Η οικονομική και η πολιτική σταθερότητα μιας αγοράς συνθέτουν τους δύο σημαντικότερους παράγοντες για την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα, κάτι που ισχύει και στην περίπτωση της Ελλάδας. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων NAI Hellas/Avent Α.Ε., η οποία πραγματοποιήθηκε σε δείγμα 45 Ευρωπαίων επενδυτών. Σύμφωνα με αυτήν, είναι ξεκάθαρο ότι το οικονομικό – πολιτικό ρίσκο λειτουργεί αποτρεπτικά για την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά.
Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε συζήτηση για νέες επενδύσεις από το εξωτερικό στο real estate έχει πλέον «παγώσει», υπό το φως των πρόσφατων πολιτικών εξελίξεων. Ηδη, από τα μέσα Οκτωβρίου είχε αρχίσει να διαφαίνεται ότι «κάτι δεν πάει καλά», καθώς, όπως ανέφεραν στελέχη του κλάδου, αρκετοί ξένοι επενδυτές που ενδιαφέρονταν για σειρά ακινήτων είχαν αρχίσει να τηρούν επιφυλακτική στάση αναβάλλοντας τη λήψη αποφάσεων.
Οι πολλοί φόροι
Στην περίπτωση της Ελλάδας, αποτρεπτικά λειτουργούν επίσης η αστάθεια του φορολογικού περιβάλλοντος, το υφιστάμενο οικονομικό κλίμα και η έλλειψη ρευστότητας στην αγορά.
Ειδικά όσον αφορά το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων, στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι από το 2009 μέχρι σήμερα έχουν ψηφιστεί τουλάχιστον 20 διαφορετικά νομοσχέδια που αφορούν τον κλάδο των ακινήτων, γεγονός που δημιουργεί τεράστια αβεβαιότητα και ανασφάλεια στους επενδυτές. Επίσης, οι συμμετέχοντες στην έρευνα επισημαίνουν ως αρνητικούς παράγοντες την έλλειψη κατάλληλων ακινήτων για επένδυση, την περιορισμένη διαθεσιμότητα τραπεζικής χρηματοδότησης, την πολιτική λιτότητας και τις μη ρεαλιστικές προσδοκίες των πωλητών αναφορικά με το ύψος των ζητούμενων τιμών πώλησης.
Πάντως, τα ξενοδοχεία αποτελούν τη δημοφιλέστερη κατηγορία ακινήτων, καθώς προς αυτήν την κατεύθυνση κινείται το 37% των επενδυτών. Η δεύτερη δημοφιλέστερη αγορά είναι εκείνη των γραφειακών χώρων με μερίδιο 26%, ενώ ακολουθούν τα εμπορικά ακίνητα με ποσοστό 21%. Τέλος, ένα 11% των επενδυτών στρέφεται σε βιομηχανικά ακίνητα κι ένα επιπλέον 5% σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Σύμφωνα με τη NAI Hellas/ Avent, η Ελλάδα διαθέτει και βασικούς παράγοντες που προσελκύουν τους επενδυτές, όπως η προσδοκία για κεφαλαιοποίηση σημαντικών υπεραξιών μεσοπρόθεσμα. Εν ολίγοις, ο βασικότερος λόγος που η ελληνική αγορά έχει επιστρέψει στο «ραντάρ» των διεθνών επενδυτών είναι η πτώση των τιμών, που έχει καταστήσει τα ακίνητα ιδιαίτερα ελκυστικά, ιδίως εφόσον η αγορά σταθεροποιηθεί και ανακάμψει από το σημερινό χαμηλό της επίπεδο.
Ακόμα ένας θετικός παράγοντας είναι η έλλειψη συναλλαγματικού κινδύνου λόγω του ευρώ και η αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς ελκυστικών ακινήτων μέσω ρευστοποιήσεων από τις εγχώριες τράπεζες. Θετικά επιδρά επίσης και η συνεχιζόμενη ανάπτυξη του τουρισμού.
Είναι χαρακτηριστικό όμως ότι η Ελλάδα παραμένει χώρα υψηλού ρίσκου, καθώς το 75% των επενδυτών αξιολογεί την τοποθέτηση στην τοπική αγορά ως κίνηση υψηλού ρίσκου. Ως εκ τούτου, ανάλογα υψηλές είναι και οι ζητούμενες αποδόσεις των ακινήτων που θα αποκτηθούν. Συγκεκριμένα, το 30% των επενδυτών κινείται για ακίνητα που εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 16% – 18%, ενώ ένα πρόσθετο 30% αναζητεί αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ 13% και 15%.
Υψηλές αποδόσεις
Επίσης, το 20% των επενδυτών κινείται στην αγορά για αποδόσεις από 10% έως 12%. Σημειωτέον ότι οι αντίστοιχες προσφερόμενες αποδόσεις σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας (π.χ. μοντέρνα κτίρια, γραφεία στο κέντρο μεγάλων πόλεων) σε ώριμες και ασφαλείς αγορές, όπως της Βρετανίας ή της Γερμανίας, δεν ξεπερνούν το 5%.
Στο 1 δισ. ευρώ οι τοποθετήσεις το 2014
Παρά την πολιτική αβεβαιότητα, οι φετινές άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, τόσο από εγχώριους όσο και από διεθνείς επενδυτές, αναμένεται να προσεγγίσουν το 1 δισ. ευρώ, κυρίως ως αποτέλεσμα των διαγωνισμών που ολοκλήρωσε κατά τη διάρκεια του έτους το ΤΑΙΠΕΔ. Εφόσον επιβεβαιωθεί το σχετικό μέγεθος, η αύξηση σε σχέση με το 2012, όταν και είχαν τοποθετηθεί μόλις 230 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων, θα είναι της τάξεως του 334%. Αλλωστε, ήδη, κατά το φετινό εννεάμηνο, το ύψος των επενδύσεων έχει αγγίξει τα 730 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 661 εκατ. ευρώ αφορούν διαγωνισμούς του ΤΑΙΠΕΔ, όπως τα 28 ακίνητα του Δημοσίου που μεταβιβάστηκαν σε δύο επιμέρους χαρτοφυλάκια 14 ακινήτων έκαστο, σε Εθνική Πανγαία και Grivalia Properties (πρώην Eurobank Properties), και ο Αστέρας Βουλιαγμένης.
Συνολικά, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Αθηναϊκή Οικονομική, η οποία εκπροσωπεί στην Ελλάδα την Jones Lang LaSalle, κατά το διάστημα Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου ποσό 417 εκατ. ευρώ επενδύθηκε για την απόκτηση ξενοδοχειακών ακινήτων, 270 εκατ. ευρώ αφορούσαν γραφειακούς χώρους, ενώ 39 εκατ. ευρώ τοποθετήθηκαν σε βιομηχανικούς χώρους. Σημειωτέον ότι η έρευνα της εταιρείας καταγράφει μόνο συναλλαγές αξίας μεγαλύτερης των 2,5 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι κατά το 2013, το αντίστοιχο μέγεθος δεν είχε ξεπεράσει τα 410 εκατ. ευρώ (143 εκατ. ευρώ σε εμπορικά καταστήματα και 130 εκατ. ευρώ σε κτίρια γραφείων).