Στην κορυφή της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας με βάση τον ρυθμό αύξησης των τιμών βρέθηκε η Αθήνα κατά τη διάρκεια του τέταρτου τριμήνου του 2019, επιτυγχάνοντας μία λίαν εντυπωσιακή ανάκαμψη. Σύμφωνα με τον δείκτη μεταβολής των τιμών των κατοικιών που επιμελείται σε τριμηνιαία βάση η διεθνής εταιρεία Global Property Guide, η Αθήνα αποτελεί πλέον την πόλη με την ταχύτερη αύξηση των τιμών, καθώς η ετήσια μεταβολή σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2018, διαμορφώθηκε σε 11,39%.
Ακολούθησε η αγορά κατοικίας της Γερμανίας με 11,15%, ενώ στην τρίτη θέση βρέθηκε εκείνη της Νέας Ζηλανδίας με 10,28%. Πριν από λίγα χρόνια, η Ελλάδα βρισκόταν στο άλλο άκρο της σχετικής λίστας, καθώς οι τιμές υποχωρούσαν με τον ταχύτερο ρυθμό παγκοσμίως.
Η άνοδος αυτή και μάλιστα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα (περίπου 18 μήνες) εδράζεται σε μια σειρά παραγόντων, κυρίως όμως οφείλεται στην κατακόρυφη άνοδο της ψυχολογίας, στη σταθερά ανοδική πορεία της ζήτησης, τόσο ανθρώπων από το εξωτερικό όσο και εγχώριων αγοραστών, αλλά και στην έλλειψη νέων κατασκευών κατά τα προηγούμενα χρόνια, αν και ο όγκος των απούλητων κατοικιών παραμένει πολύ υψηλός και υπολογίζεται ότι ξεπερνάει τα 100.000 ακίνητα πανελλαδικά.
Μάλιστα, σε ορισμένες περιοχές της Αττικής, η αύξηση των τιμών είναι ακόμα υψηλότερη, ιδίως όταν πρόκειται για νεόδμητες κατασκευές που ηγούνται του «ράλι» των τιμών. Σύμφωνα με στοιχεία του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr), στο Νέο Ηράκλειο, που αποτελεί μία από τις περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση νέων κατασκευών, η αύξηση των τιμών αγγίζει το 17,4% σε ετήσια βάση.
Η μέση ζητούμενη τιμή σήμερα διαμορφώνεται σε 2.520 ευρώ/τ.μ., από 2.145 ευρώ/τ.μ. κατά την ίδια περίοδο πέρυσι. Αντίστοιχα, στον Αλιμο, που επίσης αποτελεί «hotspot» νέων αναπτύξεων, η μέση ζητούμενη τιμή ξεπερνάει πλέον τα 3.800 ευρώ/τ.μ., από 3.320 ευρώ/τ.μ. πέρυσι, σημειώνοντας άνοδο της τάξεως του 15% σε μόλις ένα 12μηνο. Διψήφια ποσοστά ανόδου σημειώνουν και άλλες περιοχές, όπου έχει επικεντρωθεί η οικοδομική δραστηριότητα το τελευταίο διάστημα, όπως τα Βριλήσσια, η Πεύκη και η Γλυφάδα.
Αντιθέτως, στο Ελληνικό οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών φαίνεται να κινούνται διορθωτικά, έχοντας μειωθεί ελαφρώς κατά 4,5%, σε 4.160 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, παραμένοντας ασφαλώς σε ιδιαίτερα υψηλό σημείο.
Αυτό που έχει καταστεί σαφές είναι ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό έναντι των υπόλοιπων ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9%, έναντι αύξησης 6,6% των μεταχειρισμένων ακινήτων. Στο σύνολο του έτους, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 7,7%, έναντι αύξησης 2,0% το 2018, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 6,9% το 2019, έναντι αύξησης 1,7% το 2018.
Στην Αττική το 2019, με βάση την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, εκδόθηκαν συνολικά 3.625 νέες άδειες, επιφάνειας 955,8 χιλιάδων τ.μ. και 4.293,3 χιλιάδων κυβικών μέτρων όγκου, σημειώνοντας άνοδο κατά 18,1% με βάση τον αριθμό των αδειών, κατά 39,7% με βάση την επιφάνεια και κατά 27,2% με βάση τον όγκο.
Πρόκειται για ένα σαφές δείγμα της πρόθεσης όλο και περισσότερων κατασκευαστών κατοικιών να επενδύσουν εκ νέου στην αγορά κατοικίας του λεκανοπεδίου. Στο πλαίσιο αυτό, η μέση ετήσια άνοδος των τιμών διαμορφώθηκε σε 10,4% (αφορά τόσο νεόδμητα, όσο και παλιότερα ακίνητα), συγκριτικά με την άνοδο της τάξεως του 6,8% που σημειώθηκε στη Θεσσαλονίκη.
Μεγάλη προσφορά νεόδμητων σε νότια και βόρεια προάστια
Ωστόσο, η κατανομή των νέων οικοδομών δεν είναι καθόλου ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές του λεκανοπεδίου. Αυτό που διαπιστώνει κανείς, με βάση τη «γεωγραφία» των αγγελιών πώλησης νεόδμητων κατοικιών, είναι ότι μεγάλο μέρος των προσφερόμενων κατασκευών εντοπίζεται σε περιοχές είτε των βορείων είτε των νοτίων προαστίων. Η επιλογή αυτή από τους κατασκευαστές είναι στρατηγική, καθώς συνειδητά επιλέγουν σημεία της Αττικής, τα οποία απευθύνονται σε ανθρώπους υψηλότερων εισοδημάτων, επομένως οι τιμές είναι υψηλότερες και αντίστοιχα υψηλότερο είναι –θεωρητικά– και το περιθώριο κέρδους. Ετσι, το Ελληνικό συγκεντρώνει μεγάλη προτίμηση, καθώς πολλοί κατασκευαστές προσδοκούν αύξηση της ζήτησης στην ευρύτερη περιοχή, ως αποτέλεσμα της επικείμενης έναρξης του μεγαλύτερου επενδυτικού έργου στην ιστορία της χώρας. Ο λόγος για την ανάπλαση της έκτασης του πρώην αεροδρομίου, που θα απαιτήσει κεφάλαια της τάξεως των 8 δισ. ευρώ σε βάθος χρόνου, αξιοποιώντας 6.000 στρέμματα, με πρόσοψη στο παράκτιο μέτωπο της Αττικής. Σημαντική προτίμηση και νέες οικοδομές εντοπίζονται επίσης σε όλα τα νότια προάστια, όπως π.χ. στη Γλυφάδα, τον Αλιμο και την Ηλιούπολη, ενώ Βριλήσσια, Χολαργός, Πεύκη και Αγία Παρασκευή ξεχωρίζουν μεταξύ των βορείων προαστίων.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο του Spitogatos, Δημήτρη Μελαχροινό, «παρατηρούμε μέσα από τα δεδομένα μας ότι κατ’ αρχάς έχουν αυξηθεί συνολικά οι αγγελίες νεόδμητων κατοικιών, αλλά και ότι το ενδιαφέρον για νεόδμητες κατοικίες έχει στραφεί σε συγκεκριμένα προάστια της Αττικής. Το έργο ανάπτυξης του Ελληνικού δείχνει να έχει παίξει ρόλο στην πρωτιά της περιοχής όσον αφορά την πλειονότητα νεόδμητων, ενώ το έχει φέρει ψηλότερα και στη ζητούμενη αξία ανά τ.μ. Το κέντρο της Αθήνας απουσιάζει από τη δεκάδα περιοχών με τα περισσότερα νεόδμητα, καθώς έχει επέλθει οικοδομικός κορεσμός».
Σε όλες τις περιπτώσεις όμως, το μέσο κόστος για την απόκτηση ενός νεόδμητου ακινήτου ξεπερνάει τις 2.500 ευρώ/τ.μ. και συνήθως, με βάση τις περιοχές που εντοπίζονται οι περισσότερες νέες οικοδομές, συχνά είναι υψηλότερο και των 3.000 ευρώ/τ.μ. Εν ολίγοις, για να μπορέσει ένα νέο νοικοκυριό να αγοράσει ένα νεόδμητο διαμέρισμα 100 τ.μ., θα πρέπει να καταβάλει ένα ποσό της τάξεως των 300.000 ευρώ. Πρόκειται για ένα ποσό το οποίο λίγοι μπορούν να διαθέσουν, ακόμα κι αν έχουν τη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση, καθώς καμία τράπεζα δεν δανειοδοτεί πλέον το 100% της αξίας μιας αγοραπωλησίας, παρά μέχρι ένα ποσοστό της τάξεως του 70%, με το υπόλοιπο κεφάλαιο να προέρχεται από αποταμιεύσεις.
Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, είναι σαφές ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές έχουν προσανατολίσει τις νέες επενδύσεις τους στην αγορά του εξωτερικού, δηλαδή προσδοκούν να προσελκύσουν ξένους αγοραστές, ή έστω κάποιους από τους λίγους εύπορους Ελληνες, οι οποίοι ενδιαφέρονται να επαναπατρίσουν κάποια από τα χρήματα που έβγαλαν εκτός της χώρας τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, έχουν δηλαδή την απαιτούμενη ρευστότητα.
Η πλειονότητα των αγοραπωλησιών από Ελληνες αφορά παλαιά ακίνητα
Η στρατηγική επιλογή της πλειονότητας των κατασκευαστών να εστιάσουν τις νέες τους οικοδομές σχεδόν αποκλειστικά σε ακριβές περιοχές, εκ των πραγμάτων, κινδυνεύει να προκαλέσει σημαντική στρέβλωση στην αγορά, καθώς η ζήτηση από την εγχώρια αγορά αφορά ακίνητα αξίας έως 150.000 ευρώ. Αυτός είναι και ο λόγος που η πλειονότητα των αγοραπωλησιών που πραγματοποιούνται από Ελληνες αφορά παλαιά και όχι νεόδμητα ακίνητα.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι τι θα γίνει αν η ζήτηση από το εξωτερικό αρχίσει να μετριάζεται, όπως εκτιμάται ότι θα συμβεί εκ των πραγμάτων κατά τη διάρκεια των επόμενων μηνών, ως αποτέλεσμα της κρίσης που θα προκαλέσει διεθνώς η πανδημία του κορωνοΐού; Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, «πολλά από τα μέλη μας, κατασκευαστές, έχουν προτιμήσει να απευθυνθούν κυρίως στους ξένους αγοραστές και σε λιγοστούς Ελληνες, όπως π.χ. γιατροί, δικηγόροι, που μπορούν να ξοδέψουν πάνω από 250.000 ευρώ. Την ίδια στιγμή, κανείς δεν κατασκευάζει νέα διαμερίσματα σε άλλες, περισσότερο προσιτές και για τον Ελληνα, περιοχές». Με δεδομένο ότι το δυνητικό αγοραστικό κοινό είναι περιορισμένο για ακριβές κατοικίες, είναι σαφές ότι ελλοχεύει ο κίνδυνος να προκύψουν νέα απούλητα ακίνητα λόγω του υψηλού κόστους τους. Υπενθυμίζεται πως κατά τη διάρκεια της κρίσης και συγκεκριμένα την περίοδο από το 2008 έως και το 2017, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών υποχώρησαν κατά 40% πανελλαδικά, πλήττοντας εκατοντάδες οικοδομικές επιχειρήσεις και γεννώντας πληθώρα χρεών προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία.
Πάντως, πλέον, οι κατασκευαστές έχουν ένα ισχυρό όπλο στη φαρέτρα τους. Ο λόγος για την αναστολή του ΦΠΑ 24%, τόσο για τις νέες οικοδομές που θα κατασκευαστούν με βάση άδειες που θα εκδίδονται από τις αρχές του 2020 έως και το τέλος του 2022 όσο και για όλα τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί με βάση άδειες που εκδόθηκαν από τις αρχές του 2006 και μέχρι σήμερα, δηλαδή από τότε που πρωτοεπιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Πρόκειται για ένα λίαν σημαντικό μέτρο που έλαβε η κυβέρνηση στο πλαίσιο της τόνωσης της αγοράς ακινήτων και της οικοδομικής δραστηριότητας. Με τον τρόπο αυτό, οι κατασκευαστές θα μπορούν να απευθύνονται όχι μόνο στους αγοραστές πρώτης κατοικίας, αλλά και σε εκείνους που ήδη διαθέτουν κάποιο ακίνητο (όπως π.χ. οι ξένοι επενδυτές). Οι τελευταίοι δεν θα χρειάζεται πλέον να καταβάλουν ΦΠΑ 24% στο πλαίσιο της απόκτησης ενός τέτοιου ακινήτου, αλλά μόνο τον φόρο μεταβίβασης, 3%.
Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται ένα «μαξιλάρι» τρόπον τινά, που θα επιτρέψει την ταχύτερη απορρόφηση του υφιστάμενου αποθέματος απούλητων ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2006 μέχρι σήμερα παραμένουν απούλητα πάνω από 100.000 ακίνητα πανελλαδικά. Το ζητούμενο, βέβαια, είναι να μην επαναληφθούν οι πρακτικές εκείνες οι οποίες γέννησαν το παραπάνω στοκ απούλητων κατοικιών, δηλαδή αναπτύσσοντας κατασκευές που απευθύνονται σε λίγους αγοραστές. Οπως αποδεικνύει η διεθνής πρακτική και λαμβάνοντας υπόψη και την έλλειψη νέων ελεύθερων εκτάσεων στην Αττική, ένα μεγάλο μέρος των μελλοντικών επενδύσεων οφείλει να στραφεί σε ανακατασκευές και ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων, πιθανώς μέσω της μετατροπής παλιών και παρωχημένων κτιρίων γραφείων σε κτίρια διαμερισμάτων.
Αυτό που είναι σίγουρο, είναι ότι υπάρχει ζήτηση ακόμη και από Ελληνες, όχι όμως στο επίπεδο των τιμών που πωλούν σήμερα οι περισσότεροι κατασκευαστές. Οπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, όσοι δανειοδοτούνται σήμερα, κινούνται στην αγορά για ακίνητα αξίας έως 150.000 ευρώ, εκ των οποίων περίπου 100.000-110.000 ευρώ αφορούν τραπεζική χρηματοδότηση.
Επενδύσεις
Αύξηση κατά σχεδόν 10% σημείωσαν οι επενδύσεις σε νέες οικοδομές κατά τη διάρκεια του εννιαμήνου του 2019. Μάλιστα, το δεύτερο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση των επενδύσεων για την ανέγερση νέων κατοικιών εκτινάχθηκε κατά 19,4%, προτού υποχωρήσει στο 3,9%, κυρίως ως αποτέλεσμα των διαδοχικών εκλογικών αναμετρήσεων.
Η πορεία
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Alpha Bank, η ανοδική πορεία των νέων οικοδομών συνδέεται με την αύξηση των τιμών των νεόδμητων κατά 2% το 2018 και 7,7% το 2019. Την περίοδο από το 2008 μέχρι το 2017, η μέση ετήσια μείωση των τιμών των νέων κατασκευών κατοικιών είχε διαμορφωθεί στο 6,3%.
Το κίνητρο
Η επιστροφή των κατασκευαστών στην αγορά ενθαρρύνθηκε και από το γεγονός ότι την τελευταία διετία, ο ρυθμός αύξησης των τιμών πώλησης ήταν υψηλότερος του αντίστοιχου κόστους κατασκευής, κάτι που συνέβη για πρώτη φορά από το 2007. Ετσι, το κίνητρο για να επενδύσει κανείς σε νέες οικοδομές ενισχύθηκε.