Τα πρώτα –δειλά έστω– βήματα επιστροφής στην αγορά στεγαστικής πίστης αναμένεται να πραγματοποιήσουν στο υπόλοιπο του έτους και κυρίως το 2015 οι τέσσερις μεγάλες ελληνικές τράπεζες.
Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει τόσο από τραπεζικά στελέχη όσο και από φορείς της αγοράς ακινήτων, που εσχάτως διαπιστώνουν μεγαλύτερη κινητικότητα από την πλευρά των τραπεζών, αναφορικά με την έγκριση νέων στεγαστικών δανείων. Ασφαλώς οι διαπιστώσεις αυτές από μόνες τους δεν αρκούν για να τονώσουν τις αγοραπωλησίες, οι οποίες και φέτος αναμένεται να καταγράψουν έντονα καθοδική πορεία. Ωστόσο, δίνουν τον τόνο για το τι μέλλει γενέσθαι στην κτηματαγορά, η οποία εξακολουθεί να πλήττεται από τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης και την υπερφορολόγηση.
Σε κάθε περίπτωση, το επίπεδο της σημερινής χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας είναι τόσο «ισχνό», που σε καμία περίπτωση δεν παρέχεται η δυνατότητα ανάκαμψης των αγοραπωλησιών. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, το 2013, το ύψος των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασε τα 250 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που οι νέες επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι διαμορφώθηκαν στα 3,1 δισ. ευρώ. Εν ολίγοις, παρά την κατάρρευση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, ακόμα και οι λίγες νέες οικοδομές που ανεγείρονται δεν πρόκειται να πωληθούν με τη συμμετοχή τραπεζικής χρηματοδότησης.
Ως εκ τούτου, η αγορά «κινείται» σχεδόν αποκλειστικά με μετρητά, κάτι που σημαίνει ότι οι μόνοι που επωφελούνται της πτώσης των τιμών σχεδόν κατά 35% από την αρχή της κρίσης έως σήμερα (και πάνω από 50% σε αρκετές περιοχές), είναι όσοι διαθέτουν τη σχετική ρευστότητα. Είναι χαρακτηριστικό ότι, όπως προκύπτει από έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), το 84% των αγοραπωλησιών κατοικιών που πραγματοποιήθηκε τους πρώτους μήνες του 2014 έγινε 100% με μετρητά, χωρίς καμία τραπεζική χρηματοδότηση. Επίσης, η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει ότι το 2013 μόλις το 17% των αγοραπωλησιών κατοικιών πραγματοποιήθηκε με τραπεζική συμμετοχή, τάση η οποία διατηρείται και κατά το τρέχον έτος. Το αντίστοιχο ποσοστό στις αρχές του 2009 ανερχόταν σε 82%.
Αντίστοιχα, το μέσο ποσοστό δανειοδότησης δεν ξεπέρασε το 35% της συνολικής αξίας του ακινήτου έναντι 70% στις αρχές του 2009.
Σε πρόσφατη έκθεσή της, βέβαια, η Bank of America Merrill Lynch (BoAML) τόνισε ότι η χορήγηση στεγαστικών δανείων θα ανακάμψει εκ νέου όχι από το τρέχον έτος, αλλά από το 2015-2016 και μετά, και πάντως αφού επιλυθεί το ζήτημα με τον μεγάλο όγκο «κόκκινων» στεγαστικών δανείων, που εξακολουθούν να αποτελούν «αγκάθι» για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Σύμφωνα με την BoAML, η πορεία των τιμών και κυρίως η ανάκαμψή τους θεωρείται καίρια παράμετρος για τα ομόλογα που έχουν εκδώσει οι τράπεζες με εγγύηση στεγαστικών δανείων στο πλαίσιο σχετικών τιτλοποιήσεων, καθώς η πλειονότητα των εν λόγω δανείων χορηγήθηκαν όταν η αγορά βρισκόταν στο υψηλότερο σημείο της.
Ανάλογο συμπέρασμα προκύπτει και από τις πρόσφατες δηλώσεις του εντεταλμένου γενικού διευθυντή της Alpha Bank, Θεόδωρου Καλαντώνη, στο πρακτορείο Βloomberg. Σύμφωνα με τον ίδιο, στόχος των τραπεζών κατά το 2014 είναι να αυξήσουν τις νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων στα 500 – 600 εκατ. ευρώ, ποσό σχεδόν διπλάσιο από το 2013, ενώ εφόσον διατηρηθεί η πορεία εξόδου της οικονομίας από την ύφεση, το 2015 είναι πιθανός νέος διπλασιασμός των χορηγήσεων, ξεπερνώντας έτσι το 1 δισ. ευρώ νέων στεγαστικών δανείων.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με προβλέψεις εκπροσώπων του μεσιτικού κλάδου, παρά τη σημερινή ανυπαρξία, ο ρόλος των τραπεζών θα ενισχυθεί σημαντικά κατά την προσεχή πενταετία, καθώς θα έχουν ενεργή εμπλοκή στις πράξεις που γίνονται. Ο λόγος είναι ότι, κατά τις εκτιμήσεις των μεσιτών, τα επόμενα πέντε χρόνια, πάνω από το 50% των πωλήσεων κατοικιών θα αφορά περιπτώσεις ακινήτων με τιμή πώλησης χαμηλότερη της υποθήκης τους. Αυτό αφορά πληθώρα ακινήτων για τα οποία χορηγήθηκαν υπέρογκα στεγαστικά δάνεια στη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Σήμερα, με την πτώση των τιμών που έχει μεσολαβήσει, η αγοραία αξία των περισσότερων από αυτά τα ακίνητα είναι χαμηλότερη από το υπόλοιπο του δανείου, με αποτέλεσμα, η εκάστοτε τράπεζα να πρέπει να εξετάζει την κάθε περίπτωση ξεχωριστά, ανάλογα με τα οικονομικά και κοινωνικά κριτήρια του πωλητή/δανειολήπτη.
Σύμφωνα με τους μεσίτες, ήδη οι μεγάλες τράπεζες εξετάζουν αρκετές περιπτώσεις δανειοδότησης ενδιαφερόμενων αγοραστών. Οπως αναφέρουν, οι τράπεζες προτίθενται να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση ακινήτων αξίας έως 200.000 – 250.000 ευρώ, με το ποσοστό της χρηματοδότησης (επί της συνολικής αξίας ακινήτου) να κυμαίνεται από 50% έως 75%, ανάλογα με το προφίλ του εκάστοτε αγοραστή. Επίσης, σημαντικό είναι και το γεγονός ότι, κατά κανόνα, οι εκτιμήσεις των τραπεζών είναι ευθυγραμμισμένες με την αξία των πωλούμενων ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, τα κριτήρια αξιολόγησης των υποψήφιων δανειοληπτών παραμένουν ιδιαίτερα αυστηρά, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις να μην εγκρίνονται δάνεια, που στο πρόσφατο παρελθόν θα είχαν δοθεί «με κλειστά μάτια», όπως τονίζουν χαρακτηριστικά στελέχη της αγοράς.