Θύματα επιτήδειων έχουν πέσει, μέχρι σήμερα, αρκετοί από τους ξένους αγοραστές κατοικιών και κυρίως οι πολίτες εκτός Ε.Ε. που προχωρούν στην απόκτηση ακινήτου αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, προκειμένου να εξασφαλίσουν την πενταετή άδεια παραμονής που χορηγείται αυτομάτως, στο πλαίσιο της σχετικής ρύθμισης. Οπως αναφέρουν μεσίτες, που επιθυμούν να διατηρήσουν την ανωνυμία τους για προφανείς λόγους, στην αγορά καταγράφονται φαινόμενα αισχροκέρδειας εις βάρος των επίδοξων ξένων αγοραστών.
Σύμφωνα με τα όσα επισημαίνονται στην «Κ», ορισμένοι μεσάζοντες (κυρίως γραφεία του εξωτερικού), αλλά και Ελληνες κατασκευαστές, σπεύδουν να υπερτιμολογήσουν τα προς πώληση ακίνητά τους προκειμένου αυτά να φτάσουν ή και να ξεπεράσουν το όριο των 250.000 ευρώ. Δηλαδή, πρόκειται για σπίτια των 150.000 – 200.000 ευρώ, με βάση τις σημερινές τιμές πώλησης που έχουν διαμορφωθεί λόγω της κρίσης, τα οποία με διάφορα «καπέλα» φτάνουν να πωλούνται σε τιμές πολλαπλάσιες, ακόμα και 350.000 – 400.000 ευρώ.
Εν ολίγοις, ορισμένοι κατασκευαστές, σε συνεργασία με μεσάζοντες από τις χώρες προέλευσης των αγοραστών, επιχειρούν να εκμεταλλευτούν τη ρύθμιση της βίζας προς ίδιον όφελος, χωρίς κανέναν ηθικό φραγμό. Μάλιστα, αρκετοί μεσίτες που επιχείρησαν να ανοίξουν δίαυλο επικοινωνίας με την αγορά της Κίνας «ανέκρουσαν πρύμναν», όταν διαπίστωσαν ότι έχει στηθεί μια ολόκληρη βιομηχανία παραπλάνησης των αγοραστών.
Συγκεκριμένα, τα ταξιδιωτικά γραφεία που κατά κύριο λόγο αναλαμβάνουν να βρουν τους υποψήφιους αγοραστές, ζητούν προμήθειες της τάξεως του 20-30%, ακόμα και το 100% της αξίας του ακινήτου. Μαζί με το «καπέλο» του κατασκευαστή, που επιθυμεί να πωλήσει το ακίνητό του σε τιμές 2008, όταν και ενδεχομένως το κατασκεύασε, οι τιμές πώλησης συχνά ξεφεύγουν προς τα πάνω και αγγίζουν τα όρια της αισχροκέρδειας. Σε αυτό συμβάλλει και η απουσία διαφάνειας στην ελληνική αγορά, καθώς δεν υπάρχει μέχρι σήμερα ένας επίσημος φορέας παρακολούθησης των πραγματικών τιμών πώλησης, κενό που θα μπορούσε π.χ. να καλύψει η Τράπεζα της Ελλάδος ή η Ομοσπονδία Μεσιτών Ελλάδος.
Στα όρια
Ασφαλώς, η πρακτική αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομη, τουλάχιστον με το «γράμμα του νόμου», καθώς ο πωλητής έχει το δικαίωμα να καθορίσει ο ίδιος τη ζητούμενη τιμή πώλησης. Ωστόσο, αν αυτή η τιμή διαφημίζεται στον υποψήφιο αγοραστή ως «τιμή ευκαιρίας» και ως μια ασφαλής επένδυση με προοπτική μεγάλης υπεραξίας όταν η αγορά κατοικίας ανακάμψει, όπως συχνά συμβαίνει, τότε συνιστά εσκεμμένη παραπληροφόρηση του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Παράλληλα, δεν είναι φυσιολογικό να πωλείται ένα διαμέρισμα σε Ελληνα αγοραστή αντί ποσού 150.000 ευρώ και το διπλανό του διαμέρισμα να κοστολογείται στον ξένο αγοραστή προς 250.000 ευρώ, ή και ακόμα παραπάνω.
Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Παπαχρήστου, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας ανάπτυξης κι επένδυσης ακινήτων BuildUp, το πρόβλημα αυτό εν πολλοίς τροφοδοτείται από την εγχώρια κρίση στην αγορά ακινήτων, που οδηγεί ορισμένους επαγγελματίες (κατά τον ίδιο πρόκειται κυρίως για όψιμους επιχειρηματίες, χωρίς ιδιαίτερη εμπειρία στον χώρο των ακινήτων) στην υιοθέτηση τέτοιων πρακτικών. «Σε κάθε περίπτωση, ο αγοραστής έχει την ευθύνη της πραγματοποίησης έρευνας αγοράς, ενώ μπορεί να προσλάβει και κάποιον πιστοποιημένο εκτιμητή, με γνώση της αγοράς, ώστε να έχει ακόμα καλύτερη εικόνα της αγοράς.
Μάλιστα, όπως τονίζουν μεσίτες με γνώση της συγκεκριμένης αγοράς, κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών, η ζήτηση από το εξωτερικό έχει «παγώσει» σε μεγάλο βαθμό, ακριβώς λόγω του ότι αρκετοί αγοραστές έρχονται πλέον «υποψιασμένοι» και προχωρούν σε έρευνα αγοράς μέσω του Διαδικτύου επιχειρώντας να γνωρίζουν, στον βαθμό που μπορούν, τις πραγματικές τιμές πώλησης κατοικιών για τις περιοχές που ενδιαφέρονται. Ασφαλώς αρνητικό ρόλο έχει διαδραματίσει και η μεγάλη αβεβαιότητα που έχει επικρατήσει κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών σχετικά με τη χρεοκοπία και την παραμονή της Ελλάδας στο ευρώ.
Προς το παρόν δεν έχει αποδώσει
Η έλλειψη διαφάνειας της ελληνικής αγοράς κατοικίας, σε συνδυασμό και με την έλλειψη οργανωμένων συγκροτημάτων κατοικιών, είναι οι βασικότεροι λόγοι που μέχρι σήμερα το πρόγραμμα προσέλκυσης ξένων αγοραστών εκτός Ε.Ε., με δέλεαρ τη χορήγηση άδειας παραμονής, έχει αποδώσει πενιχρά αποτελέσματα. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, έως το τέλος Σεπτεμβρίου του 2014, είχαν χορηγηθεί 436 άδειες, ενώ αναμενόταν η χορήγηση επιπλέον 83. Οι συνολικές εισπράξεις δεν ξεπερνούσαν τα 67 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που στην Πορτογαλία, έχουν συγκεντρωθεί κεφάλαια άνω του 1 δισ. ευρώ σε περίπου δύο χρόνια εφαρμογής του προγράμματος.
Μάλιστα, στην περίπτωση των εγχώριων αδειών, ένα σημαντικό ποσοστό αφορά υφιστάμενους ιδιοκτήτες, οι οποίοι απλώς έσπευσαν να επωφεληθούν της σχετικής ρύθμισης για να αποκτήσουν και άδεια παραμονής. Παρ’ όλα αυτά, κατά τη διάρκεια των τριών μηνών του καλοκαιριού του 2014, εκτιμάται ότι ποσοστό 75% των αιτημάτων αφορούσε νέες αγορές, με τους Ρώσους και τους Κινέζους αγοραστές να διεκδικούν τη μερίδα του λέοντος. Ειδικότερα, στην πρώτη θέση βρίσκονται οι Ρώσοι με 185 άδειες και ακολουθούν οι Κινέζοι με 119 άδειες. Στο πλαίσιο αυτό, τους μήνες που προηγήθηκαν των εθνικών εκλογών, κυοφορούνταν σημαντικές διορθώσεις και προσθήκες στη σχετική ρύθμιση προκειμένου να καταστεί ελκυστικότερη. Προς το παρόν, όμως τίποτα δεν έχει προχωρήσει ακόμη.
Το πρόβλημα της υπερτίμησης των ακινήτων που προορίζονται για επενδυτές από το εξωτερικό, που ενδιαφέρονται για την εξασφάλιση βίζας, έχει περιέλθει εν γνώσει και των αρμόδιων κρατικών αρχών. Και αυτό γιατί η ρύθμιση που προβλέπει τη χορήγησή της, ορίζει ότι ως τιμή πώλησης λογίζεται απλώς η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Αρα, δίνει τη δυνατότητα σε επιτήδειους να προχωρήσουν σε… λαθροχειρίες. Πληροφορίες ωστόσο αναφέρουν ότι υπάρχουν σκέψεις για διορθωτικές κινήσεις, όπως θα ήταν π.χ. η υποχρέωση αναγραφής της αντικειμενικής τιμής στο συμβόλαιο. Αυτό θα λειτουργούσε ως δικλίδα ασφαλείας για τον αγοραστή, ιδίως όταν συντελεστεί η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών και αυτές πλησιάσουν περισσότερο τις εμπορικές τιμές.
Σε κάθε περίπτωση, θα μπορούσαν να ληφθούν διάφορα μέτρα, όπως συμβαίνει και στο εξωτερικό. Ως γνωστόν, ανάλογα προγράμματα χορήγησης βίζας σε όσους πολίτες εκτός Ε.Ε. αγοράσουν κάποιο ακίνητο, προβλέπονται και σε άλλες χώρες της Ευρώπης, ιδίως στον Νότο. Πλην της Ελλάδος, «τρέχουν» τόσο στην Ισπανία όσο και την Πορτογαλία. Η διαφορά έγκειται στο ότι οι δύο συγκεκριμένες χώρες έχουν θέσει ως ελάχιστο όριο αγοράς για τη λήψη άδειας παραμονής τις 500.000 ευρώ. Η επιλογή αυτή έγινε προκειμένου να προσελκύσουν το ανώτερο εισοδηματικά τμήμα των αγοραστών, δηλαδή ανθρώπους υψηλότερων εισοδημάτων, οι οποίοι θα συνεισφέρουν και στην τοπική οικονομία της περιοχής που θα επιλέξουν για την επόμενη κατοικία τους.
Παρ’ όλα αυτά, δεν έχουν λείψει ούτε κι εκεί τα προβλήματα, κυρίως δε στην Πορτογαλία, αλλά και στην Κύπρο, όπου το αντίστοιχο πρόγραμμα ορίζει ως ελάχιστο όριο αγοράς τις 300.000 ευρώ. Μόλις πριν από λίγους μήνες, στην Πορτογαλία, πραγματοποιήθηκαν προσαγωγές 11 ατόμων που σχετίζονταν με τη χορήγηση των αδειών παραμονής. Μετά τη σχετική εξέλιξη, παραιτήθηκε και ο αρμόδιος υπουργός για τη διαφθορά στη δημόσια διοίκηση, Μιγκέλ Μασέδο, τονίζοντας όμως ότι ο ίδιος δεν έχει εμπλακεί σε κάποια παρανομία. Υπενθυμίζεται πως μεταξύ των κατηγοριών που βαραίνουν τους εμπλεκομένους, ξεχωρίζουν το «ξέπλυμα βρώμικου χρήματος» και εκβιασμοί.
Ως προς τη «χρυσή» βίζα, η μεγαλύτερη αγοραστική ομάδα στη χώρα της Ιβηρικής είναι βέβαια οι Κινέζοι. Ωστόσο, όπως προκύπτει, αρκετοί εξ αυτών πέφτουν θύματα επιτηδείων, οι οποίοι σπεύδουν να τους πωλήσουν ακίνητα σε τιμές πολύ υψηλότερες των πραγματικών, μόνο και μόνο για να ξεπεράσουν το όριο των 500.000 ευρώ, χωρίς βέβαια να τους ενημερώσουν για το πραγματικό κόστος. Σε σχετικές καταγγελίες, επισημαίνεται πως μεσίτες και άλλοι μεσάζοντες τους καθοδηγούν προς την απόκτηση κατοικιών με τιμή πώλησης υψηλότερη των 500.000 ευρώ, αξία που είναι μεν συμβατή με το όριο για τη λήψη βίζας, πλην όμως στην πραγματικότητα τα εν λόγω ακίνητα αξίζουν πολύ λιγότερο. Ανάλογες καταγγελίες έχουν γίνει και στην Κύπρο, με τους μεσάζοντες να διεκδικούν κι εκεί υπέρογκες προμήθειες. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που το πρόγραμμα έχει ατονήσει σημαντικά τους τελευταίους μήνες.
Παράλληλα, κοινή συνισταμένη αποτελεί η παραπλάνηση των ενδιαφερομένων, καθώς τα προς πώληση ακίνητα διαφημίζονται ως επενδυτικές ευκαιρίες με προοπτικές μεγάλων υπεραξιών στο προσεχές μέλλον.
Ωστόσο, έπειτα από σχετική έρευνα αγοράς, αποκαλύπτεται ότι τα ακίνητα που πωλούνται στην εν λόγω περιοχή και με τις ίδιες προδιαγραφές (ακόμα κι εντός του ίδιου συγκροτήματος) δεν κοστίζουν πάνω από 200.000 – 250.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, συστήνεται πλέον σε όλους τους ενδιαφερομένους να προχωρούν σε ενδελεχή έρευνα αγοράς προτού φτάσουν στην Πορτογαλία.
Παρ’ όλα αυτά, το πρόγραμμα κρίνεται επιτυχημένο, καθώς έχει αποφέρει έσοδα 1,27 δισ. ευρώ στην τοπική αγορά κατοικίας κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας. Ταυτόχρονα, τα οφέλη στην αγορά κατοικίας είναι ήδη εμφανή. Συγκεκριμένα, το ινστιτούτο ορκωτών εκτιμητών RICS, σε συνεργασία με τον οργανισμό Ci της Πορτογαλίας, ανέφερε ότι τον φετινό Ιανουάριο οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν για πρώτη φορά από το 2010. Επιπλέον, εκτιμάται πως οι αγοραπωλησίες θα συνεχίσουν να αυξάνονται τους επόμενους μήνες, καθώς καταγράφεται συνεχώς υψηλότερη ζήτηση.
Σημειωτέον ότι το πρόγραμμα με τις «χρυσές» βίζες στην Πορτογαλία, τελεί υπό αναθεώρηση, ιδίως ως προς το σκέλος των ελέγχων, που θα είναι πλέον πολύ πιο αυστηροί.
Αυτό που είναι βέβαιο είναι πως δεν πρόκειται να εγκαταλειφθεί, δεδομένου ότι αυτήν τη στιγμή υπάρχουν άλλες 13 χώρες που εφαρμόζουν ανάλογα προγράμματα (π.χ. Ιρλανδία, Μάλτα, Βουλγαρία, Ελλάδα και Κύπρος). Πάντως, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο εξέδωσε πριν από λίγους μήνες ψήφισμα, στο οποίο αναφέρεται ότι η ευρωπαϊκή υπηκοότητα «δεν θα πρέπει να έχει τιμή». Με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το μέλλον των προγραμμάτων.