REAL ESTATE

Στροφή των επιχειρήσεων σε ποιοτικότερους χώρους γραφείων

strofi-ton-epicheiriseon-se-poiotikoteroys-choroys-grafeion-2090487

Ανοδο των ενοικίων, ιδίως στα πολυτελή γραφεία πρώτης κατηγορίας, εμφάνισε η αγορά γραφείων της Αθήνας με την ολοκλήρωση του φετινού πρώτου τριμήνου, κυρίως λόγω της συνειδητοποίησης από την πλευρά των επιχειρήσεων ότι ο καθοδικός κύκλος των τιμών έχει ολοκληρωθεί. Ως εκ τούτου, βοηθούσης και της αισιοδοξίας που γέννησε η ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης και των εξαγωγών κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2014, αρκετοί όμιλοι κινήθηκαν στην αγορά, αναζητώντας ποιοτικά γραφεία με χαμηλές τιμές ενοικίασης συγκριτικά με το πρόσφατο παρελθόν. 

Σε σχετική ανάλυσή της για την πορεία της ευρωπαϊκής αγοράς γραφείων κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, η εταιρεία παροχής υπηρεσιών Savills κάνει λόγο για άνοδο των τιμών ενοικίασης γραφείων πρώτης κατηγορίας κατά 11,1%, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2014 και έναντι πτώσης των ενοικίων κατά 5% κατά την αντίστοιχη σύγκριση του πρώτου τριμήνου του 2014 προς το 2013. Με βάση τα στοιχεία της Savils, το ενοίκιο για γραφεία υψηλών προδιαγραφών πέριξ της πλατείας Συντάγματος κυμαίνεται μεταξύ 204 και 240 ευρώ/τ.μ. σε ετήσια βάση. Πρόκειται για το δεύτερο χαμηλότερο κόστος ενοικίασης, μαζί με το αντίστοιχο της Κολωνίας, καθώς μόνο η αγορά γραφείων του Βελιγραδίου είναι φθηνότερη με κόστος 174 ευρώ/τ.μ. ετησίως.

Η βελτίωση αυτή του κλίματος αποδίδεται κυρίως στην εκδήλωση ζήτησης από εταιρείες που επιθυμούν να μετακινηθούν σε γραφεία υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών και σύγχρονων υποδομών, που να είναι επίσης μεγαλύτερα και σε καλύτερη τοποθεσία. Το «δέλεαρ» είναι ισχυρό, καθώς μπορούν να εξασφαλίσουν σαφώς ποιοτικότερα γραφεία σε πολύ πιο προσιτό κόστος.

Μείωση τιμών πώλησης

Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, συνολικά, οι τιμές πώλησης των κτιρίων γραφείων πανελλαδικά έχουν υποχωρήσει κατά 31,6% από το πρώτο εξάμηνο του 2010 έως το πρώτο εξάμηνο του 2014, χωρίς ιδιαίτερες αποκλίσεις από περιοχή σε περιοχή. Κατά την ίδια περίοδο, τα ενοίκια γραφείων έχουν μειωθεί κατά 26,9%, ενώ ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής, η πτώση των τιμών ενοικίασης αγγίζει το 29,6%. Πρόκειται για πολύ σημαντική πτώση, που γεννά ευκαιρίες για αρκετές εταιρείες.

Στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ για τη Νομισματική Πολιτική τονίστηκε ότι τα μισθωμένα κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών, αναμένεται να αποτελέσουν «μήλον της Εριδος» για τους ενδιαφερόμενους θεσμικούς επενδυτές, μόλις αποκατασταθούν η ομαλότητα και σταθερότητα στην οικονομία. Στην έκθεση τονίζεται και η σταθεροποιητική τάση της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2014, δεδομένου ότι οι τιμές πώλησης των κτιρίων γραφείων μειώθηκαν κατά μόλις 3,3%, ενώ η αντίστοιχη κάμψη των τιμών πώλησης των καταστημάτων δεν ξεπέρασε το 1%. Την ίδια στιγμή, η κάμψη των τιμών κατά το 2013 είχε διαμορφωθεί σε 10% για τα γραφεία και σε 8,8% για τα καταστήματα. Εν ολίγοις, όπως φάνηκε από το προηγούμενο έτος, η αγορά φαίνεται πως ολοκλήρωσε τον έντονα καθοδικό κύκλο που διέγραψε κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης όσο και τις τιμές ενοικίασης, ιδίως μετά τις σημαντικές πιέσεις των ενοικιαστών για μειώσεις των ενοικίων, κυρίως σε συνοικιακά εμπορικά καταστήματα, σε λιγότερο ελκυστικά κτίρια γραφείων και σε αποθηκευτικούς χώρους.

Υψηλή διαθεσιμότητα

Η Savills επισημαίνει και τη διατήρηση του ποσοστού των κενών γραφείων της Αθήνας σε υψηλό επίπεδο, καθώς με 18,5% η ελληνική πρωτεύουσα διαθέτει τα περισσότερα «κουφάρια» σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και συγκεκριμένα μεταξύ 23 ευρωπαϊκών πόλεων που περιλαμβάνονται στην έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Στη σχετική ανάλυσή της, η Savills επισημαίνει ότι η αγορά γραφείων της Αθήνας διανύει τον έβδομο διαδοχικό χρόνο ύφεσης, με τη ζήτηση να παραμένει χαμηλή, γεγονός που εξηγεί και τα πολλά άδεια γραφεία. Ταυτόχρονα, οι νέες αναπτύξεις κτιρίων γραφείων είναι προς το παρόν «παγωμένες», εν αναμονή της βελτίωσης του κλίματος.

Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το απόθεμα των κενών γραφείων πρώτης κατηγορίας της Αθήνας είναι κάτω από 10%, δείγμα του ότι τα ποιοτικότερα γραφεία είναι και ευκολότερο να προσελκύσουν χρήστες. Μετά την Αθήνα, στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Αμστερνταμ, με το ποσοστό των κενών γραφείων να διαμορφώνεται σε 16,1%, ενώ έπονται το Δουβλίνο με 13,5%, η Βαρσοβία με 13,4% και η Μαδρίτη με 13,23%. Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνει το Μιλάνο, με ποσοστό κενών γραφείων της τάξεως του 13%. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο ποσοστό κενών γραφείων εντοπίζεται στο Γουέστ Εντ του Λονδίνου, με μόλις 3,8%, ενώ ακολουθούν κατά σειρά το Βερολίνο με 4,3% και η Στοκχόλμη με 5,75%. Μάλιστα, το Γουέστ Εντ είναι και η ακριβότερη αγορά, καθώς το ετήσιο κόστος ενοικίασης διαμορφώθηκε σε 1.765 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, την μεγαλύτερη ετήσια άνοδο στις τιμές ενοικίασης κατέγραψε το Δουβλίνο με 34,5% σε 538 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολούθησε η συνοικία Λα Ντεφόνς του Παρισιού, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 17,84% σε 535 ευρώ/τ.μ. ετησίως.

Ολοκληρώνοντας την ανάλυσή της, η Savills προειδοποιεί ότι η αβεβαιότητα που επικρατεί αναφορικά με τις νέες πολιτικές που θα εφαρμόσει η νεοεκλεγμένη ελληνική κυβέρνηση, στο πλαίσιο μιας νέας συμφωνίας με τους δανειστές της χώρας, είναι πολύ πιθανό να «εκτροχιάσει» την ανάκαμψη στην οποία έχει εισέλθει η αγορά γραφείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών.