Για τους περισσότερους πολίτες της Ευρωπαϊκής Ενωσης (Ε.Ε.), η αγορά κατοικίας αντιπροσωπεύει τη σημαντικότερη αγορά όλης της ζωής τους, η δε ευρωπαϊκή αγορά ενυπόθηκης πίστης αποτελεί ουσιώδες τμήμα της ευρωπαϊκής οικονομίας. Για τους λόγους αυτούς, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανέλαβε δράση για τη διαμόρφωση μιας διασυνοριακής, πανευρωπαϊκής, αγοράς για την ενυπόθηκη πίστη και την άρση νομικών και άλλων εμποδίων, ώστε οι καταναλωτές να μπορούν να επιλέγουν το πιο συμφέρον προϊόν ενυπόθηκης πίστης σε οποιοδήποτε μέρος της Ε.Ε. προσφέρεται. Μάλιστα, δεδομένου ότι οι καταναλωτές στην Ε.Ε. έχουν σημαντικά επίπεδα χρέους, μεγάλο μέρος του οποίου είναι συγκεντρωμένο σε πιστώσεις που σχετίζονται με ακίνητα προοριζόμενα για κατοικία, κρίθηκε απαραίτητο να διασφαλιστεί, εν προκειμένω, ένα υψηλό επίπεδο προστασίας για τους καταναλωτές που συνάπτουν συμβάσεις πίστωσης για ακίνητα. Ιδίως μετά το ξέσπασμα της χρηματοπιστωτικής κρίσης την περίοδο 2007 – 2009 εντοπίστηκαν σημαντικά κενά ως προς την προστασία των καταναλωτών που συνάπτουν συμβάσεις πίστωσης που εξασφαλίζονται με υποθήκη, καθώς και στην περίπτωση πιστώσεων σε ξένο νόμισμα, τα οποία υπονόμευσαν την εμπιστοσύνη των καταναλωτών στις χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες λιανικής.
Στο ως άνω περιβάλλον, η Ευρωπαϊκή Οδηγία 2014/17 και ο νόμος 4438/2016 «σχετικά με τις συμβάσεις πίστωσης για καταναλωτές για ακίνητα που προορίζονται για κατοικία» φιλοδοξούν να αποτυπώσουν ένα πανευρωπαϊκό πλαίσιο για τη θεσμοθέτηση του υπεύθυνου δανεισμού, την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των καταναλωτών στις χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες λιανικής, καθώς και την προστασία της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας από την αύξηση των μη εξυπηρετούμενων πιστώσεων. Η Οδηγία, μετά την ενσωμάτωσή της με νόμο στην Ελλάδα, θα διαμορφώσει ένα ευρύ πλέγμα υποχρεώσεων για τους φορείς παροχής πιστώσεων, αλλά και για τους λεγόμενους μεσίτες πιστώσεων που προορίζονται για κατοικία καταναλωτών. Οι υποχρεώσεις αυτές θα αφορούν τόσο το προκαταρκτικό (προσυμβατικό) στάδιο, όπως διαδικασία αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας πριν από τη χορήγηση της πίστωσης, παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών, καθώς και συγκεκριμένες υποχρεώσεις που έπονται της σύναψης της σύμβασης. Καθιερώνονται, επίσης, απαιτήσεις προληπτικής εποπτείας, όπως άδεια εγκατάστασης και εποπτεία των μεσιτών πιστώσεων και των μη πιστωτικών ιδρυμάτων επιτρέπεται και προβαίνουν στις εν λόγω πιστώσεις. Ακόμη, σκοπείται η ορθή εκτίμηση του ακινήτου μέσω της υποχρέωσης διενέργειας εκτιμήσεων με αξιόπιστα πρότυπα εκτίμησης.
Υπεύθυνος δανεισμός σημαίνει ότι οι φορείς παροχής πιστώσεων και οι μεσίτες πιστώσεων θα παρέχουν στον καταναλωτή πιστωτικά προϊόντα τα οποία είναι κατάλληλα για τις ανάγκες του, βάσει της ικανότητάς του να τα αποπληρώνει. Ετσι, προκειμένου οι καταναλωτές να μην λαμβάνουν ακατάλληλα προϊόντα, τα οποία μπορεί να οδηγήσουν σε υπερχρέωση και εν τέλει αδυναμία πληρωμής, η Οδηγία, και προσεχώς ο αντίστοιχος ελληνικός νόμος, επικεντρώνεται στην πληροφόρηση που παρέχεται στον καταναλωτή, καθώς και στην αξιολόγηση της πιστοληπτικής του ικανότητας. Ειδικότερα, η πληροφόρηση που παρέχεται στον καταναλωτή θα είναι λεπτομερής, αλλά σε απλή γλώσσα, και θα έχει τη μορφή τυποποιημένου εντύπου, στο οποίο θα υπάρχουν και ευκρινείς προειδοποιήσεις, ιδίως για τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου και σε ξένο νόμισμα. Ακόμη, ο πιστοδότης μπορεί να παρέχει πίστωση μόνο εφόσον έχει προηγουμένως ερευνήσει ενδελεχώς και θεμελιώσει το αξιόχρεο του αιτούντος την πίστωση. Η μόνη διαπίστωση ότι η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσό της πίστωσης δεν επαρκεί. Η δε παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών ως προς τη χορήγηση πίστωσης θα βασίζεται επιπροσθέτως σε πληροφορίες που αφορούν τις γνώσεις και την εμπειρία του καταναλωτή στον συγκεκριμένο τομέα υπηρεσιών, στη χρηματοοικονομική του κατάσταση, στις προτιμήσεις και τους στόχους του, θυμίζοντας τις αντίστοιχες διατάξεις της νομοθεσίας για τα χρηματοπιστωτικά μέσα (MiFID). Διαφαίνεται, έτσι, και εδώ η τάση σύγκλισης των διατάξεων της τομεακής ευρωπαϊκής νομοθεσίας για την προστασία του καταναλωτή χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών.
Αξίζει, τέλος, να σημειωθεί ότι με την εν λόγω Οδηγία ο Ελληνας νομοθέτης καλείται να υποδείξει φορείς, οι οποίοι θα συμβάλλουν στη χρηματοοικονομική διαπαιδαγώγηση των καταναλωτών σε ό,τι αφορά τον υπεύθυνο δανεισμό, τη διαχείριση χρέους και τις διαδικασίες χορήγησης πίστωσης.
Η Οδηγία έρχεται να συμπληρώσει την υφιστάμενη ευρωπαϊκή νομοθεσία για την προστασία του καταναλωτή, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ενυπόθηκης πίστης. Συμπληρώνει δε, περαιτέρω, και την ευρωπαϊκή νομοθεσία για την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών (CRD), η οποία ήδη περιέχει διατάξεις για τον υπεύθυνο δανεισμό που, όμως, επικεντρώνονται στους κινδύνους που αντιμετωπίζουν οι τράπεζες για τη θεσμική θωράκιση της σταθερότητάς τους, σε αντίθεση με την εν λόγω Οδηγία, η οποία επικεντρώνεται στην αντιμετώπιση των κινδύνων που αντιμετωπίζουν οι ίδιοι οι καταναλωτές.
* Η κ. Αθηνά Π. Σιαφαρίκα, LL.M. (Oxford) είναι συνεργάτρια της Διεθνούς Νομικής Εταιρείας Rokas.