέχουσας δεκαετίας ή ακόμα και προς το τέλος της. Ειδικά μάλιστα για το Ελληνικό, ήδη ένα μέρος των υπεραξιών έχει προεξοφληθεί κι έχει «περάσει» στις τιμές πώλησης που ισχύουν σήμερα. Παράλληλα, μόνο τα ακίνητα που βρίσκονται σε μια ακτίνα της τάξεως των 500 μέτρων από την τοποθεσία των προς ανάπλαση ακινήτων/περιοχών πρόκειται να επωφεληθούν περισσότερο. Στο παρελθόν είχαν υπάρξει περιπτώσεις ιδιοκτητών που ζητούσαν έως και 25%-35% υψηλότερες τιμές πώλησης επειδή το ακίνητό τους απείχε π.χ. τρία χιλιόμετρα από ένα νέο πάρκο ή ένα σταθμό μετρό. Προφανώς και δεν τίθενται ανατιμήσεις για τέτοιες ιδιοκτησίες.
Ενα ακόμα ζήτημα είναι το κατά πόσον θα υφίσταται αγοραστικό κοινό ικανό να ανταποκριθεί στις αυξημένες τιμές των περιοχών αυτών. Αλλωστε, όπως φάνηκε κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, η απόκλιση ανάμεσα στις αξίες και στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών διευρύνθηκε εκ νέου.
Οπως αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, «η αγορά κατοικίας δεν σταμάτησε να λειτουργεί καθ’ όλη τη διάρκεια της υγειονομικής κρίσης. Οπως φάνηκε, παρότι οι συναλλαγές μειώθηκαν σημαντικά, υπήρξε κινητικότητα από Ελληνες για την αγορά κατοικιών αξίας της τάξεως των 200.000-250.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να μην επιβεβαιωθούν οι αρχικές εκτιμήσεις για διόρθωση των αξιών κατά ένα ποσοστό 10%-15%». Σήμερα, με την αγορά να βρίσκεται προ των πυλών της πλήρους επαναλειτουργίας και τους ξένους επενδυτές και αγοραστές να ετοιμάζονται για την επιστροφή τους, φαίνεται πως οι αξίες θα αρχίσουν έναν νέο ανοδικό κύκλο. Τα ακίνητα που βρίσκονται πλησίον των δρομολογούμενων αναπλάσεων θα ευνοηθούν εις διπλούν, δηλαδή τόσο λόγω των ίδιων των έργων όσο και εξαιτίας του γενικότερου κλίματος που θα διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια.
ακίνητα.
Περιθώρια για νέες αυξήσεις των τιμών κατοικιών έως 30%
Η μεγαλύτερη ιδιωτική επένδυση διαχρονικά, ύψους 8 δισ. ευρώ, για την ανάπλαση της πρώην έκτασης του αεροδρομίου στο Ελληνικό, αναμένεται να έχει άμεσες και θετικές συνέπειες στην κτηματαγορά της ευρύτερης περιοχής των νοτίων προαστίων, ιδίως όμως σε ακίνητα που βρίσκονται πλησίον του παλαιού αεροδρομίου. Ηδη την τελευταία διετία τόσο στο Ελληνικό όσο και σε γύρω περιοχές, όπως για παράδειγμα η Γλυφάδα και η Αργυρούπολη, έχουν καταγραφεί έντονα ανοδικές τάσεις, χάρη και στη σύνδεσή τους με το δίκτυο του μετρό που έχει προηγηθεί. Οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 15%-20% τα τελευταία χρόνια με τη βεβαιότητα της υλοποίησης του έργου στο Ελληνικό.
Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα κοντά στο Ελληνικό πωλούνται σήμερα σε τιμές της τάξεως των 4.000-4.500 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχα, τα ακίνητα στη Γλυφάδα τιμολογούνται πέριξ των 5.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Αργυρούπολη και στον Αλιμο η μέση τιμή πώλησης ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος ανέρχεται σε 3.000 ευρώ/τ.μ. και 3.500 ευρώ/τ.μ., αντίστοιχα. Παρότι βέβαια έχουν ήδη γίνει ανατιμήσεις, ο κ. Ποταμιάνος εκτιμά ότι για διαμερίσματα με άμεση εγγύτητα στο έργο είναι εφικτή μια επιπλέον αύξηση της τάξεως του 20% σε βάθος χρόνου.
Γραμμή 4 του μετρό
Η έναρξη των εργασιών κατασκευής της νέας γραμμής 4 του μετρό προσδιορίζεται για το πρώτο εξάμηνο του 2022. Η γραμμή 4 πρόκειται να αναβαθμίσει την πρόσβαση σε σειρά πυκνοκατοικημένων περιοχών του κέντρου, καθώς διέρχεται από συνοικίες όπως το Γαλάτσι, η Κυψέλη και τα Εξάρχεια, οι οποίες πλέον θα συνδεθούν μέσω του μετρό με το Σύνταγμα, την Ακρόπολη, την Ομόνοια, τα δυτικά, τα νότια και τα ανατολικά προάστια της Αττικής. Συγκεκριμένα, η νέα γραμμή θα περιλαμβάνει 15 νέους υπόγειους σταθμούς: Αλσος Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημία, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Νήαρ Ηστ, Ζωγράφου, Ιλίσια και Γουδή.
Ως εκ τούτου, το επενδυτικό ενδιαφέρον αναμένεται να κορυφωθεί τα επόμενα χρόνια. Οι υπεραξίες των ακινήτων που βρίσκονται κοντά στους χωροθετημένους σταθμούς εκτιμάται θα κινηθούν πέριξ του 20%-30% και θα αποτυπωθούν στην αγορά κυρίως κατά το δεύτερο μισό της δεκαετίας, καθώς το έργο θα έχει προχωρήσει σημαντικά. Στελέχη της κτηματαγοράς αναφέρουν ότι ήδη γίνονται επιλεκτικές τοποθετήσεις επενδυτών σε ακίνητα των περιοχών αυτών, τάση η οποία αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, με το ενδιαφέρον των ξένων να είναι ιδιαίτερα σημαντικό λόγω και των χαμηλών τιμών που επικρατούν. Στην Κυψέλη, το μέσο κόστος ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος διαμορφώνεται σε 1.000 ευρώ/τ.μ., στο Γαλάτσι σε 1.300-1.400 ευρώ/τ.μ. και στα Εξάρχεια σε 1.100-1.200 ευρώ/τ.μ.
⇒ Διαβάστε ακόμη: Μετρό: Ένας υπόγειος μαραθώνιος διάρκειας οκτώ ετών
Διπλή Ανάπλαση
Το έργο της Διπλής Ανάπλασης Βοτανικού και Λ. Αλεξάνδρας οδεύει προς την υλοποίησή του, χάρη στην εξασφάλιση χρηματοδότησης από τον Δήμο Αθηναίων και την εξασφάλιση της βούλησης όλων των εμπλεκόμενων πλευρών. Προβλέπει την αξιοποίηση των εκτάσεων στον Βοτανικό, όπου θα ανεγερθεί το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού και ένα εμπορικό κέντρο, και ταυτόχρονα την ανάπλαση της περιοχής του υφιστάμενου γηπέδου, που βρίσκεται επί της Λ. Αλεξάνδρας, πλησίον του σταθμού μετρό των Αμπελοκήπων. Ηδη εκτιμάται ότι ο σχετικός διαγωνισμός για την κατασκευή του νέου γηπέδου θα «τρέξει» εντός του καλοκαιριού. Το συνολικό κόστος της Διπλής Ανάπλασης, μαζί με τα έργα για την ανάπτυξη ενός πάρκου πρασίνου στη Λ. Αλεξάνδρας, υπολογίζεται ότι θα ανέλθει σε 300 εκατ. ευρώ.
Σε επίπεδο κτηματαγοράς, το βασικό όφελος και οι σχετικές υπεραξίες αναμένεται να καταγραφούν κυρίως στην περιοχή των Αμπελοκήπων, δηλαδή στα τετράγωνα πέριξ του υφιστάμενου γηπέδου, στη θέση του οποίου θα δημιουργηθεί το πάρκο που σχεδιάζει ο δήμος. Το σημερινό κόστος πώλησης ακινήτων κινείται μεταξύ 1.500 και 1.800 ευρώ/τ.μ., αλλά από τα σχετικά έργα αναμένονται υπεραξίες της τάξεως του 20%-25% τα επόμενα χρόνια. Στον αντίποδα, στον Βοτανικό, η περιοχή δεν έχει ιδιαίτερο οικιστικό χαρακτήρα σήμερα. Παρότι λοιπόν αναμένεται κι εκεί να γίνουν επιλεκτικές αναπτύξεις κατοικιών, η περιοχή παραμένει κυρίως βιομηχανικού χαρακτήρα με μεγάλα οικόπεδα. Επομένως, δεν αναμένονται πολλές νέες κατασκευές τέτοιου χαρακτήρα.
Ανάπλαση ΠΥΡΚΑΛ
Το έργο της ανάπλασης των εγκαταστάσεων της ΠΥΡΚΑΛ στην περιοχή της Δάφνης συνιστά μια μεγάλη παρέμβαση αναβάθμισης μιας αμιγώς οικιστικής περιοχής με πολύ σημαντικές προοπτικές μελλοντικών υπεραξιών. Δεδομένης της εγγύτητας με την Αθήνα και του γεγονότος ότι στην ΠΥΡΚΑΛ προβλέπεται η μετακίνηση εννέα υπουργείων, μεταξύ των οποίων και το Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, είναι πιθανό να καταγραφούν υπεραξίες άνω του 30% στα γύρω ακίνητα. Οπως σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος, «θα υπάρξει σημαντική ζήτηση για ενοικιάσεις και αγορές κατοικιών από τους ανθρώπους που θα εργάζονται στο συγκρότημα. Παράλληλα, στην περιοχή εντοπίζονται πολλές παλιές μονοκατοικίες με οικόπεδα, οι οποίες αναμένεται να αγοραστούν από κατασκευαστές για να μετατραπούν σε πολυκατοικίες». Σήμερα οι τιμές πώλησης διαμορφώνονται πέριξ των 1.300-1.400 ευρώ/τ.μ.
Υπενθυμίζεται ότι, με βάση το σχέδιο που ανακοινώθηκε, προωθείται η ανάπτυξη της ΠΥΡΚΑΛ μέσω ΣΔΙΤ, με το ύψος της επένδυσης να εκτιμάται σε 250 εκατ. ευρώ. Στην θέση των σημερινών εγκαταστάσεων δρομολογείται η δημιουργία ενός επιχειρηματικού πάρκου, μέσω της ανακατασκευής των υφιστάμενων ακινήτων και της ανάπτυξης νέων. Επίσης, θα δημιουργηθεί και ένα πάρκο πρασίνου επιφάνειας 80 στρεμμάτων. Από τη μετακίνηση σειράς υπουργείων και υπηρεσιών στην ΠΥΡΚΑΛ το Δημόσιο προσδοκά εξοικονόμηση 1 δισ. ευρώ σε βάθος 25 ετών, καθώς θα αποχωρήσει από δεκάδες ακίνητα που μισθώνει σήμερα στο κέντρο της Αθήνας.
Φυλακές Κορυδαλλού
Το «ξεκλείδωμα» των πολύ σημαντικών προοπτικών ανάπτυξης και υπεραξιών που κρύβει η περιοχή του Κορυδαλλού αναμένουν στην αγορά ακινήτων, μετά την προγραμματική εξαγγελία της κυβέρνησης για την απομάκρυνση των φυλακών, με τις οποίες έχει συνδεθεί η περιοχή τις τελευταίες δεκαετίες.
«Ο Κορυδαλλός είναι μια περιοχή με πολύ υψηλές δυνατότητες, που όμως είχε απαξιωθεί λόγω της παρουσίας των φυλακών. Τα επόμενα χρόνια και με την απομάκρυνση των φυλακών αναμένουμε μια αύξηση των τιμών πώλησης κατά τουλάχιστον 30%, με δεδομένο ότι σήμερα είναι αρκετά υποτιμημένες», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος. Το μέσο τίμημα ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος στην περιοχή διαμορφώνεται σήμερα σε 1.000 ευρώ/τ.μ.