Ημέρες 2014 βίωσε ο κλάδος των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του 2017, καθώς η πορεία της αγοράς ακινήτων και το ύψος των κεφαλαίων που επενδύθηκαν είχαν πολλά κοινά στοιχεία με το συγκεκριμένο έτος, όταν και τότε διαφαινόταν η έξοδος από το «τούνελ» της κρίσης και η επιστροφή στις αγορές. Τρία χρόνια μετά και αφού στο μεσοδιάστημα η κορύφωση της πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας βύθισε εκ νέου την αγορά ακινήτων και την οικονομία συνολικά σε νέα ύφεση, φαίνεται πως επιστρέφουν οι θετικές προοπτικές.
Συνολικά, το 2017, οι ΑΕΕΑΠ επένδυσαν σχεδόν τριπλάσια κεφάλαια έναντι του 2016. Ειδικότερα, οι πέντε εισηγμένες εταιρείες του κλάδου δαπάνησαν 247,15 εκατ. ευρώ για την αγορά δεκάδων ακινήτων, από κτίρια γραφείων και καταστημάτων μέχρι ξενοδοχεία, κατοικίες, ακόμα και ιδιωτικά νησιά (Pearl Island στον Παναμά από την Grivalia). Πρόκειται για σαφή ένδειξη όχι μόνο των θετικότερων προοπτικών της αγοράς ακινήτων, αλλά και της πεποίθησης των στελεχών της ότι οι ευκαιρίες περιορίζονται σταδιακά και πλέον οι τιμές θα αρχίσουν να αυξάνονται, ιδίως για τα όλο και λιγότερα ποιοτικά ακίνητα σε τοποθεσίες προβολής.
Πέραν της βελτίωσης του μακροοικονομικού κλίματος στην οικονομία, που σταδιακά μεταφράστηκε και σε μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά για τη μίσθωση σύγχρονων γραφείων και καταστημάτων σε εμπορικά σημεία, σημαντικό ρόλο στην αύξηση των επενδύσεων από τις ΑΕΕΑΠ διαδραμάτισε και η ενίσχυση της ρευστότητάς τους, χάρις στην είσοδο νέων στρατηγικών επενδυτών από το εξωτερικό ή την εξασφάλιση ρευστού μέσω αύξησης κεφαλαίου, ιδιωτικής τοποθέτησης ή τραπεζικής χρηματοδότησης. Παράλληλα, η πρόθεση των τραπεζών και των ειδικών εκκαθαριστών όπως η PQH να αυξήσουν τα έσοδά τους έχει μεταφραστεί σε διεύρυνση του αποθέματος των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων, πολλά εκ των οποίων καταλήγουν στα χέρια των ΑΕΕΑΠ. Πιο πρόσφατο παράδειγμα αποτέλεσε η πώληση του εμπορικού καταστήματος που στέγαζε την F Sport στην οδό Τσιμισκή της Θεσσαλονίκης από την Εθνική Leasing. Αγοραστής ήταν η Trastor, αντί ποσού 8,45 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, η Grivalia ήταν η αγοράστρια του 50% εξ αδιαιρέτου ακινήτου επί της Λ. Συγγρού 340, που πώλησε πρόσφατα η PQH. Η εισηγμένη κατέβαλε το ποσόν των 14,36 εκατ. κι ενώ είχε ήδη αποκτήσει και το υπόλοιπο 50% στο τέλος του 2016.
Η πιο δυναμική εταιρεία του κλάδου από πλευράς νέων επενδύσεων ήταν η Grivalia Properties, η οποία δαπάνησε κεφάλαια 140,5 εκατ. ευρώ για την απόκτηση πληθώρας γραφείων, καταστημάτων, αλλά και ξενοδοχειακών/τουριστικών ακινήτων, μέσω της θυγατρικής Grivalia Hospitality. Η είσοδος νέων στρατηγικών επενδυτών στην τελευταία, με τη μορφή της βρετανικής M&G Investments, που απέκτησε το 50% του μετοχικού κεφαλαίου και της Eurolife που απέκτησε το 25%, ενίσχυσε ακόμα περισσότερο τη ρευστότητα της εταιρείας, η οποία απέκτησε τρία σημαντικά περιουσιακά στοιχεία, το συγκρότημα των Αστεριών της Γλυφάδας, το Pearl Island στον Παναμά, που είναι το μεγαλύτερο ιδιωτικό νησί παγκοσμίως και όπου δρομολογείται η ανάπτυξη ενός υπερπολυτελούς τουριστικού θερέτρου, και το ξενοδοχείο «Ολυμπος Νάουσα» στη Θεσσαλονίκη. Η Grivalia διεκδίκησε και το ξενοδοχείο King George στην πλατεία Συντάγματος, αλλά εντέλει ο όμιλος Λάμψα αξιοποίησε τη δυνατότητα που είχε να ισοφαρίσει κάθε προσφορά στο πλαίσιο του σχετικού διαγωνισμού της Eurobank και να αποκτήσει το ακίνητο.
Πληθώρα κινήσεων πραγματοποίησαν και οι μικρότερες εταιρείες του κλάδου, με την Trastor να ενεργοποιείται ξανά στον κλάδο και να επενδύει συνολικά 18,6 εκατ. ευρώ, χάρις στα κεφάλαια που εξασφάλισε από την είσοδο της Varde Partners στο μετοχικό της κεφάλαιο.
Στο στόχαστρο και πολυτελή διαμερίσματα για ενοικίαση σε ξένους
Η ανάγκη διαφοροποίησης μεταξύ των εταιρειών του κλάδου των ΑΕΕΑΠ προβάλλει εντονότερη από ποτέ, καθώς όλο και περισσότερες καλούνται να προσελκύσουν το επενδυτικό κοινό και να αντλήσουν επιπλέον ρευστότητα. Στο πλαίσιο αυτό, το 2017 παρατηρήθηκαν ορισμένες σημαντικές τάσεις, με την κάθε εταιρεία να αναζητεί τα δικά της στρατηγικά πλεονεκτήματα. Αυτό γίνεται ακόμα εντονότερο στις μικρότερες εταιρείες του κλάδου, με βάση το χαρτοφυλάκιό τους, καθώς δεν μπορούν να προτάξουν το σημαντικό μέγεθος ως το βασικό τους πλεονέκτημα.
Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει η στρατηγική που έθεσε σε εφαρμογή προς το τέλος του έτους η Intercontinental International ΑΕΕΑΠ της οικογένειας Χαλικιά. Η εταιρεία έγινε η πρώτη που τοποθετείται στην αγορά κατοικίας, καθώς απέκτησε ένα διαμέρισμα 194 τ.μ. σε πολυτελή πολυκατοικία, η οποία βρίσκεται στη διασταύρωση της λεωφ. Βασ. Σοφίας 53 και Μαρασλή 1. Το κόστος του ακινήτου ανήλθε σε 370.000 ευρώ (αντικειμενική αξία 688.00 ευρώ). Λίγο πριν εκπνεύσει το 2017, η εισηγμένη ανακοίνωσε την απόκτηση ακόμα δύο κατοικιών και συγκεκριμένα δύο οροφοδιαμερισμάτων σε πολυτελή πολυκατοικία στο Κολωνάκι (Πινδάρου 4). Το συνολικό κόστος των δύο διαμερισμάτων, επιφάνειας 223,8 τ.μ., ανήλθε σε 450.000 ευρώ (αντικειμενική 749.780 ευρώ). Σύμφωνα με τη διοίκηση της εταιρείας, ο τομέας των οικιστικών ακινήτων πολυτελείας προσφέρει σημαντικό περιθώριο μελλοντικής ανάπτυξης και αποδόσεων. Πρόθεση της διοίκησης της εισηγμένης είναι είτε να μισθώνει τα συγκεκριμένα ακίνητα με συμβατικές μισθώσεις μεγάλης διάρκειας είτε να αξιοποιεί τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε προς ξένους επισκέπτες είτε προς στελέχη μεγάλων πολυεθνικών.
Με τη σειρά της η Trastor έχει επιλέξει την τοποθέτηση σε ακίνητα που έχουν ως κύριο στρατηγικό πλεονέκτημα την εξαιρετική τους τοποθεσία. Στο πλαίσιο αυτό, μεταξύ άλλων, η εταιρεία προχώρησε εντός του 2017 στην τοποθέτηση σε ακίνητο επί της πλατείας Συντάγματος. Παράλληλα, δεν διστάζει να επενδύσει σε ακίνητα χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών, αρκεί αυτά να βρίσκονται σε προνομιακή τοποθεσία υψηλής εμπορικότητας. Προϋπόθεση είναι να είναι εφικτή η ποιοτική τους αναβάθμιση.
Ο ξενοδοχειακός/τουριστικός κλάδος επίσης θα βρεθεί στο επίκεντρο και το 2018, καθώς εκτιμάται ότι προσφέρονται σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες, ιδίως λόγω της ύπαρξης ενός σημαντικού αποθέματος ξενοδοχειακών ακινήτων που βρίσκεται στην κατοχή των τραπεζών. Μάλιστα, το 2018 αναμένεται και η είσοδος στο Χρηματιστήριο της πρώτης αμιγώς ξενοδοχειακής ΑΕΕΑΠ, της «Μπλε Κέδρος», της οικογένειας Ευμορφίδη (Coco-Mat). Το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας αποτελείται, μεταξύ άλλων, από τα ξενοδοχεία Coco-Mat Hotel Nafsika στην Κηφισιά και Coco-Mat Hotel Athens στο Κολωνάκι. Η «Μπλε Κέδρος» δρομολογεί τη μεγέθυνση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της, ώστε η αξία του να ανέλθει σε 80 εκατ. ευρώ έως το τέλος του 2018, έναντι 35 εκατ. ευρώ που είναι σήμερα.
Υψηλή ζήτηση για μισθώσεις νέων σύγχρονων γραφείων από εταιρείες
Με δεδομένο ότι το κλίμα οικονομικής και πολιτικής σταθερότητας θα συνεχιστεί και το 2018 και ότι θα επιτευχθεί χωρίς ανατροπές η επιστροφή της χώρας στη διεθνή αγορά ομολόγων, τα στελέχη της αγοράς ακινήτων εκφράζουν την αισιοδοξία τους ότι το τρέχον έτος θα σηματοδοτήσει την περαιτέρω βελτίωση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη του κλάδου των ΑΕΕΑΠ. Τα σύγχρονα κτίρια γραφείων και τα εμπορικά καταστήματα στους εμπορικότερους δρόμους θα εξακολουθήσουν να βρίσκονται στο επίκεντρο, όπως επίσης και τα ξενοδοχεία, ενώ το ζητούμενο πλέον θα είναι η διάχυση της ανάκαμψης σε όλο και περισσότερες κατηγορίες ακινήτων, αλλά και περιοχές.
Οπως ανέφερε πρόσφατα ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαίας ΑΕΕΑΠ, της μεγαλύτερης εταιρείας του κλάδου με βάση το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων της που ξεπερνάει σε αξία το 1,6 δισ. ευρώ, «αφενός τα νέα δεδομένα που θα δημιουργήσει στην αγορά του real estate η πιο ενεργός διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) από πλευράς τραπεζών και αφετέρου η συνολική πορεία της ελληνικής οικονομίας μπορούν να δημιουργήσουν συνθήκες για τη συνολική ανάπτυξη της αγοράς του real estate και όχι μεμονωμένων τμημάτων της όπως γίνεται μέχρι σήμερα».
Σύμφωνα με τον ίδιο, το 2017 χαρακτηρίστηκε από αρκετές συναλλαγές σε επιμέρους «θυλάκους» της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων με καλά επενδυτικά χαρακτηριστικά, με τις τιμές πώλησης που καταγράφηκαν να δείχνουν αυξητική τάση. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, θα πρέπει η τάση αυτή να επεκταθεί και στα υπόλοιπα ακίνητα. «Το ζητούμενο είναι μια συνολική ανάπτυξη του κλάδου του real estate και αυτό θα γίνει ορατό όταν αρχίσει να ενισχύεται η απορρόφηση του υφιστάμενου αποθέματος κενών χώρων». Προϋπόθεση για την εν λόγω εξέλιξη όμως είναι η σαφής και σταθερή ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, που θα αποτελέσει και το βασικό ζητούμενο κατά τη διάρκεια του 2018.
Την αισιοδοξία του για τη σημαντική ανάκαμψη του κλάδου των ακινήτων το τρέχον έτος εκφράζει και ο κ. Μάριος Αποστολίνας, διευθύνων σύμβουλος της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ. Σύμφωνα με τον ίδιο, ήδη η τάση στην αγορά είναι θετική, τόσο όσον αφορά τη ζήτηση για νέες μισθώσεις όσο και για τις αγοραπωλησίες. «Πλέον, είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί κενός χώρος σε ποιοτικά ακίνητα, κάτι που δεν συνέβαινε στο παρελθόν. Αλλο ένα χαρακτηριστικό του 2017 ήταν ότι σε πολλές περιπτώσεις έγιναν συναλλαγές (είτε ενοικιάσεις είτε πωλήσεις) σε τιμές μεγαλύτερες από την αρχική ζητούμενη αξία, ακριβώς λόγω αυξημένης ζήτησης», αναφέρει ο κ. Αποστολίνας.
Παράλληλα, σημειώνει ότι το 2017 καταγράφηκαν και οι πρώτες μετακινήσεις εταιρειών σε νέα μεγαλύτερα γραφεία, σε ακόμα ένα θετικό δείγμα για τις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς. Μέχρι σήμερα, αυτό που συνέβαινε ήταν η μετεγκατάσταση των επιχειρήσεων σε μικρότερα γραφεία, προκειμένου να περιορίσουν τα λειτουργικά τους έξοδα.
Ενδεικτικό της υψηλής ζήτησης, ιδίως για ποιοτικούς χώρους γραφείων, είναι και το παράδειγμα της ίδιας της Intercontinental International, η οποία σκόπευε να στεγάσει τα νέα της γραφεία σε μια από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που απέκτησε προς το τέλος του 2016 στον Πύργο Αθηνών. Ωστόσο, λόγω του μεγάλου ενδιαφέροντος που εκδηλώθηκε από τρίτες εταιρείες, εντέλει ελήφθη η απόφαση να αναζητηθούν άλλα γραφεία για ίδια χρήση και να μισθωθούν εκείνα του Πύργου των Αθηνών. Η εταιρεία θα μετακινηθεί εντέλει στην οδό Ρηγίλλης, σε νέο ακίνητο που αποκτήθηκε πριν από λίγους μήνες.
Νέος «παίκτης»
Σε αναμονή της έγκρισης της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς για τη σύσταση και λειτουργία ΑΕΕΑΠ βρίσκεται πλέον και ο όμιλος της Βιοχάλκο, που θα αποτελέσει μια από τις νέες εισόδους στον κλάδο το 2018. Η εταιρεία διαθέτει ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων, μέσω της θυγατρικής εταιρείας Noval. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται και τα εμπορικά κέντρα River West επί της Λ. Κηφισού και Mare West στην Κόρινθο.
Εμφαση στο εμπόριο
ΑΕΕΑΠ συστήνει και η Κλουκίνας-Λάππας, η οποία διαθέτει σημαντικό αριθμό εμπορικών καταστημάτων, καθώς διαχειρίζεται την αλυσίδα βρεφικών ειδών Mothercare. Η εισηγμένη διαθέτει και άλλα ακίνητα στην Αττική, μεταξύ των οποίων και εμπορικό κατάστημα στην Ερμού, μισθωμένο στην αλυσίδα Zara, με τη συνολική αξία του χαρτοφυλακίου της να αποτιμάται σε περίπου 60 εκατ. ευρώ.
Η πρώτη κίνηση
Στην πρώτη επενδυτική κίνηση του 2018 προχώρησε στις αρχές της εβδομάδας η Grivalia, καθώς δαπάνησε 7,5 εκατ. ευρώ για την απόκτηση οριζόντιων ιδιοκτησιών συνολικής επιφάνειας 5.470 τ.μ. σε κτίριο γραφείων στην οδό Αγ. Κωνσταντίνου 50 στο Μαρούσι. Οι εν λόγω ιδιοκτησίες είναι πλήρως εκμισθωμένες, κυρίως σε πολυεθνικές εταιρείες.