Στενεύουν τα περιθώρια για το υπουργείο Οικονομικών, το οποίο θα πρέπει μέχρι το τέλος του έτους να έχει προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι νέες αξίες με βάση τα συμφωνηθέντα με τους πιστωτές της χώρας πρέπει να αντανακλούν τις αγοραίες τιμές. Πρόκειται όμως για μια ιδιαίτερα δύσκολη εξίσωση, καθώς οι λιγοστές αγοραπωλησίες και οι αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων λόγω χρεών των ιδιοκτητών δεν οδηγούν σε ασφαλή συμπεράσματα που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από την αρμόδια επιτροπή που έχει επιφορτιστεί με το έργο αυτό. Ακόμα και η τεχνική βοήθεια που επικουρεί την αρμόδια επιτροπή δεν φαίνεται να βγάζει άκρη.
Από τις τεράστιες αξίες του 2008 και τη φούσκα των ακινήτων έχουμε φθάσει στην απαξίωση εξαιτίας της οικονομικής κατάστασης της χώρας, αλλά κυρίως της υπερφορολόγησης και του ΕΝΦΙΑ.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, και με βάση το χρονοδιάγραμμα του επικαιροποιημένου μνημονίου σε διάστημα μικρότερο των 4 μηνών θα πρέπει να ξεπεραστούν όλα τα εμπόδια και το υπουργείο Οικονομικών να προωθήσει στη Βουλή όλες τις αναγκαίες νομοθετικές παρεμβάσεις. Σημειώνεται ότι μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η κυβέρνηση με στόχο να διατηρήσει τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ, είτε θα προχωρήσει στην αύξηση των συντελεστών για τον υπολογισμό του φόρου είτε θα θεσπίσει έναν νέο φόρο στα πρότυπα του πρώην Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας.
Οπως αναφέρουν παράγοντες που συμμετέχουν στην επιτροπή, τα προβλήματα που υπάρχουν είναι πολλά και δυσεπίλυτα. Επισημαίνουν ότι είναι εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση η καταγραφή των εμπορικών τιμών όχι μόνο σε δήμους αλλά και σε συνοικίες ακόμα και δρόμους της ίδιας περιοχής. Ακόμα δεν έχει αποφασιστεί και η μεθοδολογία που θα οδηγήσει στον καθορισμό των νέων τιμών ανά ζώνη. Ειδικότερα:
1. Οι λιγοστές συμβολαιογραφικές πράξεις δεν επιτρέπουν την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για τις αξίες ανά περιοχή. Σε ορισμένες, μάλιστα, περιοχές της περιφέρειας υπάρχουν αγοραπωλησίες μετρημένες στα δάχτυλα του ενός χεριού. Το γεγονός αυτό δυσχεραίνει το έργο της επιτροπής, η οποία δεν μπορεί να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αξιών σε αυτές τις περιοχές της χώρας.
2. Mία στις τρεις-τέσσερις πωλήσεις πραγματοποιείται σήμερα σε εξευτελιστικές τιμές. Τιμές που απέχουν κατά 60-70% από την αντικειμενική αξία και κατά 70-80% από την εμπορική τιμή που ίσχυε το 2008, στις καλές εποχές της κτηματαγοράς.
Οπως προαναφέρθηκε, από την απόλυτη «φούσκα» με τις υπερβολικές τιμές και το ανεξέλεγκτο «μαύρο» χρήμα, καταλήξαμε σε μια σχεδόν διαλυμένη αγορά. Είναι ενδεικτικό ότι στις 24 Απριλίου 2017 πωλήθηκε διαμέρισμα 176 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή του Αλίμου έναντι 154.906 ευρώ. Δηλαδή από 3.200 ευρώ που ήταν η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο το 2008, έφθασε στα 880 ευρώ, δηλαδή πτώση 72,5% σε όρους αγοράς. Η δε αντικειμενική αξία συνεχίζει όπως και το 2008 να ανέρχεται στα επίπεδα των 2.400 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Παρά το γεγονός ότι το ακίνητο πωλήθηκε έναντι 880 ευρώ το τ.μ., οι φόροι πληρώθηκαν με βάση την αντικειμενική αξία. Αυτό σημαίνει ότι καταβλήθηκαν τρεις φορές υψηλότεροι φόροι ανά τετραγωνικό μέτρο. Και αυτό συμβαίνει καθώς πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους τόσο προς την εφορία όσο και προς τις τράπεζες. Αναγκάζονται να πωλούν σε χαμηλά επίπεδα για να καλύψουν τις υποχρεώσεις και κατ’ επέκταση να απαλλαγούν από κατασχέσεις και πλειστηριασμούς.
Η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες τιμές είναι μια δύσκολη εξίσωση, με τα μέλη της επιτροπής να έχουν εκ διαμέτρου αντίθετες απόψεις για τον τρόπο που πρέπει να γίνει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, προτείνοντας ακόμα και τον προσδιορισμό της αξίας εκάστου ακινήτου από τον προϊστάμενο της εφορίας.
Η πιο απλή λύση σύμφωνα με στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών είναι η μείωση των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών, λαμβάνοντας υπόψη τα έστω περιορισμένα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, τα συμβολαιογραφικά γραφεία και τους μεσίτες.
Πρόβλημα και για τις τράπεζες
3. Πάντως, ο εξορθολογισμός των αντικειμενικών αξιών αποτελεί έντονο σημείο προβληματισμού. Στην περίπτωση που οι αντικειμενικές αξίες μειωθούν στα επίπεδα των αγοραίων τιμών, που είναι κατά βάση χαμηλότερες έως και 40%-50% κατά μέσον όρο συγκριτικά με τις αντικειμενικές αξίες, υπάρχει ενδεχόμενο να πληγεί η κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών. Συγκεκριμένα, τα πιστωτικά ιδρύματα θα υποστούν απώλειες καθώς θα πρέπει να προχωρήσουν σε αντίστοιχη αύξηση των εγγυήσεων. Σημειώνεται ότι το ύψος των στεγαστικών δανείων ανέρχεται σε 59,44 δισ., εκ των οποίων τα 42% ή 25,4 δισ. ευρώ είναι σε καθυστέρηση και τα υπόλοιπα 34 δισ. ευρώ εξυπηρετούνται κανονικά. Σημειώνεται ότι τα στεγαστικά δάνεια είναι ενυπόθηκα, δηλαδή για το ποσόν του δανείου που χορηγεί η τράπεζα, υποθηκεύεται το ακίνητο ως εγγύηση για την τράπεζα. Ετσι, μια μείωση των αξιών οδηγεί σε μείωση της αξίας των εγγυήσεων με αποτέλεσμα οι εποπτικές αρχές να ζητήσουν πρόσθετες εξασφαλίσεις προκειμένου να καλυφθούν οι απώλειες.