Τρόπους για την τόνωση των αγοραπωλησιών στην αγορά κατοικίας, οι οποίες παραμένουν καταβαραθρωμένες, αναζητεί το οικονομικό επιτελείο. Σύμφωνα με πληροφορίες, αυτήν την περίοδο εξετάζεται η αναθεώρηση του μέτρου του «πόθεν έσχες» στην αγορά κατοικίας, το οποίο έχει οδηγήσει στη ματαίωση εκατοντάδων συναλλαγών τους τελευταίους μήνες. Αιτία, το γεγονός ότι έχει επιλεγεί η εφαρμογή του «πόθεν έσχες» στην αντικειμενική τιμή των ακινήτων και όχι στην πραγματική.
Ως εκ τούτου, πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαπιστώνουν ότι χρειάζεται να δικαιολογήσουν εισοδήματα που δεν έχουν και που πιθανώς δεν απέκτησαν ποτέ. Εν ολίγοις, ακόμα κι αν ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ πωληθεί προς 70.000 ευρώ, ο αγοραστής θα κληθεί να δικαιολογήσει την προέλευση κεφαλαίων 100.000 ευρώ, έστω κι αν δεν χρειάστηκε να δαπανήσει το εν λόγω ποσό για την απόκτηση του ακινήτου. Μάλιστα, όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς, ακόμα κι αν ο αγοραστής επικαλεστεί ανάλωση κεφαλαίου από αποταμιεύσεις παλαιότερων ετών προκειμένου να μπορέσει να δικαιολογήσει την αγορά ακινήτου, θα υποστεί έλεγχο στα εισοδήματα που δήλωνε τα προηγούμενα χρόνια. Αν δεν μπορέσει να δικαιολογήσει κάποια από αυτά τα εισοδήματα, η εφορία θα τα εκλάβει ως «κρυφό πλουτισμό» και θα τα φορολογήσει με συντελεστή 45%.
Στο πλαίσιο αυτό, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει διάφορες προτάσεις. Μία εξ αυτών κινείται προς την κατεύθυνση της αναστολής του «πόθεν έσχες» για μια περίοδο της τάξεως των δύο ετών, όπως είχε συμβεί και τα προηγούμενα χρόνια. Εναλλακτικά, συζητείται το να ισχύει μεν «πόθεν έσχες», αλλά αυτό να εφαρμόζεται έως ένα ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας (π.χ. 60%) και όχι στο 100% της αντικειμενικής. Σε κάθε περίπτωση, βέβαια, όποια πρόταση κι αν υιοθετηθεί θα πρέπει να τύχει θετικής αποδοχής και από την τρόικα.
Πάντως, είναι σαφές ότι από τις αρχές του έτους, τα έσοδα του Δημοσίου από τις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι μηδαμινά, καθώς μάλιστα, καθ’ όλη τη διάρκεια του πρώτου τετραμήνου του έτους, η κτηματαγορά είχε επί της ουσίας «παγώσει», λόγω της σύγχυσης που είχε διαμορφωθεί αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας. Παρότι όμως εν τέλει, το σχετικό ζήτημα διευθετήθηκε στις αρχές Μαΐου, οι πράξεις που έχουν πραγματοποιηθεί παραμένουν ελάχιστες, ακριβώς λόγω της επαναφοράς του «πόθεν έσχες» επί των αντικειμενικών αξιών.
Στο παρελθόν, μια τέτοια ρύθμιση δεν θα προκαλούσε κάποιο πρόβλημα, καθώς οι πραγματικές αξίες ήταν, κατά κανόνα, υψηλότερες των αντικειμενικών. Σήμερα, όμως, τα ακίνητα που καταγράφουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πωλούνται σε τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Πρόκειται για μεταχειρισμένα ακίνητα ηλικίας άνω των 10-15 ετών, τα οποία πωλούνται από ιδιώτες και καταγράφουν τιμές πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής. Σε μικρότερο βαθμό, ανάλογο πρόβλημα προκύπτει και στις περιπτώσεις που κάποιο νεόδμητο διαμέρισμα επιχειρηθεί να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής, φαινόμενο που γίνεται πλέον όλο και πιο συχνό, ιδίως σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Μεγάλες αποκλίσεις αξιών και τιμών
«Καθεστώς» έχουν γίνει πλέον οι πωλήσεις κατοικιών σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία μεσιτικών γραφείων, συνολικά στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές στα νεόδμητα ακίνητα είναι υψηλότερες σε ποσοστό από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα, τα οποία καταγράφουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση, λόγω χαμηλού κόστους, η απόκλιση κυμαίνεται από 20% έως 70%. Αντίστοιχα, στις περιοχές των βορείων προαστίων, στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα η αντίστοιχη διαφορά φθάνει έως και 15%.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κυψέλης, όπου οι τιμές πώλησης των παλιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300 – 400 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που η ελάχιστη αντικειμενική αγγίζει τα 900 ευρώ/τ.μ., απόκλιση της τάξεως του 70%. Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα της Κυψέλης πωλούνται αντί 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται κατά 33% υψηλότερα στα 1.500 ευρώ/τ.μ.
Ανάλογη εικόνα προκύπτει και από σχετική έρευνα του μεσιτικού γραφείου REMAX Αθμονον, από την οποία προκύπτει ότι το 2013, σχεδόν οι μισές αγοραπωλησίες κατοικιών πραγματοποιήθηκαν σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών. Η περιοχή της Δροσιάς κατέκτησε την αρνητική «πρωτιά», καθώς το 56% των πράξεων έγινε σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής. Οσον αφορά το Μαρούσι, που παραμένει ο δήμος με τις περισσότερες πωλήσεις στα βόρεια προάστια, το 53% των αγοραπωλησιών κατοικιών πραγματοποιήθηκε σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής τιμής. Εξ αυτών των πράξεων, το 33% πραγματοποιήθηκε σε τιμές από 20%-30% χαμηλότερες των αντικειμενικών.
Αντίστοιχα, στην Κηφισιά, από τις κατοικίες που πωλήθηκαν χαμηλότερα της αντικειμενικής, το 17% αφορούσε σε εκπτώσεις άνω του 50%, δείγμα της απελπισίας ορισμένων ιδιοκτητών να πωλήσουν το ακίνητό τους. Συνολικά, πάντως, η πλειονότητα των πράξεων που έγιναν σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής αφορούσε εκπτώσεις έως 20%.