Ολο και δυσκολότερη καθίσταται η διαχείριση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων με την πάροδο του χρόνου. Η παρατεταμένη κρίση, σε συνδυασμό με τη συνεχή υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, ωθεί τις αξίες των κατοικιών προς τα κάτω, με αποτέλεσμα να διευρύνεται διαρκώς το χάσμα ανάμεσα στην αξία του δανείου και την αντίστοιχη αξία του ακινήτου που έχει δοθεί ως εγγύηση/ενέχυρο.
Αυτό επισημαίνουν εκτιμητές ακινήτων, που θα κληθούν σύντομα να παίξουν ρόλο-κλειδί στο θέμα των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα, θα κληθούν να υπολογίσουν την αξία των ακινήτων, τα οποία θα πρέπει να κατασχεθούν εξαιτίας αυτού ακριβώς του λόγου.
Σύμφωνα με τον επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, Γιάννη Ξυλά, το πρόβλημα αφορά κατά κύριο λόγο τα ακίνητα ηλικίας έως 15 ετών. Κι αυτό γιατί η πλειονότητα των σημερινών «κόκκινων» στεγαστικών δανείων χορηγήθηκε κατά το διάστημα από το 2000 και μετά, δηλαδή από την εισαγωγή της χώρας στο ευρώ και μετά.
Οπως επισημαίνει, σήμερα το μητρώο των πιστοποιημένων εκτιμητικών εταιρειών ακινήτων που τηρεί το υπουργείο Οικονομικών, αριθμεί περίπου 41 εταιρείες και συνολικά 384 εκτιμητές/φυσικά πρόσωπα. «Επί της ουσίας, πιστοποιημένο είναι το 99% της αγοράς των εκτιμητικών εταιρειών», τονίζει, με αποτέλεσμα το έργο της Τράπεζας της Ελλάδος, που θα κληθεί να καθορίσει και να εποπτεύσει τη σχετική διαδικασία των εκτιμήσεων των ακινήτων, να είναι σαφώς ευκολότερο. Πάντως, πηγές της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι δεν αποκλείεται να καθοριστούν ακόμα υψηλότερα κριτήρια επιλογής των εκτιμητών που θα συμμετάσχουν στο έργο αυτό, ώστε να διασφαλιστεί η ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών.
Σε κάθε περίπτωση, το παρόν οικονομικό κλίμα δεν ευνοεί ούτε καν τη σταθεροποίηση των τιμών στην αγορά κατοικίας.
Οπως προκύπτει από το Παρατηρητήριο Τιμών της Geoaxis για το τρίτο τρίμηνο, οι ζητούμενες τιμές πώλησης των κατοικιών σε επιλεγμένες περιοχές της Αττικής συνέχισαν να υποχωρούν.
Η πτώση
Συγκεκριμένα, η πτώση σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο άγγιξε το 2,4% κατά μέσον όρο. Στα παλαιότερα διαμερίσματα οι απώλειες που καταγράφονται είναι της τάξεως του 2,65%, τα δε νεόδμητα υποχωρούν με ετήσιο ρυθμό 2,2%.
Σύμφωνα με την έρευνα, την καλύτερη εικόνα εμφανίζει η περιοχή του Αμαρουσίου, όπου η πτώση των νεόδμητων περιορίστηκε σε 1,27% και 1.850 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, ενώ σαφώς μεγαλύτερη είναι η πτώση των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων στην περιοχή του Περιστερίου, με 3,75% σε 890 ευρώ/τ.μ., έναντι 930 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρείας, η πτωτική πορεία των τιμών προβλέπεται ότι θα διατηρηθεί τόσο κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2015, όσο και κατά το 2016, χωρίς να είναι εφικτό να προσδιοριστεί, επί του παρόντος, το πότε θα αρχίσει να σταθεροποιείται και πάλι η εγχώρια κτηματαγορά.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, προϋπόθεση για την ανάκαμψη των τιμών είναι η σαφής βελτίωση του οικονομικού κλίματος. Σήμερα καταγράφεται και ουσιαστική αδυναμία χρηματοδότησης μικρότερης κλίμακας ανάπτυξης ακινήτων, όπως κατοικίες, από τη στιγμή που συνεχίζεται η επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας μέσω του ΕΝΦΙΑ. Επιπλέον επιβαρυντικός παράγοντας είναι η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος των 200.000 κατοικιών, ιδίως από ομάδες του πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες, που αποτέλεσαν σημαντική πηγή ζήτησης κατοικιών κατά τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.
Αναφορικά με τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, ο κ. Ξυλάς επισημαίνει ότι τυχόν λανθασμένοι χειρισμοί μπορούν να επιφέρουν χιλιάδες διαμερίσματα στα χέρια των τραπεζών και πιθανώς ακόμα και σε distress funds, δηλαδή σε επενδυτές που αγοράζουν «κόκκινα» δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές.