«Η προοπτική ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων επηρεάζεται σημαντικά από την υποχώρηση της αβεβαιότητας για την ελληνική οικονομία και την ενίσχυση των προοπτικών βελτίωσής της. Είναι δε άμεσα συνδεδεμένη με το μακροοικονομικό και μικροοικονομικό περιβάλλον, με την επιστροφή ρευστότητας στη χώρα και με τη δημοσιονομική και φορολογική σταθερότητα». Με τις φράσεις αυτές, η διοίκηση της Grivalia Properties (πρώην Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ) σκιαγράφησε πριν από λίγες εβδομάδες (με αφορμή την ανακοίνωση των ετήσιων αποτελεσμάτων της εισηγμένης) τις προϋποθέσεις για την τόνωση της ζήτησης στην αγορά ακινήτων και τη σταθεροποίηση των αξιών.
Σήμερα, όπως όλα δείχνουν, η πλειονότητα των παραπάνω «αιρέσεων» δεν πληρούται, με αποτέλεσμα να ελλοχεύει ο κίνδυνος ενός ακόμα κύκλου καθόδου της αγοράς, σε μια περίοδο που τουλάχιστον ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία και καταστήματα) είχε αρχίσει να καταγράφει πολλά δείγματα σταθεροποίησης, με την αισιοδοξία να έχει επιστρέψει.
Οι νέες τάσεις
Για παράδειγμα, σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων NAI Hellas, το 2014 η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων (καταστήματα) σε μεγάλους εμπορικούς δρόμους και αστικά κέντρα σημείωσε αύξηση στις τιμές των ενοικίων με παράλληλη μείωση των διαθέσιμων χώρων προς ενοικίαση. Η τάση αυτή διαμορφώνεται κυρίως από μεγάλες αλυσίδες ξένων ρούχων αλλά και αλυσίδες αρτοποιίας, cafe και ηλεκτρονικών ειδών. Οι νέες τάσεις που εμφανίστηκαν το 2014 στην ελληνική αγορά που παρακολουθήσαμε ήταν η μετακίνηση των καταστημάτων σε νέα εμπορικά σημεία, με αποτέλεσμα τη δημιουργία κεντρικών αγορών οι οποίες παρουσιάζουν μεγάλες πληρότητες. Επιπλέον, συνεχίζεται η επεκτατική τάση των καταστημάτων εστίασης, μειώνοντας ακόμη περισσότερο το απόθεμα των καταστημάτων μικρής επιφανείας.
Στον αντίποδα, όπως αναφέρει η ΝΑΙ Hellas, οι συγχωνεύσεις μεταξύ των ελληνικών τραπεζών συνέβαλαν στην αύξηση της προσφοράς μεγαλύτερης επιφανείας καταστημάτων σε κεντρικούς οδικούς άξονες.
Αντίστοιχα, σε πρώτης κατηγορίας χώρους, πτωτική τάση καταγράφεται στη Σταδίου, την Πατησίων και τις εμπορικές συνοικίες του Παγκρατίου, του Περιστερίου, αλλά και του Κολωνακίου. Οσον αφορά την Ερμού, που είναι και ο εμπορικότερος δρόμος της Αθήνας, οι τιμές είναι σταθεροποιημένες κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, με τα ενοίκια να κυμαίνονται από 90 έως 140 ευρώ τ.μ. σε μηνιαία βάση.
Μετά την Ερμού, τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στην οδό Πανεπιστημίου (από 70 έως 120 ευρώ/τ.μ./μήνα), το Κολωνάκι (60-100 ευρώ/τ.μ./μήνα) και τη Γλυφάδα (70-90 ευρώ/τ.μ./μήνα).
Σε ανάλογο συμπέρασμα κατέληξε και έτερη έρευνα της Δανός – BNP Paribas Real Estate. Η εταιρεία τόνισε ότι στην αγορά των καταστημάτων της Αθήνας υπήρξε μια βελτίωση της κινητικότητας, καθώς μεγάλες αλυσίδες επιχείρησαν να διευρύνουν την παρουσία τους, επωφελούμενες από τις ιστορικά χαμηλές τιμές ενοικίασης, κάτι που εντοπίζεται τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη. Σύμφωνα με την εταιρεία, η απορρόφηση των κενών εμπορικών καταστημάτων στο Λεκανοπέδιο ενισχύθηκε, καθώς αυξήθηκαν οι νέες ενοικιάσεις. Πάντως, η τάση που καταγράφεται την τελευταία διετία αφορά τη στροφή προς τις δευτερεύουσες αγορές. Για παράδειγμα, σε αγορές όπως αυτή της Νέας Σμύρνης και του Χαλανδρίου, τα κενά καταστήματα είναι ελάχιστα. Πλέον, το φαινόμενο αυτό έχει αρχίσει να εκδηλώνεται και στις κύριες εμπορικές οδούς, αρχής γενομένης από την οδό Ερμού, τους δρόμους του Κολωνακίου και τη Γλυφάδα, όπου πραγματοποιήθηκαν σημαντικές νέες μισθώσεις.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στα καταστήματα η συνολική μείωση των τιμών πώλησης κατά την περίοδο 2010-2014 αγγίζει το 28,8% πανελλαδικά (30,5% για την Αθήνα), ενώ τα ενοίκια έχουν καταγράψει απώλειες της τάξεως του 31% (31,6% στην Αθήνα). Σύμφωνα με την ΤτΕ, σημαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων έχουν δεχθεί ιδιαίτερα τα συνοικιακά εμπορικά ακίνητα, οι επαγγελματικοί αποθηκευτικοί χώροι και τα λιγότερο ελκυστικά κτίρια γραφείων. Η σημαντική πτώση των μισθωτικών αξιών έχει δημιουργήσει τάσεις μετεγκατάστασης ιδιωτών και εταιρειών προς ακίνητα μικρότερα μεν, αλλά υψηλότερων προδιαγραφών, ενώ κινητικότητα εμφανίζεται και στις μισθώσεις καταστημάτων σε εμπορικές θέσεις.
Η Grivalia
Σύμφωνα πάντως με τη διοίκηση της Grivalia, επί του παρόντος η σταθεροποίηση της αγοράς αφορά κατά κύριο λόγο τα ακίνητα υψηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών και λιγότερο τα δεύτερης κατηγορίας ακίνητα, στα οποία αναμένεται να συνεχιστεί η πίεση αναφορικά με τις εμπορικές τους αξίες και τα ενοίκια. Ωστόσο, η εταιρεία προβλέπει αύξηση των εσόδων της από μισθώματα κατά το τρέχον έτος, κυρίως λόγω της προσθήκης νέων ακινήτων στο χαρτοφυλάκιο. Συνολικά, η εταιρεία διαθέτει σήμερα 75 ακίνητα, τα 70 από τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, 3 στη Ρουμανία και 2 στη Σερβία. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός αναμένεται σύντομα να αυξηθεί σε 84 ακίνητα, καθώς εντός των προσεχών εβδομάδων αναμένεται να ολοκληρωθεί η συμφωνία απόκτησης εννιά ακινήτων της αλυσίδας Makro Cash & Carry (δύο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη κι από ένα κατάστημα σε Πάτρα, Ηράκλειο Κρήτης, Λάρισα, Βόλο και Ξάνθη), συνολικής επιφάνειας της τάξεως των 100.000 τ.μ.