Στην αφετηρία ενός νέου κύκλου ανόδου, μετά τη δεκαετία της κρίσης, φαίνεται να βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων, με τα μέτρα που ανακοινώθηκαν πριν από λίγες ημέρες από την νέα κυβέρνηση να μοιάζουν ικανά να τροφοδοτήσουν την ανάκαμψη της οικοδομής, η οποία κατέρρευσε κατά 90% από το 2005 μέχρι και το 2017.
Διευκόλυνση στην πραγματοποίηση συναλλαγών, μέσω της μείωσης της γραφειοκρατίας, μείωση του ΕΝΦΙΑ και του συμπληρωματικού φόρου, αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων και του φόρου υπεραξίας για τα επόμενα τρία χρόνια και καθιέρωση έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική κι αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων, συνιστούν ένα θετικό «σοκ» στην κτηματαγορά, πρωτοφανές για τα ελληνικά δεδομένα.
Αν μάλιστα τα παραπάνω συνοδευθούν και από τη λήψη μέτρων θεσμικής θωράκισης της αγοράς ακινήτων, ώστε αυτή να ωριμάσει και να αναβαθμιστεί στα μάτια της διεθνούς επενδυτικής κοινότητας, όπως είναι ο στόχος της κυβέρνησης, τότε θα πρόκειται για μια νέα περίοδο άνθησης για τον κλάδο, αλλά σε πιο στέρεες βάσεις. Το πρώτο βήμα, σε επίπεδο ψυχολογίας, κυρίως για τους νυν και τους επίδοξους νέους ιδιοκτήτες, γίνεται μέσω της μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 30% μεσοσταθμικά για τα επόμενα δύο χρόνια, μέτρο το οποίο συμπεριλαμβάνει και τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επιβάλλεται σε όσους διαθέτουν ακίνητο αξίας άνω των 200.000 ευρώ.
«Η μείωση του ΕΝΦΙΑ είναι βασικό προαπαιτούμενο για την ανάκαμψη της ζήτησης, καθώς σήμερα αρκετά ακίνητα έχουν ετήσια λειτουργικά έξοδα χιλιάδων ευρώ, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να βρουν εύκολα αγοραστή, όσο και να μειώσει τις απαιτήσεις του ο πωλητής», σημειώνει στην «Κ», ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών-Αττικής. Ως εκ τούτου, η μείωση του ετήσιου φόρου αναμένεται να ενισχύσει την εμπορευσιμότητα δεκάδων χιλιάδων ακινήτων, που μέχρι σήμερα παραμένουν στα αζήτητα.
Ιδιαίτερα σημαντική κρίνεται και η παρέμβαση που επίκειται αναφορικά με την τριετή αναστολή του ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας. Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ και εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, το συγκεκριμένο μέτρο αναμένεται να έχει ιδιαίτερα θετικές επιπτώσεις στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και τις εισροές συναλλάγματος, καθώς θα επιτρέψει ουσιαστικά στους ξένους αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα να αγοράζουν και καινούργια (επομένως και ακριβότερα) ακίνητα. Μέχρι σήμερα, όλοι οι επενδυτές που αξιοποιούσαν το πρόγραμμα χορήγησης πενταετούς άδειας παραμονής («Χρυσή Βίζα»), αλλά και όσοι επένδυαν σε ακίνητα με σκοπό να τα εκμεταλλευθούν μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, κινούνταν σχεδόν υποχρεωτικά σε μεταχειρισμένα ακίνητα. Το ίδιο ισχύει κατά κανόνα και με τους αγοραστές εξοχικών κατοικιών.
Ο λόγος είναι ασφαλώς το γεγονός ότι το κόστος μιας νεόδμητης κατοικίας για τον ξένο επενδυτή αυξάνεται κατά 24% λόγω της επιβολής του ΦΠΑ, συγκριτικά με ένα μεταχειρισμένο ακίνητο.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα ο φόρος επιβάλλεται στους αγοραστές δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή κύριας, η πρώτη κατοικία απαλλάσσεται) και συγκεκριμένα σε ακίνητα των οποίων η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου του 2006.
Στον αντίποδα, στα παλαιότερα ακίνητα επιβάλλεται μόνον ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος έχει υποχωρήσει πλέον σε 3% (από 10% που ήταν μέχρι και το 2013). Tο αποτέλεσμα είναι να προκύπτει διαφορά 20% ανάμεσα στον φόρο που επιβαρύνει τα νέα ακίνητα και τα παλαιότερα ακίνητα, οδηγώντας έτσι όλους τους υποψήφιους αγοραστές στο να προτιμήσουν τα παλαιά ακίνητα, μη επιτρέποντας έτσι στην οικοδομική δραστηριότητα να ανακάμψει. Οι αγοραστές, Ελληνες και ξένοι, θεωρούν το 24% απαγορευτικό και προτιμούν να αγοράσουν παλαιό ακίνητο, για να επωφεληθούν από τον μειωμένο φόρο μεταβίβασης.
Είναι χαρακτηριστικό ότι αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα κόστη που συνοδεύουν την αγορά ακινήτου, όπως τα τέλη εγγραφής στο κτηματολόγιο και το υποθηκοφυλακείο, τα νομικά και συμβολαιογραφικά έξοδα και η αμοιβή του μεσίτη, το τελικό κόστος για έναν αγοραστή εκτινάσσεται σε ποσοστό άνω του 33% της αρχικής τιμής πώλησης, κατατάσσοντας την Ελλάδα ως την τρίτη ακριβότερη χώρα στην Ευρώπη, αναφορικά με το συνολικό κόστος που συνοδεύει μια αγοραπωλησία νεόδμητου ακινήτου. Αν μάλιστα επιβαλλόταν και ο φόρος υπεραξίας, που επιβαρύνει τον πωλητή (σήμερα οι πωλητές επιβαρύνονται μόνο με τυχόν αμοιβή μεσίτη), η κορυφή θα είχε χρώμα… γαλανόλευκο. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας έχει ανασταλεί προσωρινά μέχρι το τέλος του έτους, με την κυβέρνηση να έχει ανακοινώσει ότι η αναστολή αυτή θα επεκταθεί κατά τρία ακόμα χρόνια.
Σημαντική κρίνεται και η πρόσφατη απόφαση του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, κ. Γ. Πιτσιλή, η οποία καθιστά περιττή από 1ης Σεπτεμβρίου την επίσκεψη στην εφορία για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Βάσει αυτής, οι τελευταίοι θα μπορούν να προχωρούν σε μεταβιβάσεις, μέσω μιας απλής εκτύπωσης του αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας από το Διαδίκτυο, η οποία αρκεί για να τεκμηριώσει ότι δεν έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές στην εφορία. Δεν θα απαιτείται δηλαδή πλέον η έγκριση και του τοπικού εφόρου, που οδηγούσε σε πλήθος καθυστερήσεων.
Εκπτωση φόρου 40% για ενεργειακή αναβάθμιση
Εκτός όμως από τα νεόδμητα ακίνητα, σημαντική ώθηση αναμένεται να δοθεί στην αγορά και από το μέτρο για την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων. Πρόκειται για μια πρόταση που έθεσε η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) τα προηγούμενα χρόνια και κατόρθωσε να πείσει την πολιτική ηγεσία για την ορθότητά της. Ουσιαστικά, ανεξάρτητα από το πρόγραμμα «Εξοικονόμηση Κατ’ Οίκον», ο κάθε ενδιαφερόμενος, είτε πρόκειται για επαγγελματία είτε για ιδιώτη, που απλώς επιθυμεί να αναβαθμίσει το ακίνητό του, θα μπορεί να προχωρά στις απαιτούμενες ενέργειες και στη συνέχεια, προσκομίζοντας τα νόμιμα παραστατικά (τιμολόγια εργασιών, ασφαλιστικές εισφορές και ΦΠΑ που έχει καταβληθεί), θα μπορεί να εισπράττει πίσω το 40% ή το 50%, μέσω όμως πίστωσης του σχετικού ποσού στον λογαριασμό του στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων.
Ουσιαστικά, δηλαδή, ο ιδιοκτήτης που έχει δαπανήσει π.χ. 10.000 ευρώ για την αναβάθμιση του ακινήτου, θα πιστώνεται 4.000 ευρώ ως ένα είδος «κουμπαρά» στη ΓΓΠΣ. Με τα χρήματα αυτά,θα μπορεί να εξοφλεί τις μελλοντικές του φορολογικές υποχρεώσεις, π.χ. την εφορία του, τον ΕΝΦΙΑ για το ακίνητό του, ή άλλες οφειλές του προς το Δημόσιο.
Πρόκειται για μια ιδιαίτερα έξυπνη λύση, μέσω της οποίας κινητοποιούνται χρήματα για την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, τη δημιουργία θέσεων εργασίας και την αύξηση των εσόδων του Δημοσίου από ΦΠΑ και ασφαλιστικές εισφορές. Ταυτόχρονα, όμως, το Δημόσιο βγαίνει διπλά κερδισμένο, καθώς διασφαλίζονται και η φοροδοτική ικανότητα και ταυτόχρονα η συνέπεια του ιδιοκτήτη απέναντι στις υποχρεώσεις του.
Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, το μέτρο αυτό κρίνεται ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς θα έχει πολλαπλασιαστικό όφελος στην οικονομία, μιας και θα κινητοποιήσει κεφάλαια για την αναβάθμιση των υφιστάμενων ακινήτων, που είναι μείζονος σημασίας, αν υπολογιστεί το ότι πάνω από το 60% του κτιριακού αποθέματος της χώρας είναι ηλικίας άνω των 40 ετών, στερείται κάθε είδους μόνωσης και δεν έχει συντηρηθεί επαρκώς επί δεκαετίες.
Οπως έχει σημειώσει ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, «η οικοδομή του μέλλοντος είναι η ανακαίνιση των υπαρχόντων κτιριακών όγκων. Ενώ σε μία καινούργια οικοδομή βγάζοντας άδεια, πρέπει να εμφανίσει κανείς τιμολόγια για όλα τα υλικά και τις εργασίες, η ανακαίνιση μπορεί να γίνει υπό το… φως του φεγγαριού και το κράτος να μην εισπράξει ούτε ένα ευρώ φόρο ή εισφορά, από ανακαινίσεις κτιρίων ολόκληρων».
Κατά τον ίδιο, με το μέτρο αυτό, το κράτος θα εισπράξει εκ των προτέρων περισσότερα, κυρίως όμως θα έχει κερδίσει ο ΕΦΚΑ, θα πληρωθούν ο ΦΠΑ και όλοι οι φόροι και οι εισφορές, που σχετίζονται με το κύκλωμα της οικοδομής: των εργολάβων, των υπεργολάβων, των παρόχων, των βιοτεχνών, βιομηχάνων και εμπόρων των οικοδομικών υλικών.
Θωράκιση του κλάδου από τη φοροδιαφυγή για να μη δημιουργηθεί ξανά «φούσκα»
Κύριο μέλημα της νέας κυβέρνησης, αφού θεσμοθετηθούν και ξεκινήσουν να εφαρμόζονται τα μέτρα τόνωσης της αγοράς ακινήτων, θα πρέπει να είναι η θωράκιση του κλάδου από τα φαινόμενα εκτεταμένης φοροδιαφυγής που κυριάρχησαν τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση και συνέβαλαν καθοριστικά στη δημιουργία «φούσκας», η οποία είχε ως αποτέλεσμα και τη δημιουργία του σημερινού τεράστιου όγκου των κόκκινων στεγαστικών δανείων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και σήμερα, ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές συνεχίζει να αποτελεί εστία φοροδιαφυγής από επιτήδειους. Οπως σημειώνουν στην «Κ» κατασκευαστές ακινήτων με σημαντική εμπειρία, υπάρχουν «παραθυράκια» που επιτρέπουν και σε επαγγελματίες να πωλούν ακίνητα χωρίς ΦΠΑ, παρότι θεωρητικά, κάτι τέτοιο απαγορεύεται από τον νόμο. Συγκεκριμένα, επισημαίνουν ότι ο νόμος αναφέρει ότι το κάθε ΑΦΜ μπορεί να ανεγείρει και να πωλήσει ένα ακίνητο ετησίως, χωρίς την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ. Αν όμως κάποιος έχει πρόσβαση στην έκδοση πολλαπλών ΑΦΜ (π.χ. μέσω φιλικών ή συγγενικών προσώπων), είναι εύκολο να καταστρατηγηθεί η σχετική διάταξη.
Υπολογίζεται ότι τουλάχιστον 50 δισ. ευρώ αδήλωτων εισοδημάτων διοχετεύθηκαν στην οικοδομή κατά την περίοδο πριν από την κρίση. Πρόκειται για χρήματα που προκύπτουν από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής, καθώς κατά πάγια τακτική οι συναλλαγές πραγματοποιούνταν στην πολύ χαμηλότερη αντικειμενική τιμή που αναγραφόταν και στο συμβόλαιο, αλλά στην πράξη τα ποσά που καταβάλλονταν ήταν πολύ υψηλότερα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά τη δεκαετία 2001-2010 πωλήθηκαν στη χώρα 800.000 ακίνητα (νεόδμητα και μεταχειρισμένα), η πλειονότητα των οποίων σε τιμές αρκετά υψηλότερες των αντικειμενικών, επί των οποίων συντάχθηκαν τα σχετικά συμβόλαια. Με μια συντηρητική προσέγγιση απόκλισης της τάξεως των 60.000 – 80.000 ευρώ ανά ακίνητο, προκύπτει ότι είναι πιθανόν τα αδήλωτα κεφάλαια να κινούνται μεταξύ 50 και 70 δισ. ευρώ. Αντιλαμβάνεται, λοιπόν, κανείς το μέγεθος της φοροδιαφυγής.
Η δε ατιμωρησία του συστήματος αυτού, που αποτέλεσε καθεστηκυία πρακτική κατά την περίοδο από τα τέλη της δεκαετίας του ’90 και μέχρι και το 2010, συνηγορεί υπέρ της επανεμφάνισης του «μαύρου» χρήματος στην αγορά ακινήτων και της φοροδιαφυγής. Μακροπρόθεσμα, δε, λειτουργεί αρνητικά για την αγορά, καθώς οι τιμές «φουσκώνουν», ανάλογα με το ποσοστό του κέρδους που επιθυμεί να εξασφαλίσει ο εκάστοτε πωλητής-κατασκευαστής. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων εκτινάχθηκαν κατά 150% κατά μέσον όρο εντός μιας περιόδου 10-12 ετών, χωρίς να υπάρξει ανάλογη άνοδος των εισοδημάτων και ασφαλώς χωρίς να δικαιολογείται από το ισοζύγιο προσφοράς-ζήτησης.
Ο λόγος ήταν κυρίως ο τεράστιος όγκος διακινούμενου «μαύρου»-αδήλωτου χρήματος, κατά κανόνα, εν γνώσει των Αρχών αλλά και των τραπεζών, που ενέκριναν στεγαστικά δάνεια ακόμα και στο 100% της αξίας των προς απόκτηση ακινήτων.
Οι έλεγχοι που έγιναν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, προκειμένου να εντοπιστούν τα χρήματα αυτά και οι μεγαλύτεροι παραβάτες, ήταν μέχρι σήμερα αποσπασματικοί και πλημμελείς και δεν οδήγησαν σε κάποιο απτό αποτέλεσμα. Διασταυρώσεις στοιχείων που έγιναν, ήδη πριν από τρία και τέσσερα χρόνια, σε συνεργασία με τις τράπεζες, αποκάλυψαν ότι χιλιάδες φορολογούμενοι δεν μπορούν να δικαιολογήσουν σημαντικά ποσά από πωλήσεις ακινήτων. Μάλιστα, οι δανειστές ζητούσαν από τότε τον αναδρομικό έλεγχο όλων των αγοραπωλησιών ακινήτων από τις αρχές του 2000, θεωρώντας –δικαίως– ότι εκεί κρύβονταν τεράστια ποσά, που θα μπορούσε να διεκδικήσει το Δημόσιο, είτε από ΦΠΑ, είτε από φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αλλά και φόρο εισοδήματος που δεν πληρώθηκε ποτέ.