ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Αποψη: Η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων εμποδίζει την ανάπτυξη

apopsi-i-katarreysi-tis-agoras-akiniton-empodizei-tin-anaptyxi-2089253

Η ​​κρίση στην αγορά ακινήτων διαπερνά όλη την οικονομία (Σουηδία, Ιαπωνία προ 20ετίας και ΗΠΑ, Ιρλανδία, Ισπανία, Ελλάδα πρόσφατα). Η κατάρρευση της αξίας των ακινήτων πλήττει πρωτίστως τα νοικοκυριά («κουρεύεται» η περιουσία και τα εισοδήματα από ενοίκια) μετά τις τράπεζες, καθώς το μεγαλύτερο ποσοστό των δανείων τους είναι στεγαστικά ή με εξασφαλίσεις ακίνητα (2/5 στην Ε.Ε. και σχεδόν ½ στην Ελλάδα).

Εξασθενημένες τράπεζες τρέφουν ανασφάλεια που οδηγεί σε απόσυρση καταθέσεων και μείωση του δανειακού τους χαρτοφυλακίου. Αυτό μεταφράζεται σε έλλειψη ρευστότητας στην οικονομία, που προκαλεί ή επιδεινώνει την ύφεση από άλλες αιτίες, και είναι βαθύτερη/μακρύτερη από συνήθεις υφέσεις λόγω της μεγάλης διάρκειας των στεγαστικών δανείων (25-35 χρόνια) και των μεγάλων ποσών σε σύγκριση με τα καταναλωτικά/επιχειρηματικά. Συνεπώς ο απεγκλωβισμός νοικοκυριών/τραπεζών είναι βραδύς και το κόστος δυσανάλογα μεγάλο, ιδίως για τα νοικοκυριά εάν η αξία του ακινήτου είναι μικρότερη της αξίας του δανείου.

Ισχυρά οικονομικά κράτη με στοχευμένα μέτρα ανέτρεψαν την καθοδική πορεία των τιμών των ακινήτων και η επανεκκίνηση των συναλλαγών επέφερε σημαντική βελτίωση της εμπιστοσύνης στις προοπτικές της οικονομίας (feel-good factor), δίνοντας δυνατή ώθηση στην ανάκαμψη (ΗΠΑ, Ισπανία, Ιρλανδία). Η εμπιστοσύνη προδιαθέτει θετικά και η αύξηση της αξίας της περιουσίας (wealth effect) προωθεί την κατανάλωση και τις επενδύσεις, δηλαδή ζεστό χρήμα μπαίνει στην αγορά. Η εμπιστοσύνη είναι άυλος αλλά βασικός παράγοντας της ανάπτυξης. Η ανάκαμψη στην Ελλάδα το 2014 (ΙΟΒΕ) φαίνεται να οφείλεται στη βελτίωση της εμπιστοσύνης (επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος και προοπτική μείωσης του υψηλού ΕΣΦ – ΕΝΦΙΑ συν τον συμπληρωματικό φόρο – σε μία χώρα όπου τα ακίνητα είναι κατά πολύ το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας των νοικοκυριών). Η εμπιστοσύνη είναι μεταδοτική: έφερε ξένες άμεσες επενδύσεις σχεδόν 10 δισ. ευρώ (ρεκόρ), που συνέβαλαν και αυτές στην άνοδο του ΑΕΠ.

Στην Ελλάδα ο δυσβάστακτος ΕΣΦ έχει επιτείνει την καθοδική πορεία της αξίας των ακινήτων (40-50%) και οδήγησε στη μείωση της αξίας των εξασφαλίσεων των δανείων με ακίνητα. Σε συνδυασμό (και λόγω της αφαίμαξης εισοδήματος από τον ΕΣΦ) με το υψηλό ποσοστό (36%) στεγαστικών «κόκκινων δανείων» υποχρεώνει τις τράπεζες να κρατούν μεγάλες προβλέψεις για πιθανές ζημίες, πλήττοντας έτσι την κερδοφορία και την κεφαλαιακή επάρκεια. Οι τράπεζες μετριάζουν τις επιπτώσεις περιορίζοντας τον δανεισμό, δηλαδή έλλειψη ρευστότητας στην οικονομία και υψηλά επιτόκια. Η προτεινόμενη 20% μείωση του ΕΣΦ είναι μια πρώτη κίνηση για να επανέλθει ο ενάρετος κύκλος: χαμηλότερος ΕΣΦ – άνοδος της αξίας των ακινήτων και ενοικίων – αύξηση του εισοδήματος και περιουσίας των νοικοκυριών – βελτίωση της εμπιστοσύνης – περισσότερη κατανάλωση και λιγότερα κόκκινα δάνεια – μείωση προβλέψεων και απελευθέρωση κεφαλαίων για νέα δάνεια – επανεκκίνηση συναλλαγών ακινήτων – ταχύτερη ανάκαμψη.

Η αγορά ακινήτων είναι πεθαμένη παρά τις χαμηλές τιμές. Λίγοι είναι οι αγοραστές, διότι η βαριά φορολογία μειώνει ακόμη περισσότερο την απόδοση, που είναι ήδη ανεπαρκής λόγω των χαμηλών ενοικίων, και το οριακό κόστος ιδιοκατοίκησης είναι ίσως το υψηλότερο στην ΕΖ.

Η επανεκκίνηση των συναλλαγών θα συμβάλει στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας που, σύμφωνα με τη διεθνή εμπειρία, έχει δυνατή επίδραση στην ανάπτυξη (F. Times 13.8.14 «An improvement in the US housing market is crucial to recovery» & E.C. Forecasts on Netherlands «Despite some improvements in the housing market, deleveraging… will limit… a faster growth»). Στην Ελλάδα ο κατασκευαστικός/οικοδομικός κλάδος (ΚΟΚ) υπήρξε βασικός πυλώνας της ανάπτυξης: το 2004-07 ήταν 7% του ΑΕΠ (σε κόστος παραγωγής) – 6% στην ΕΖ, αλλά η συμβολή του στο ΑΕΠ (και απασχόληση) ήταν περίπου διπλάσια εάν ληφθούν υπόψη οι κλάδοι τροφοδότες (σημαντικό μέρος της βιομηχανίας -λιγότερο των υπηρεσιών- διοχετεύει την παραγωγή του στον ΚΟΚ -τσιμέντο, χάλυψ, αλουμίνιο, κ.λπ.- συγχρόνως αυτοί οι κλάδοι είχαν αξιόλογη εξαγωγική επίδοση). Η διόγκωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας ήταν υπερβολική και συνέβαλε στη φούσκα του 2008 και στη μετέπειτα βαθιά ύφεση, και καθώς υπέστη σφοδρή συρρίκνωση (85%) συμπαρέσυρε και κλάδους τροφοδότες. Σήμερα ο ΚΟΚ αντιπροσωπεύει 1,8% του ΑΕΠ – 5,2% ΕΖ. Η συναφής μεγάλη μείωση της παραγωγής των συνδεδεμένων κλάδων έκλεισε πολλές επιχειρήσεις, καθώς οι μειωμένες πωλήσεις δεν μπορούσαν να καλύψουν το αυξημένο κόστος παραγωγής λόγω απώλειας οικονομιών κλίμακος και αυτό προστίθεται στο ήδη υψηλότερο από τους ανταγωνιστές κόστος ενέργειας, επιτοκίων, γραφειοκρατίας, φόρων, βραδείας απονομής της δικαιοσύνης. Η συρρίκνωση της παραγωγικής βάσης σε συνδυασμό με τη μείωση του τραπεζικού δανεισμού εξουδετέρωσε τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας με βάση το κόστος εργασίας και εξηγεί την απογοητευτική εξαγωγική επίδοση (στάσιμες εξαγωγές, εκτός πετρελαιοειδών, 2008-2014), απομακρύνοντας έτσι τη δυναμική ανάπτυξη που θα επιτρέψει στην Ελλάδα να ξεπληρώσει τις υποχρεώσεις της προς τους εταίρους και την απορρόφηση της ανεργίας.

Μικρότερος ΕΣΦ θα δώσει άμεσα ώθηση στην ιδιωτική οικοδομή και θα συμπαρασύρει πολλούς παραγωγικούς κλάδους. Ο υψηλός πολλαπλασιαστής σε επενδύσεις στις οικοδομές και η ένταση εργασίας του κλάδου σημαίνει ότι 1,5 δισ. επένδυση αυξάνει το ΑΕΠ κατά 1,8 δισ. βραχυχρόνια και έως 2,5 δισ. (1,4% του ΑΕΠ) στην 3ετία και στην απασχόληση πολλαπλά και θα συμβάλει στην αύξηση των εξαγωγών. Στον αιώνα που η τεχνολογία καλπάζει, κάθε καθυστέρηση σε επενδύσεις οδηγεί σε απαξίωση μηχανημάτων και εξειδικευμένων στελεχών, όταν παραμένουν για πολύ καιρό άνεργα. Η χώρα κινδυνεύει να γίνει όμηρος της υστέρησης (Hysteresis) -παρατεταμένη, βαθιά ύφεση- διότι η καταστροφή του παραγωγικού δυναμικού αφαιρεί τη βάση επί της οποίας μπορεί να στηριχθεί η ανάπτυξη και καθώς παρατείνεται η ύφεση τόσο απαξιώνεται το παραγωγικό δυναμικό. Ενας φαύλος κύκλος από τον οποίο είναι πολύ δύσκολο να βγει οποιαδήποτε χώρα (συνέδριο της ΕΚΤ).

* O κ. Παναγιώτης (Τάκης) Θωμόπουλος είναι πρώην – Senior Economist ΟΟΣΑ, Υποδιοικητής Τραπέζης της Ελλάδος, Εκτελεστικός πρόεδρος ΤΧΣ, Πρόεδρος του Δ.Σ. Eurobank