Μετά τα διαμερίσματα στη Γλυφάδα και στο κέντρο της Αθήνας και ασφαλώς και τις πολυτελείς εξοχικές βίλες των νησιών των Κυκλάδων, σε τροχιά ανάκαμψης έχουν εισέλθει πλέον και τα «σαλέ», τα χειμερινά εξοχικά, τα οποία ήταν από τις πρώτες κατηγορίες ακινήτων που επλήγησαν από την οικονομική κρίση και συνέχισαν να παραμένουν στα «αζήτητα», τουλάχιστον μέχρι και το 2017. Mε το πέρας του 2019, σύμφωνα με σχετική ετήσια έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuations Services, υπολογίζεται ότι οι τιμές πώλησης κατοικιών σε επιλεγμένους τουριστικούς χειμερινούς προορισμούς έχουν καταγράψει μέση ετήσια αύξηση της τάξεως του 8%, η οποία είναι και η σημαντικότερη από το 2008.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, αυτό που διακρίνεται κατ’ αρχάς είναι μια γενική άνοδος των τιμών σε όλες τις περιοχές της έρευνας, δηλαδή δεν ξεχωρίζει κάποια έναντι της άλλης. Τη μεγαλύτερη αύξηση με 9,6% καταγράφουν τα ακίνητα στα Τρίκαλα Κορινθίας, τα οποία, κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, καθιερώθηκαν ως ένας από τους αγαπημένους προορισμούς του χειμώνα για τους Αθηναίους, χάρις και στην εγγύτητα προς το Λεκανοπέδιο. Εξίσου δυναμική, με άνοδο κατά 9,5%, είναι βέβαια και η αγορά της Αράχωβας, που ανέκαθεν αποτελούσε την πλέον σημαντική μεταξύ των χειμερινών προορισμών. Ακολουθεί το Καρπενήσι, με αύξηση της τάξεως του 8,5%, ενώ στον Αγ. Αθανάσιο Πέλλας, η αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης διαμορφώθηκε σε 4%. Οπως προκύπτει από την έρευνα, η μέση επιφάνεια των πωλούμενων εξοχικών κατοικιών διαμορφώνεται σε 171 τ.μ., με τη μέση ηλικία τους να είναι 11 χρόνια, ακριβώς όσο έχει διαρκέσει η κρίση στη συγκεκριμένη αγορά. Πρόκειται δηλαδή για ακίνητα τα οποία μόλις είχαν κατασκευαστεί όταν ξέσπασε η οικονομική κρίση και έκτοτε παρέμειναν «στο ράφι», αδυνατώντας να βρουν αγοραστές, παρά τη μεγάλη μείωση των τιμών.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis, «η άνοδος των τελευταίων 12 μηνών, αντανακλά την παγίωση της επιστροφής στην οικονομική και πολιτική κανονικότητα, την προσδοκία ανάκαμψης της αγοράς με καταγραφή μελλοντικών υπεραξιών, την ενίσχυση της χειμερινής τουριστικής κίνησης, καθώς και την έναρξη της σταδιακής πρόσβασης σε εύκολο δανεισμό». Υπενθυμίζεται ότι πέρυσι ήταν το πρώτο έτος, κατά το οποίο, οι τιμές των εξοχικών του χειμώνα, ουσιαστικά σταθεροποιήθηκαν, καθώς κατέγραψαν, έστω και οριακά, την πρώτη ετήσια άνοδο από το 2008, καθώς ενισχύθηκαν κατά 0,7%, έχοντας όμως καταγράψει συνολική πτώση που άγγιξε ακόμα και το 62% σε κάποιες περιοχές. Ασφαλώς, δεν αρκεί μία ή δύο χρονιές με θετικό πρόσημο, προκειμένου να διαφοροποιηθούν άρδην τα δεδομένα που έχει προκαλέσει η πολυετής κρίση στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Κατά την έρευνα της Geoaxis, ακόμα και σήμερα, οι τιμές εξακολουθούν να είναι μειωμένες σχεδόν στο μισό, ή κατά 50,5%, συγκριτικά με το υψηλότερο σημείο, στο οποίο είχαν βρεθεί τα εν λόγω ακίνητα το 2008. Ειδικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση με 62% καταγράφει ο Αγιος Αθανάσιος, με τις σημερινές ζητούμενες τιμές πώλησης να μην ξεπερνούν τα 1.240 ευρώ/τ.μ., από 3.300 ευρώ/τ.μ. που ήταν το 2008.
Στην Αράχωβα, οι τιμές σήμερα δεν ξεπερνούν τα 1.425 ευρώ/τ.μ. από 3.000 ευρώ/τ.μ. πριν από μία δεκαετία, έχοντας καταγράψει πτώση της τάξεως του 53%. Μικρότερη μείωση κατά 44% εντοπίζεται στα ακίνητα των Τρικάλων Κορινθίας, όπου οι τιμές διαμορφώνονται σε 1.255 ευρώ/τ.μ. από 2.250 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Καρπενήσι, η πτώση αγγίζει το 43% σε 1.325 ευρώ/τ.μ. από 2.310 ευρώ/τ.μ. Οπως τονίζει ο κ. Ξυλάς, παρά την αύξηση των τιμών τα τελευταία δύο χρόνια, υπάρχουν ακόμα αρκετοί κατασκευαστές οι οποίοι έχουν επενδύσει στη συγκεκριμένη αγορά, δανειζόμενοι, προκειμένου να ανεγείρουν πολυτελείς κατοικίες, με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης, άνω των 1.500 ευρώ/τ.μ., ήτοι πολύ υψηλότερο από τις σημερινές ζητούμενες τιμές πώλησης. Πρόκειται δηλαδή για επαγγελματίες που έχουν εγκλωβιστεί, καθώς ούτε και η πώληση κάτω του κόστους, μοιάζει ικανή να ενεργοποιήσει την ζήτηση. «Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας, όπου μετά το κατασκευαστικό αμόκ –σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στη λίμνη– δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης».
Η εικόνα αυτή ενδέχεται να διαφοροποιηθεί, εφόσον αποδώσουν καρπούς τα πρόσφατα βήματα που έχουν γίνει από την κυβέρνηση προς την κατεύθυνση της μείωσης της φορολογίας, όπως επίσης και η βελτίωση της πρόσβασης σε ευκολότερο και φτηνότερο δανεισμό. Αν τα παραπάνω συνοδευθούν από την περαιτέρω οικονομική ομαλοποίηση και την ενίσχυση του χειμερινού τουριστικού προϊόντος της χώρας, το οποίο υπολείπεται κατά πολύ του αντίστοιχου θερινού, η απορρόφηση των παραπάνω ακινήτων ενδεχομένως να επιταχυνθεί, ενισχύοντας παράλληλα και τις αξίες. Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, η πραγματική ανάκαμψη της συγκεκριμένης αγοράς απέχει ακόμα χρονικά, καθώς εκτιμάται ότι θα απαιτηθούν ακόμα τουλάχιστον τρία χρόνια, ή ακόμα και πέντε, έως ότου αποκατασταθεί η ζήτηση σε ένα επίπεδο που να κρίνεται βιώσιμο. Αυτό συμβαίνει εξαιτίας του τρόπου λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς, καθώς έπεται των υπολοίπων κατηγοριών ακινήτων. Δηλαδή, πρώτα θα πρέπει να παγιωθεί η αύξηση των τιμών π.χ. στις κατοικίες στα μεγάλα αστικά κέντρα, στα καταστήματα, στα γραφεία και στους αποθηκευτικούς χώρους και στη συνέχεια θα ακολουθήσουν και οι πιο ειδικές κατηγορίες, όπως είναι τα χειμερινά εξοχικά.
Υπερβολές πριν από την κρίση δημιούργησαν «φούσκα»
Η αγορά των χειμερινών εξοχικών αποτελεί κατεξοχήν δείγμα των «υπερβολών» των ετών που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης, όταν η περιοχή της Αράχωβας έφτασε να χαρακτηρίζεται «Μύκονος του χειμώνα», προσελκύοντας όλο το ελληνικό «τζετ σετ» και πληθώρα μεγαλογιατρών και δικηγόρων. Ηταν η εποχή που η κατοχή ενός «σαλέ» στο βουνό ήταν δείγμα κύρους και πλούτου, μαζί φυσικά με το εξοχικό στη Μύκονο ή στη Σαντορίνη.
Η τάση αυτή φαίνεται και από το μέγεθος των κατοικιών που κατασκευάζονταν κατά εκατοντάδες κάθε χρόνο (μέχρι και 200 ακίνητα εκτιμάται ότι ανεγείρονταν σε ετήσια βάση), καθώς οι περισσότερες εξ αυτών ξεπερνούσαν κατά πολύ τα 250-300 τ.μ. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση των νεόδμητων χειμερινών εξοχικών εντοπίστηκε καταρχάς στην Αράχωβα, με τον παραδοσιακό οικισμό να φτάνει στα όριά του πολύ γρήγορα, με αποτέλεσμα οι κατασκευαστές να στραφούν σε άλλες γειτονικές περιοχές, με πιο χαρακτηριστική περίπτωση το Λιβάδι.
Κάπως έτσι, από το 2002 μέχρι και το τέλος του 2005, οι τιμές πώλησης ακινήτων στην περιοχή της Αράχωβας αυξήθηκαν ακόμα και κατά 100% σε ορισμένα σημεία, τόσο για κατοικίες όσο και για οικόπεδα. Ακριβότερα πωλούνταν τα ακίνητα που βρίσκονται εγγύτερα στο χιονοδρομικό κέντρο του Παρνασσού. Μάλιστα, ήταν τέτοια η ζήτηση, που για κάποια χρόνια ορισμένοι ιδιώτες προχωρούσαν σε αγορές οικοπέδων εκτός σχεδίου, με στόχο να κατασκευάσουν και να πωλήσουν οι ίδιοι τρεις μεζονέτες, αποσβένοντας με τον τρόπο αυτό το κόστος της τέταρτης, την οποία και κρατούσαν για ιδία χρήση. Ανάλογα δε με το σημείο του οικοπέδου, οι τιμές ενδεχομένως και να ήταν υψηλότερες, επιτρέποντάς τους να καταγράψουν ακόμα και κέρδη. Ενα πρόσθετο πλεονέκτημα της αγοράς οικοπέδου, έναντι της απευθείας αγοράς έτοιμου σπιτιού, ήταν ότι ο μελλοντικός ιδιοκτήτης εξασφάλιζε ουσιαστικά έναν πολύ μεγαλύτερο χώρο πέριξ της οικίας του, ενώ επιπλέον όριζε ο ίδιος τις προδιαγραφές του εξοχικού του. Αντιθέτως, όσοι αγόραζαν έτοιμο σπίτι (εκτός φυσικά από τον κυρίως οικισμό της Αράχωβας) αποκτούσαν ουσιαστικά εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία σε κοινό οικόπεδο.