ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Μαγνήτης για τα funds τα ακίνητα των ευάλωτων δανειοληπτών

Μεγάλο ενδιαφέρον για τον φορέα που θα τα αγοράζει και θα τα επαναμισθώνει.

magnitis-gia-ta-funds-ta-akinita-ton-eyaloton-daneiolipton-561412516

Θέση για τη συμμετοχή τους στη διαγωνιστική διαδικασία που θα αναδείξει τον ιδιώτη επενδυτή που θα «τρέξει» τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων παίρνουν μεγάλα funds ενόψει της διαγωνιστικής διαδικασίας που αναμένεται να ξεκινήσει το φθινόπωρο. Ηδη, μετά τη δημοσίευση του σχεδίου της προκήρυξης για την εκδήλωση ενδιαφέροντος, εκπρόσωποι επενδυτικών κεφαλαίων με εμπειρία στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων χαρακτηρίζουν τους όρους για τη λειτουργία του φορέα «φιλικούς προς τους επενδυτές». 

Η δημιουργία ενός φορέα στον οποίο θα μπορούν τα ευάλωτα νοικοκυριά να μεταβιβάσουν την πρώτη κατοικία τους όταν έχουν κόκκινα δάνεια στις τράπεζες, προκειμένου να αποφύγουν την έξωση, προβλέπεται στον νόμο για τη ρύθμιση οφειλών και την παροχή δεύτερης ευκαιρίας (πτωχευτικός νόμος). Σύμφωνα με το σχέδιο της προκήρυξης του διαγωνισμού, το ύψος των κεφαλαίων που με βάση τις εκτιμήσεις θα απαιτηθούν για την αγορά των ακινήτων εκτιμάται στα 2 δισ. ευρώ και τόσο το ύψος της επένδυσης όσο και οι όροι του διαγωνισμού, που προϋποθέτουν 10ετή εμπειρία στη διαχείριση ακινήτων από τον υποψήφιο επενδυτή, προεξοφλούν ισχυρό ανταγωνισμό από τα funds που έχουν τοποθετηθεί στην ελληνική αγορά αγοράζοντας μεγάλα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων. Δέλεαρ θα αποτελέσουν οι σταθερές χρηματοροές που προβλέπεται ότι θα έχει ο φορέας μέσω της επιδότησης από το κράτος του ενοικίου για τα ευάλωτα νοικοκυριά, αλλά και η δυνατότητα συμμετοχής του Δημοσίου στη χρηματοδότηση του φορέα μέσω παροχής εγγυήσεων.

Οπως προβλέπει η προκήρυξη, πέραν της ίδιας συμμετοχής, ο φορέας θα δύναται να χρηματοδοτεί τις αγορές ακινήτων και την εν γένει δραστηριότητά του με δανειακά κεφάλαια από αποδεκτές πηγές χρηματοδότησης που θα καθοριστούν στην επόμενη φάση, δηλαδή αφού ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα της διαβούλευσης με τους υποψήφιους επενδυτές. Στο πλαίσιο αυτό, το Δημόσιο «θα μπορεί κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια να επιλέξει να παρέχει εγγυήσεις προς τον φορέα», το είδος, το ύψος, η έκταση καθώς και το αντάλλαγμα των οποίων θα καθοριστούν στην επόμενη φάση και αφού ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα της διαβούλευσης με τους υποψήφιους επενδυτές.

Υπενθυμίζεται ότι, όπως προβλέπει ο νόμος για την παροχή δεύτερης ευκαιρίας, τα ευάλωτα νοικοκυριά θα μπορούν να συνεχίζουν να διαμένουν στο σπίτι που είναι η πρώτη κατοικία τους, αφού όμως προηγουμένως χάσουν την κυριότητα του ακινήτου τους. Ο επενδυτής θα αποκτά τα ακίνητα αυτά μέσω πτώχευσης και πλειστηριασμού ή ακόμη και σε συμφωνία με τον οφειλέτη για την παράδοση του ακινήτου. Οπως προβλέπεται στον νόμο, τα νοικοκυριά αυτά θα έχουν το δικαίωμα να επαναγοράσουν το ακίνητο μετά 12 χρόνια και εφόσον στο μεσοδιάστημα είναι συνεπή στην καταβολή του ενοικίου. Με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζεται ότι ο επενδυτής θα έχει σταθερές πηγές εσόδων, αφενός από τα ενοίκια και αφετέρου από τη μεταπώληση του ακινήτου μετά το πέρας της 12ετίας ή και νωρίτερα σε περίπτωση που συμφωνηθεί κάτι τέτοιο με τον εκμισθωτή. Να σημειωθεί ότι στην περίπτωση αυτή, δηλαδή της επαναγοράς πριν από το τέλος της 12ετίας, ο μισθωτής θα πρέπει να καταβάλει το σύνολο των ενοικίων για το οποίο έχει δεσμευτεί.

Η τιμή αγοράς, το ενοίκιο και η επιδότηση

Η αγορά του ακινήτου από τον φορέα θα γίνεται βάσει της εμπορικής του αξίας, ενώ το ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνει ο ευάλωτος δανειολήπτης θα προκύπτει από την εμπορική αξία του ακινήτου, διαιρεμένη για 12 χρόνια συν το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου. Η τιμή κτήσης του ακινήτου που θα καταβληθεί από τον φορέα είτε στον διαχειριστή πτώχευσης είτε στον πλειστηριασμό, ανάλογα με το γεγονός ενεργοποίησης, καθορίζεται ως εξής:

• Σε περίπτωση πτώχευσης, η τιμή κτήσης θα είναι ίση με την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από πιστοποιημένη αποτίμηση από ανεξάρτητο εκτιμητή.

• Σε περίπτωση διαδικασίας εκτέλεσης όπου η πρώτη τιμή προσφοράς υπερβαίνει την αποτίμηση κατά τουλάχιστον 15%, τότε η τιμή θα είναι η χαμηλότερη μεταξύ μιας πιστοποιημένης αποτίμησης από ανεξάρτητο τρίτο εκτιμητή και της πρώτης τιμής προσφοράς.
Το κράτος θα παρεμβαίνει επιδοτώντας το ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνει ο δανειολήπτης στον φορέα, προκειμένου να μένει στο ακίνητο που του έχει παραχωρηθεί. Το ύψος του επιδόματος θα ξεκινά από 70 ευρώ και φθάνει έως 210 ευρώ, ανάλογα με τον αριθμό των προστατευόμενων μελών του κάθε νοικοκυριού. Η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταγγελθεί εάν ο οφειλέτης αθετήσει 3 μηνιαίες δόσεις και δεν αποκαταστήσει τη συνέπεια ενός μήνα. Στην περίπτωση αυτή, ο οφειλέτης χάνει το δικαίωμα να αγοράσει ξανά το ακίνητο.

Για να χαρακτηριστεί κάποιος ευάλωτος και να μπορεί να παραδώσει το ακίνητό του στον φορέα, θα πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια. Το συνολικό εισόδημα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.

Επίσης η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως 180.000 ευρώ. Το συνολικό ύψος των καταθέσεων και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.λπ. δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενα κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. 

Στη μονογονεϊκή οικογένεια για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο.