REAL ESTATE

Ο φόρος υπεραξίας ακυρώνει συμφωνίες στην κτηματαγορά.

o-foros-yperaxias-akyronei-symfonies-stin-ktimatagora-2008570

«Φρένο» στις όποιες αισιόδοξες φωνές για ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας από το τρέχον έτος φαίνεται να βάζει η υπόθεση του φόρου υπεραξίας και του τρόπου υπολογισμού του, καθώς επί της ουσίας, οι πρώτοι δύο μήνες του 2014 πέρασαν χωρίς να πραγματοποιηθεί ούτε μία αγοραπωλησία. Ακόμα κι αν η επίλυση του ζητήματος του νέου φόρου οδηγήσει στην απελευθέρωση αρκετών συναλλαγών που βρίσκονταν στα σκαριά τις τελευταίες εβδομάδες, μεσιτικά γραφεία αναφέρουν ότι η ζημιά έγινε, καθώς πληθώρα συμφωνιών ακυρώθηκε, είτε από την πλευρά των πωλητών, που υπαναχώρησαν λόγω της φορολογικής επιβάρυνσης, είτε από την πλευρά των αγοραστών, λόγω της κρατούσας αβεβαιότητας.

Σύμφωνα πάντως με τον κ. Γιώργο Καπότσι, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου REMAX Αθμονον (που αποτελεί μέρος της αλυσίδας μεσιτικών γραφείων REMAX), η σημαντική πτώση των τιμών, ιδίως στις παλιότερες κατασκευές, έχει αναζωπυρώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον. «Αναμφίβολα, παρατηρούμε ότι το ενδιαφέρον, τουλάχιστον σε πρώτη φάση, είναι μεγαλύτερο απ’ ό,τι στο πρόσφατο παρελθόν. Αυτό όμως που έχει αλλάξει πλέον είναι το ότι πρώτιστο μέλημα των ενδιαφερομένων είναι το πώς θα μπορέσουν να καλύψουν φορολογικά μια τέτοια κίνηση». Στο πλαίσιο αυτό, η πρώτη ερώτηση των υποψήφιων αγοραστών είναι το ύψος της αντικειμενικής τιμής του πωλούμενου ακινήτου. Υπενθυμίζεται ότι ακόμα κι αν η ζητούμενη τιμή υπολείπεται σημαντικά της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος μεταβίβασης (μειωμένος έστω στο 3%) θα υπολογιστεί επί της υψηλότερης αντικειμενικής. Ακόμα σημαντικότερος είναι ο έκδηλος προβληματισμός των αγοραστών αναφορικά με το πώς θα κατορθώσουν να δικαιολογήσουν στην εφορία την αγορά ακινήτου, λόγω των υψηλών τεκμηρίων κατοικίας και της επιστροφής του «πόθεν έσχες», που μάλιστα υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας. Εν ολίγοις, αν ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ πωληθεί προς 70.000 ευρώ, ο αγοραστής θα κληθεί να δικαιολογήσει την προέλευση κεφαλαίων 100.000 ευρώ, ακόμα κι αν δεν χρειάστηκε να δαπανήσει το εν λόγω ποσό.

Τα παραπάνω «παράδοξα» φαινόμενα δεν συμβάλλουν στη διαμόρφωση θετικού κλίματος στην αγορά, το αντίθετο μάλιστα. Ακόμα δηλαδή κι αν κάποιος εκφράσει ενδιαφέρον για διερεύνηση των ευκαιριών που παρουσιάζονται στην αγορά κατοικίας, σύντομα αποθαρρύνεται από το φορολογικό κόστος που συνοδεύει μια τέτοια κίνηση. Διέξοδο ίσως δώσουν οι τράπεζες, που εκτιμάται ότι φέτος θα εντείνουν την παρουσία τους στη στεγαστική πίστη, εγκρίνοντας περισσότερες χορηγήσεις, έστω κι αν το ποσό που θα χρηματοδοτήσουν δεν θα ξεπερνά το 50% – 75% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται εν μέρει και στην πορεία των τιμών, ακόμα κι αν κατά ορισμένους φορείς της αγοράς τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δεν αντανακλούν πλήρως τη σημερινή πραγματικότητα, όντας αρκετά «μετριοπαθή», ενώ εντάσσουν στις παλιές κατασκευές ακόμα και κατοικίες 5 – 10 ετών, όπου αναμφίβολα η πτώση δεν είναι το ίδιο έντονη όσο σε κατασκευές άνω των 20 ετών. Σε κάθε περίπτωση, από την αρχή της κρίσης, δηλαδή από το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2008 έως το τέλος του 2013, η συνολική κάμψη των τιμών των κατοικιών άγγιξε το 38,2%. Αντίστοιχα, τα νεόδμητα διαμερίσματα έχουν απολέσει σχεδόν το 35% της αξίας τους, ενώ τα παλαιότερα το 40,3%.

Οσον αφορά την εικόνα των τιμών ανά γεωγραφική περιοχή, η Αθήνα πήρε τη σκυτάλη από τη Θεσσαλονίκη, καταγράφοντας τις μεγαλύτερες απώλειες το 2013. Συγκεκριμένα, η πτώση πέρσι διαμορφώθηκε σε 11,9% στην Αθήνα, 8,6% στη Θεσσαλονίκη, 10% στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας και 7,9% στις υπόλοιπες περιοχές. Συνολικά από την αρχή της κρίσης έως το τέλος του 2013 η υποχώρηση των τιμών στην Αθήνα διαμορφώνεται στο 39,8% στην Αθήνα και 43,4% στη Θεσσαλονίκη.

Αν όμως υπολογιστεί η κατακόρυφη πτώση των αγοραπωλησιών, αλλά και το απόθεμα των απούλητων κατοικιών, που εκτιμάται ότι ξεπερνά τις 250.000 κατοικίες πανελλαδικά, ενδεχομένως η μείωση των τιμών θα έπρεπε να είναι ακόμα μεγαλύτερη. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το 2013, οι συναλλαγές – εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν με τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος ήταν μόλις 23,8 χιλιάδες, υποχωρώντας κατά 23,1% έναντι του 2012. Η συνολική πτώση των συναλλαγών – εκτιμήσεων που καταγράφει η ΤτΕ από την αρχή της κρίσης διαμορφώνεται σε σχεδόν 80%, καθώς το 2008 είχαν πραγματοποιηθεί 116.000 συναλλαγές.

Αν μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι ένα σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών του πρώτου τριμήνου του 2013 (10,5 χιλιάδες) αφορούσε επανεκτιμήσεις που πραγματοποίησαν οι τράπεζες στο χαρτοφυλάκιο των κατοικιών τους, που αποτελούν αντικείμενο χρηματοδότησης, ή στοιχείο εξασφάλισης χορηγούμενων δανείων, τότε είναι σαφές ότι στο σύνολο του έτους οι πραγματικές αγοραπωλησίες μάλλον δεν ξεπέρασαν τις 10.000 πανελλαδικά. Εν ολίγοις, οι πωλήσεις κατοικιών είναι πλέον μόλις το 10% εκείνων που πραγματοποιούνταν την περίοδο 2007 – 2008. Ανάλογη πορεία καταγράφουν και οι κατασκευές νέων κατοικιών, καθώς σύμφωνα με την Alpha Bank, το 2013 ολοκληρώθηκαν 11.500 νέες κατοικίες, έναντι 18.321 το 2012 και 29.964 το 2011, έναντι 103.865 κατοικιών που παραδόθηκαν το 2007. Σύμφωνα πάντως με τους αναλυτές της αγοράς κατοικίας, το 2014 θα ολοκληρωθεί η καθοδική πορεία των τιμών, ενδεχομένως με μια πρόσθετη μείωση της τάξεως του 6% – 10%, ενώ από το 2015 και μετά, η αγορά θα σταθεροποιηθεί.