Νέες ισορροπίες στην αγορά ακινήτων αναμένεται να δημιουργήσει η επικείμενη ολοκλήρωση δύο διαγωνιστικών διαδικασιών πώλησης τραπεζικών ιδιοκτησιών. Ο λόγος για το Project Terra της Τρ. Πειραιώς, για το οποίο αναμένεται «λευκός καπνός» την επόμενη εβδομάδα, αλλά και το Project Skyline της Alpha Bank, το οποίο εισήλθε σε φάση ολοκλήρωσης πριν από μερικές ημέρες, μετά την ανάδειξη του προσωρινού νικητή, του σχήματος Dimand Real Estate – EBRD – Premia Properties ΑΕΕΑΠ. Ο όγκος των ακινήτων που θα αλλάξουν χέρια και ασφαλώς οι προοπτικές μελλοντικής αξιοποίησής τους είναι τέτοια που στελέχη του κλάδου εκτιμούν ότι οι νικητές των διαγωνιστικών διαδικασιών θα έχουν τη δυνατότητα να «χτίσουν» σημαντικές υπεραξίες και να τοποθετηθούν στο επίκεντρο των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων.
Αλλωστε πρόκειται για συναλλαγές που αφορούν πάνω από 3.000 ακίνητα, αξίας της τάξεως του 1,3 δισ. ευρώ. Στην πράξη, η πιθανή αξία είναι πολύ υψηλότερη, καθώς αρκετά ακίνητα προσφέρονται για ανακατασκευή/ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης, έχουν δηλαδή σημαντικό πολλαπλασιαστικό όφελος για τους επόμενους κατόχους τους, αρκεί φυσικά να διαθέτουν την τεχνογνωσία για να το καρπωθούν. Αυτός είναι και ο λόγος π.χ. που η Alpha Bank έχει επιλέξει να διατηρήσει ένα ποσοστό στην εταιρεία που θα δημιουργηθεί για να αξιοποιήσει το χαρτοφυλάκιο που περιλαμβάνεται στο Project Skyline, εκτιμά δηλαδή ότι μπορεί να κεφαλαιοποιήσει μέρος της κρυμμένης αυτής υπεραξίας.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το ακριβές ποσοστό που θα διατηρήσει η Alpha Bank τελεί υπό διαμόρφωση και εκτιμάται ότι θα κυμανθεί μεταξύ 20% και 35%. Το υπόλοιπο ποσοστό θα επιμεριστεί μεταξύ της κοινοπραξίας των επενδυτών, στην οποία η Dimand έχει ηγετικό ρόλο με ποσοστό 51%, ενώ η Premia και η EBRD διαθέτουν το υπόλοιπο 25% και 24%, αντιστοίχως. Αντικείμενο της συμφωνίας είναι η μετατροπή της Alpha Αστικά Ακίνητα σε έναν επενδυτικό φορέα διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων, με «προίκα» ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο 575 ακινήτων, συνολικής αξίας άνω των 500 εκατ. ευρώ. Η οριστικοποίηση της συμφωνίας αναμένεται να γίνει το προσεχές φθινόπωρο και στη συνέχεια θα ξεκινήσει η διαδικασία της συγκρότησης του νέου σχήματος.
Σε φάση ολοκλήρωσης το σχέδιο της Alpha Bank, την επόμενη εβδομάδα βγαίνει «λευκός καπνός» γι’ αυτό της Πειραιώς.
Καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη της νέας εταιρείας που θα δημιουργηθεί αναμένεται να διαδραματίσει η Dimand Real Estate, η οποία με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζει σημαντικό αντικείμενο νέων έργων προς ανάπτυξη. Αυτό συμβαίνει επειδή στο πακέτο των ακινήτων που θα μεταβιβαστούν στον νέο επενδυτικό φορέα περιλαμβάνονται εκατοντάδες κτίρια (πάνω από 300), τα οποία χρήζουν ανακατασκευής, αλλαγής χρήσης ή/και αλλαγής μισθωτή. Πρόκειται δηλαδή για μια σημαντική επενδυτική ευκαιρία, καθώς τα ακίνητα αυτά διαθέτουν πολύ σημαντικές «κρυμμένες» υπεραξίες, τις οποίες αναμένεται να «ξεκλειδώσει» η Dimand αξιοποιώντας την τεχνογνωσία της.
Συνολικά, τα ακίνητα που θα ελέγχει ο νέος φορέας επιμερίζονται σε τρεις διαφορετικές κατηγορίες. Η πρώτη αφορά περίπου 50 ακίνητα υψηλής προβολής και αξίας 280 εκατ. ευρώ. Επιπλέον 320 ακίνητα αξίας της τάξεως των 180 εκατ. ευρώ χρήζουν ανακατασκευής/ανακαίνισης ώστε να επανατοποθετηθούν στην αγορά. Τέλος, 205 κατοικίες/διαμερίσματα αξίας 75 εκατ. ευρώ αναμένεται να πωληθούν σταδιακά, ώστε με τα έσοδα αυτά να χρηματοδοτηθούν οι λειτουργίες της νέας εταιρείας. Τα περισσότερα ακίνητα βρίσκονται στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη και κάποια ακόμα σε άλλες μεγάλες πόλεις της περιφέρειας.
Η νέα επενδυτική εταιρεία αναμένεται να αποτελέσει έναν σημαντικό παίκτη στην αγορά, με δεδομένο ότι από την πρώτη ημέρα της λειτουργίας της θα διαθέτει ετήσια έσοδα από μισθώματα ύψους 10 εκατ. ευρώ, ενώ το πλάνο που έχει εκπονηθεί, διάρκειας 3-5 ετών, κάνει λόγο για τριπλασιασμό του ποσού αυτού σε τουλάχιστον 30 εκατ. ευρώ. Αυτό θα γίνει τόσο μέσω της αξιοποίησης των ακινήτων που χρήζουν επανατοποθέτησης στην αγορά, κάτι που θα αναλάβει η Dimand αξιοποιώντας την τεχνογνωσία της, όσο και μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων, ακόμα και ιδιοκτησίας των μετόχων του σχήματος. Θα μπορούσαν δηλαδή να εισφέρουν νέα ακίνητα τόσο η Premia όσο και η Dimand. Μόλις ολοκληρωθεί η εν λόγω διαδικασία, θα αποφασιστεί η πιθανή έξοδος της Alpha Bank από το σχήμα, όπως επίσης και η μετατροπή του σε ΑΕΕΑΠ (ανώνυμη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία).
Σε πηγή τροφοδότησης της αγοράς ακινήτων με νέα ακίνητα επενδυτικού ενδιαφέροντος αναμένεται να εξελιχθεί και το Project Terra της Τρ. Πειραιώς. Πρόκειται για το μεγαλύτερο πακέτο ακινήτων που έχει διατεθεί μέχρι σήμερα στην ελληνική αγορά, καθώς περιλαμβάνει περί τα 2.300-2.500 ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 800 εκατ. ευρώ. Αυτό και μόνο το γεγονός αρκεί για να ταράξει τα νερά στην αγορά, ανάλογα φυσικά και με τις επιδιώξεις του επενδυτικού σχήματος που θα επικρατήσει στον σχετικό διαγωνισμό, ο οποίος «τρέχει» από πέρυσι. Στους διεκδικητές περιλαμβάνονται επενδυτικοί όμιλοι όπως η Brook Lane, η Bain, η Resolute, η Dromeus, η PIMCO, η Lone Star και η Davidson Kempner. Ασφαλώς δεν ενδιαφέρονται όλα τα σχήματα με την ίδια «ζέση», κάτι που εκτιμάται ότι θα φανεί και όταν κατατεθούν οι δεσμευτικές οικονομικές προσφορές, κάτι που είναι προγραμματισμένο να συμβεί την προσεχή Πέμπτη 4 Αυγούστου, μετά την ολιγοήμερη παράταση που χορηγήθηκε (αρχικά η υποβολή των προσφορών ήταν προγραμματισμένη για τις 28 Ιουλίου).
125 ακίνητα αξίας άνω των 300 εκατ. ευρώ
Στο Project Terra περιλαμβάνονται 125 ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα της Τρ. Πειραιώς, αξίας άνω των 300 εκατ. ευρώ, τα οποία θεωρούνται το «φιλέτο» που θα αποκτήσουν οι επενδυτές. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται και 18 ακίνητα που θα εγκαταλείψει η τράπεζα εντός του 2025, όταν προβλέπεται να μετεγκατασταθεί στα νέα της γραφεία στο Ελληνικό, στο πλαίσιο σχετικής συμφωνίας με τη Lamda Development.
Αυτό σημαίνει ότι ο κάτοχος των εν λόγω κτιρίων, που βρίσκονται σε σημαντικές θέσεις εντός του κέντρου της Αθήνας, θα μπορέσει να τα επαναμισθώσει, αποκομίζοντας και σημαντικές υπεραξίες λόγω της εκτίμησης για άνοδο των ενοικίων μέχρι τότε.
18 εξ αυτών βρίσκονται σε σημαντικές θέσεις εντός του κέντρου της Αθήνας.
Στη λίστα βρίσκεται και το εμβληματικό Αρχοντικό Σερπιέρη, στη συμβολή των οδών Πανεπιστημίου και Εδουάρδου Λω, κτίριο του 19ου αιώνα. Σημειωτέον ότι, λόγω και του ύψους της πώλησης, αναμένεται να χορηγηθεί και χρηματοδότηση από την ίδια την τράπεζα (vendor financing) στον οριστικό νικητή της σε ποσοστό της τάξεως του 50% της αξίας των ακινήτων, ήτοι περίπου 400 εκατ. ευρώ.
Εμμεσο ενδιαφέρον για την πορεία του Project Terra δια-τηρεί και η Trastor ΑΕΕΑΠ, θυγατρική του ομίλου της Τρ. Πειραιώς.
Η εισηγμένη σχεδιάζει τον διπλασιασμό της αξίας του χαρτοφυλακίου της, ώστε να ξεπεράσει τα 600 εκατ. ευρώ έως το 2025. Στο πλαίσιο αυτό, προκειμένου να επιταχυνθεί η σχετική διαδικασία και να καταστεί πιο ελκυστική για έναν πιθανό στρατηγικό επενδυτή (με δεδομένο ότι η Τρ. Πειραιώς θα επιθυμούσε να παραχωρήσει κάποιο ποσοστό της Trastor), σχεδιάζεται η εισφορά ακινήτων του ομίλου της Πειραιώς στην Trastor, κατά το ποσοστό που επιτρέπεται από το θεσμικό πλαίσιο (10% της αξίας του χαρτοφυλακίου ή περί τα 35 εκατ. ευρώ). Μάλιστα έχουν ήδη εντοπιστεί τα πιθανά ακίνητα που θα ενδιέφεραν τη διοίκηση της Trastor.