ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Τα οικονομικά ρίσκα στην ανάπτυξη του Ελληνικού

s2_ellhniko_0604
ellhniko

Ιδιαίτερα επίπονη και δαπανηρή για τους επενδυτές που αναλαμβάνουν την αξιοποίηση του Ελληνικού θα είναι η πρώτη πενταετία. Σύμφωνα με τα στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ, ο προτιμώμενος επενδυτής θα πρέπει να επενδύσει περίπου 2,2 δισ. ευρώ προκειμένου να ισοπεδώσει, να εκκαθαρίσει και να δημιουργήσει τις βασικές υποδομές (δίκτυα, δρόμους κ.λπ.) του ακινήτου. Σύμφωνα δε με τους ανθρώπους του Ταμείου, το χώμα στο Ελληνικό θα πρέπει να αναζωογονηθεί, καθώς μεγάλο μέρος του έχει εμποτισθεί από καύσιμα αεροπλάνων (λόγω διαρροών από τις σωληνώσεις) κατά την εποχή της λειτουργίας του αεροδρομίου. Τέλος, το ΤΑΙΠΕΔ εκτιμά ότι ο προτιμώμενος επενδυτής θα πρέπει μέσα στα πρώτα δύο χρόνια να απομακρύνει ή/και να ανακυκλώσει 3 εκατ. κυβικά μέτρα αδρανών υλικών.

Χωρίς δανεισμό

Αυτή η δραστηριότητα, καθώς δεν έχει εμπορικές χρήσεις, είναι απίθανο να βρει τραπεζικό δανεισμό. Ετσι, σχεδόν το 100% της δαπάνης θα πρέπει να υλοποιηθεί με ίδια κεφάλαια των επενδυτών.

Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι τίποτε δεν εμποδίζει τον προτιμώμενο επενδυτή να πουλήσει μέρος του ακινήτου προκειμένου να δημιουργήσει έσοδα που θα κατευθυνθούν στην ανάπτυξη του ακινήτου. Ωστόσο, όπως παρατήρησε ο πρόεδρος του ΤΑΙΠΕΔ, Κων/νος Μανιατόπουλος, «σε άλλη τιμή πουλάς ένα ακίνητο χωρίς τις υποδομές του και σε άλλη έχοντας τις υποδομές ή/και ολοκληρωμένες εγκαταστάσεις». Πάντως, γίνεται εμφανές ότι απαιτείται μια τεράστια οικονομική ισχύς από την πλευρά του προτιμώμενου επενδυτή προκειμένου να εκκινήσει το έργο.

Για τους λόγους αυτούς, αλλά και για να περιοριστεί το ρίσκο των επενδυτών, οι συζητήσεις για τη διεύρυνση του επενδυτικού σχήματος συνεχίζονται. Η Lamda Development φέρεται να συζητάει με πολλούς ενδιαφερόμενους για μια πιθανή διεύρυνση του επενδυτικού σχήματος. Συζητήσεις φέρεται ότι πραγματοποιούνται ακόμη και με τους ανταγωνιστές της στον συγκεκριμένο διαγωνισμό, οι οποίοι τελικά δεν υπέβαλαν προσφορά. Είναι πιθανόν δε το επενδυτικό σχήμα να συνεχίσει να μεταβάλλεται και αρκετούς μήνες μετά. Το μόνο δεδομένο είναι ότι στο όποιο επενδυτικό σχήμα, η Lamda Development θα κατέχει το 33,34% των μετοχών, ως ο κύριος ανάδοχος του έργου.

Επενδύσεις 5,9 δισ.

Συνολικά, σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ, ο προτιμώμενος επενδυτής έχει δεσμευθεί για επενδύσεις ύψους 5,9 δισ. ευρώ στη 15ετία ή περίπου 2 δισ. ευρώ για κάθε πενταετία.

Ο επενδυτής, εφόσον σε μία πενταετία δαπανήσει λιγότερο από το 50% των επενδύσεων που έχει δεσμευθεί, τότε θα του επιβληθεί πρόστιμο 30% στη διαφορά μεταξύ του ποσού που επενδύθηκε και του ποσού που μεταφέρθηκε στην επόμενη 5ετία. Επίσης, στο τέλος της τρίτης πενταετίας, αν ο επενδυτής δεν έχει επενδύσει τουλάχιστον το 1/3 των δεσμεύσεών του, τότε οι μετοχές της «Ελληνικόν Α.Ε.» επιστρέφονται στο ελληνικό Δημόσιο.

Τα προαναφερόμενα μεγέθη προδιαγράφουν τη μεγαλύτερη ιδιωτική επένδυση στην Ελλάδα και μία από τις μεγαλύτερες στην Ευρώπη. Η ανάπλαση, δε, του ακινήτου θα δημιουργήσει μια νέα πόλη 30.000 κατοίκων η οποία παράλληλα θα αποτελέσει και ένα τοπόσημο (landmark), όχι μόνον για την Αττική, αλλά για τη χώρα.

Το ίδιο το ακίνητο, σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ, θα περιλάβει τουλάχιστον 10 επιμέρους τοπόσημα, όπως είναι ο ουρανοξύστης κατοικιών, το ωκεανογραφικό κέντρο με το ενυδρείο, το μουσείο αεροπορίας, τα ολυμπιακά ακίνητα τα οποία θα αναδειχθούν κ.ά. Σημειώνεται ότι από τα υφιστάμενα ακίνητα θα παραμείνουν τα ολυμπιακά, τρία υπόστεγα της Ολυμπιακής Αεροπορίας και το κτίριο του πρώην Ανατολικού Αερολιμένα Αθηνών.

Οι πρώτες μπουλντόζες εκτιμάται ότι θα εισέλθουν στο ακίνητο στο β΄ εξάμηνο του 2015, ενώ οι πρώτες διαμορφώσεις για να αποκτήσει πρόσβαση το κοινό στο ακίνητο αναμένονται το 2017 ή το 2018. Η πρόσβαση αυτή θα αφορά κυρίως στο παραλιακό μέτωπο του ακινήτου, που είναι άμεσης προτεραιότητας και λιγότερο πολύπλοκη.

Το ακίνητο θα αρχίσει να αποκτά και κατοίκους στην πρώτη πενταετία, αλλά αυτοί θα είναι λιγοστοί, καθώς η όχληση από τα έργα θα είναι μεγάλη. Ο κύριος όγκος κατοίκων στο Ελληνικό αναμένεται τη δεύτερη πενταετία, όπου θα έχει αναπτυχθεί ικανοποιητικός όγκος εμπορικών και οικιστικών ακινήτων. Τότε αναμένεται να εισέλθουν και οι πιστώτριες τράπεζες που θα αναλάβουν να χρηματοδοτήσουν μέρος των επενδύσεων.

Ο στόχος εσόδων

Στο 1,5 δισ. ευρώ τοποθετήθηκε ο πήχυς για τα έσοδα των αποκρατικοποιήσεων το 2014, από 3,56 δισ. ευρώ που είχε τεθεί αρχικά και 2,8 δισ. ευρώ μετά την πρώτη αναθεώρησή του στο τέλος του περασμένου έτους. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο του Ταμείου Αποκρατικοποιήσεων Γιάννη Εμίρη, ο νέος στόχος προβλέπεται στο αναθεωρημένο Μνημόνιο της χώρας με την τρόικα. Χαρακτηρίστηκε, δε, από το υψηλόβαθμο στέλεχος του Ταμείου επιτεύξιμος και συντηρητικός, υπό ορισμένες προϋποθέσεις.

Από τα έσοδα που αναμένονται για φέτος, τα 260 εκατ. ευρώ θα προέλθουν από την ολοκλήρωση της πώλησης των 28 ακινήτων, ενώ άλλα τόσα αναμένεται να φέρει η τιτλοποίηση / μετοχοποίηση ακινήτων. Τα υπόλοιπα θα προέλθουν από διαδικασίες αποκρατικοποίησης που ήδη έχουν ξεκινήσει, όπως των ΤΡΑΙΝΟΣΕ, ΕΕΣΣΤΥ, ΕΥΑΘ, του Ιπποδρομιακού Στοιχήματος και των περιφερειακών αεροδρομίων.

Για το 2015 ο στόχος των εσόδων από τις αποκρατικοποιήσεις έχει τεθεί στα 2,3 δισ. ευρώ. Μέρος εξ αυτών –συγκεκριμένα 300 εκατ. ευρώ– αναμένεται να προέλθουν από την πώληση του Ελληνικού ως προκαταβολή στο προσφερθέν τίμημα. Τα υπόλοιπα θα προέλθουν από τις αποκρατικοποιήσεις των ΟΛΠ, ΟΛΘ, ΕΥΔΑΠ, Εγνατίας Οδού, ΑΔΜΗΕ, ΔΑΑ κ.λπ. Μένει, βεβαίως, όλα τα παραπάνω projects να πάρουν τον δρόμο της υλοποίησης και να μη μείνουν, απλώς, ασκήσεις επί χάρτου…