Υστερα από 4 μήνες καθίζησης της αγοράς ακινήτων οι συμβολαιογράφοι πιάνουν δουλειά. Ο φόρος υπεραξίας ενεργοποιήθηκε, εκδόθηκαν οι αποφάσεις από τον αρμόδιο υφυπουργό Οικονομικών Γ. Μαυραγάνη και τον γενικό γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Χ. Θεοχάρη, ενώ σε λειτουργία θα είναι από σήμερα η ηλεκτρονική εφαρμογή στο Τaxisnet μέσω της οποίας οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν να εκδίδουν Ταυτότητα Οφειλής για να αποδίδουν στο Δημόσιο τον φόρο που αναλογεί στους πωλητές ακινήτων.
Οσοι φορολογούμενοι πωλήσουν το ακίνητό τους θα πρέπει να γνωρίζουν τη νέα διαδικασία που προβλέπει η νομοθεσία για τον φόρο υπεραξίας. Ειδικότερα:
1. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:
• Τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου.
• Τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών.
• Τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης.
• Το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος.
• Τα έτη διακράτησης.
• Τους συντελεστές και
• Τον υπολογισμό του φόρου.
2. Από την πλευρά του ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση. Σημειώνεται ότι η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995 (στη δήλωση συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης).
Υποβολή δήλωσης: Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.
Εκδοση Ταυτότητας Οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επόμενη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε ανεξάρτητη εφαρμογή του πληροφοριακού συστήματος του υπουργείου Οικονομικών (δίκτυο Τaxisnet) τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη ΔΟΥ παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά. Με την καταχώριση οριστικοποιείται η δήλωση, βεβαιώνεται η οφειλή στον ΑΦΜ του συμβολαιογράφου και παράγεται μοναδικός κωδικός πληρωμής του παρακρατηθέντος φόρου, η «Ταυτότητα Οφειλής» (Τ.Ο.). Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης που υποβάλλει ο πωλητής στη ΔΟΥ επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
3. Ο φόρος που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που έχει ήδη εκδώσει κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής. Σύμφωνα με τον νόμο, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης, ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.
Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα για τον υπολογισμό του φόρου
Με συντελεστή 15% και ανάλογα με τα έτη διακράτησης των ακινήτων θα υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων. Τα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή των πωλητών πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον ανωτέρω φόρο. Για την πληρέστερη κατανόηση του τρόπου υπολογισμού του φόρου υπεραξίας παραθέτονται τα παρακάτω παραδείγματα:
1. Το 2005 έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ. Ετη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1%.
Υπολογισμός: 200.000-100.000 = 100.000 ευρώ χ 86,1%= 86.100. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100 – 25.000 = 61.000 ευρώ.
Φόρος: 61.000 χ 15% = 9.150 ευρώ.
2. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1999 έναντι δηλωθέντος τιμήματος σε ευρώ 70.000. Το 2014 πωλείται με δηλωθέν τίμημα 170.000 ευρώ. Ετη διακράτησης 15, ο αρχικός συντελεστής απομείωσης 76,4% πολλαπλασιάζεται με 0,8 (παρ. 27 άρθρο 72 ν. 4172/2013), οπότε ο τελικός συντελεστής απομείωσης είναι 61,12%.
Υπολογισμός: 170.000 – 70.000 = 100.000 χ 61,12% = 61.120 – 25.000 = 36.120 ευρώ
Φόρος: 36.120 χ 15% = 5.418 ευρώ.
3. Αγορά ακινήτου το 1994 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 30.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 80.000 ευρώ. Η τυχόν προκύπτουσα υπεραξία θεωρείται μηδενική επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε πριν την 1.1.1995.
Υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας.
4. Το έτος 1990 αποκτάται λόγω γονικής παροχής η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου η οποία αντιστοιχούσε σε 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το έτος 2000 απεβίωσε ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος απέκτησε το 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου την οποία μεταβιβάζει το 2014 έναντι τιμήματος 100.000 ευρώ. Ετος κτήσης είναι το 1990 γιατί τότε αποκτήθηκε το 75% της αξίας του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος (8/10).
Η υπεραξία θεωρείται μηδενική.