ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Οι δύο αντιφατικές όψεις του νομίσματος στην αγορά ακινήτων και οι αντικειμενικές

oi-dyo-antifatikes-opseis-toy-nomismatos-stin-agora-akiniton-kai-oi-antikeimenikes-2084857

Οικόπεδο στην Αίγινα πουλήθηκε περίπου στο ένα πέμπτο της αντικειμενικής αξίας. Διαμερίσματα στο 6ο και στο 7ο διαμέρισμα της Αθήνας άλλαξαν χέρια στο ένα τρίτο της αντικειμενικής, ενώ ακόμη και σε ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου, όπως η Γλυφάδα, η Κηφισιά και του Παπάγου, ιδιοκτήτες αποφάσισαν να μεταβιβάσουν κάνοντας «έκπτωση» από 30% έως και 50% σε σχέση με την τιμή που αποδέχεται η εφορία. Κι όμως, αυτή είναι η μία όψη του νομίσματος. Διότι την ίδια στιγμή, οικόπεδα και αγροτεμάχια σε Πάρο, Μήλο και Μύκονο άλλαζαν χέρια με… premium έως και 457% σε σχέση με την αντικειμενική αξία, ενώ διαμερίσματα σε Νέα Ερυθραία, Βύρωνα και Παλαιό Φάληρο πωλούνταν με τίμημα υψηλότερο από 50% έως και 185% της αντικειμενικής.

Τα στοιχεία που έφτασαν στα χέρια της επιτροπής του υπουργείου Οικονομικών για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων είναι αποκαλυπτικά της χαώδους διαφοράς που χωρίζει τις αντικειμενικές από τις πραγματικές αξίες, τόσο προς τα πάνω όσο και προς τα κάτω. Για να αποκτήσουν καλύτερη εικόνα για το τι πραγματικά συμβαίνει στην αγορά, τα μέλη της επιτροπής που έχει συσταθεί, με εντολή της αναπληρώτριας υπουργού Οικονομικών Νάντιας Βαλαβάνη, ζήτησαν από τους συμβολαιογραφικούς συλλόγους όλης της χώρας στοιχεία επί των πραγματικών συναλλαγών που έχουν γίνει το τελευταίο 12μηνο. Δόθηκε προτεραιότητα στις πρόσφατες συναλλαγές, αφενός για να αποτυπώνεται η τρέχουσα κατάσταση και αφετέρου διότι, μετά την αλλαγή του νόμου, το «πόθεν έσχες» υπολογίζεται επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο και όχι επί της αντικειμενικής. Και μόνο αυτή η αλλαγή του νόμου (πριν το «πόθεν έσχες» ίσχυε επί της αντικειμενικής, ακόμη και αν ήταν χαμηλότερη από την αγοραία) οδήγησε στο να αρχίσουν να αποτυπώνονται και στα συμβόλαια τα πραγματικά τιμήματα.

Από τα στοιχεία εκατοντάδων συναλλαγών που απέστειλαν οι συμβολαιογραφικοί σύλλογοι, αποκαλύπτεται ότι πλέον το σύστημα των αντικειμενικών αξιών όπως εφαρμόζεται σήμερα -και το οποίο αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό φόρων που αποφέρουν στο κράτος έσοδα άνω των 3,5 δισεκατομμυρίων ευρώ- πλέον δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα.

Τα ευρήματα

Τα «ευρήματα» από την καταγραφή των πραγματικών δεδομένων, όπως αυτά αποτυπώνονται στα συμβόλαια, μάλλον έκαναν ακόμη πιο περίπλοκο το έργο της αρμόδιας επιτροπής η οποία θα πρέπει να παραδώσει το πόρισμά της μέχρι το τέλος Ιουνίου. Το γεγονός ότι οι περισσότερες πωλήσεις εν μέσω κρίσης γίνονται από λόγους ανάγκης, όπως επίσης και το ότι έχουν μειωθεί κάθετα οι συναλλαγές, δεν επιτρέπει την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων. Τον Μάιο του 2014, οικόπεδο στην Αίγινα εμφανίζεται να πωλείται προς 200.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική του αξία είναι 322.446 ευρώ (διαφορά περίπου 38%). Τον Νοέμβριο του 2014, οικόπεδο στο ίδιο νησί πωλείται προς 20.000 ευρώ, με την αντικειμενική του αξία να διαμορφώνεται στις 100.867 ευρώ. Οσο και αν διαφοροποιούνται οι αξίες από περιοχή σε περιοχή του ίδιου νησιού, τέτοιες διαφορές δεν δικαιολογούνται μέσα σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα.

Ακραίες μεταβολές των αντικειμενικών αξιών είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω δεν αναμένεται να υπάρξουν, όπως τουλάχιστον προκύπτει από τις μέχρι τώρα… διαθέσεις της κυβέρνησης. Επίσης, ανοιχτό είναι ακόμη το ενδεχόμενο οι νέες αντικειμενικές αξίες να μη χρησιμοποιηθούν τελικώς για τον υπολογισμό του φετινού ΕΝΦΙΑ και να ισχύσουν για τον όποιο φόρο κατοχής επιβληθεί το 2016.

Το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να προσανατολιστεί σε «ήπιες» αλλαγές, έτσι ώστε κατά μέσο όρο να υπάρξει μια διόρθωση στις τιμές ζώνης της τάξεως του 15%-20%. Και αυτό, διότι οι μεγαλύτερες μεταβολές μπορεί να προκαλέσουν πολύ μεγάλες απώλειες εσόδων. Δεν θα λείψουν βέβαια και οι αυξήσεις αντικειμενικών αξιών σε αρκετές περιοχές, οι οποίες, παρά την κρίση και την αλματώδη πτώση των τιμών των ακινήτων, βγάζουν αντικειμενικές αξίες πολύ χαμηλότερες σε σχέση με τις πραγματικές.

Στην επιτροπή, έχουν εντοπίσει μεγάλα προβλήματα και με άλλους δύο προσδιοριστικούς παράγοντες των αξιών των ακινήτων:

• Το συγκριτικό σύστημα που εξακολουθεί να εφαρμόζεται σε πολλές περιοχές. Βάσει αυτού υπολογίστηκε η φορολογητέα αξία αγροτικού ακινήτου στα Σπάτα στις 17.377 ευρώ όταν το ακίνητο πουλήθηκε προς 9.000 ευρώ. Σε άλλη περίπτωση, στη Σαλαμίνα ακίνητο πουλήθηκε για 37.000 ευρώ με την εφορία να βγάζει αξία 58.162 ευρώ.

• Τους συντελεστές εμπορικότητας οι οποίοι εκτοξεύουν την αντικειμενική αξία των καταστημάτων. Με τα δεκάδες χιλιάδες λουκέτα των τελευταίων ετών, πολλές εμπορικές «πιάτσες» έχουν χάσει την αίγλη τους. Για να διορθωθούν οι αξίες της εφορίας, απαιτείται άμεση επανεξέταση και των συντελεστών εμπορικότητας.

Πόσο θα επηρεαστούν τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ από τις αλλαγές

Διπλή επίπτωση έχουν στα έσοδα που αποφέρει ο ΕΝΦΙΑ οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες. Αφενός επηρεάζουν το ύψος του φόρου ανά ακίνητο και αφετέρου τα έσοδα του λεγόμενου «συμπληρωματικού φόρου» ο οποίος επιβάλλεται στους έχοντες περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Η διπλή αυτή επίπτωση είναι και ο λόγος για τον οποίο η κυβέρνηση θα αποφασίσει την τελευταία στιγμή αν τελικώς θα χρησιμοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Για να μη συμβεί αυτό, το μόνο που χρειάζεται να κάνει η κυβέρνηση είναι να παραμείνει… αδρανής. Ο νόμος του ΕΝΦΙΑ προβλέπει ότι ο φόρος υπολογίζεται με βάση τις αξίες των ακινήτων που ίσχυαν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους (στην προκειμένη περίπτωση την 1η Ιανουαρίου του 2015).

Μειώσεις των αντικειμενικών αξιών μπορούν να επιφέρουν «συρρίκνωση» του ΕΝΦΙΑ από… 0% έως και 29%. Η μεγάλη διαφοροποίηση οφείλεται στο γεγονός ότι ο ΕΝΦΙΑ δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης αλλά ως ένα ποσό ανά τετραγωνικό μέτρο. Βέβαια, ο φόρος ανά τετραγωνικό εξαρτάται από την τιμή ζώνης. Συγκεκριμένα, ο φόρος του ΕΝΦΙΑ κατατάσσει όλα τα ακίνητα σε 12 κλιμάκια ανάλογα με την τιμή ζώνης.

Σε κάθε κλιμάκιο αντιστοιχεί και ένα ποσό φόρου ανά τετραγωνικό μέτρο. Ετσι, στα ακίνητα με τιμή ζώνης 500-750 ευρώ επιβάλλεται φόρος 2,8 ευρώ ανά τετραγωνικό, στα ακίνητα με τιμή ζώνης από 751 έως 1.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό, από 1.000 έως 1.500 ευρώ ο φόρος ανεβαίνει στα 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό κ.ο.κ. (ο φόρος φτάνει μέχρι τα 13 ευρώ ανά τετραγωνικό για ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 5.000 ευρώ).

Το αν θα υπάρξει μείωση ή αύξηση του ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από το αν η αλλαγή στην τιμή ζώνης κάθε συγκεκριμένης περιοχής θα είναι τέτοια ώστε να προκαλέσει και αλλαγή ζώνης. Για παράδειγμα, αν σε μια περιοχή με τιμή ζώνης 1.600 ευρώ υπάρξει μείωση 200 ευρώ (που σημαίνει ότι η νέα τιμή θα είναι 1.400 ευρώ), ο φόρος θα μειωθεί από τα 4,5 ευρώ στα 3,7 ευρώ, δηλαδή κατά 18%. Θα υπάρξει περίπτωση που η τιμή ζώνης θα μειωθεί χωρίς όμως να επηρεαστεί ο ΕΝΦΙΑ. Αυτό θα συμβεί, για παράδειγμα, αν η τιμή ζώνης μειωθεί σε μια περιοχή από τις 2.000 στα 1.700 ευρώ.

Φυσικά, μπορεί να συμβεί και το αντίθετο. Δηλαδή, να υπάρξει μια οριακή αύξηση στην τιμή ζώνης η οποία θα ανεβάσει τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, αν σε μια περιοχή η τιμή ζώνης αυξηθεί από τα 1.500 στα 1.550 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ θα εκτοξευτεί στο +21%. Αν, μάλιστα, υπάρξει περιοχή που από τις 2.000 θα φτάσει στις 2.100 ευρώ, ο φόρος θα αυξηθεί κατά 33%. Στον συμπληρωματικό φόρο, οι επιπτώσεις θα εξαρτηθούν από την αλλαγή που θα επέλθει στο άθροισμα της αξίας της περιουσίας.