REAL ESTATE

Μεγάλη πτώση στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων

megali-ptosi-stis-times-ton-epaggelmatikon-akiniton-2105529

Μειώσεις που αγγίζουν ακόμη και το 60%, στην περίπτωση των τιμών πώλησης γραφειακών χώρων, έχει καταγράψει μέχρι σήμερα η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών της οικονομικής κρίσης, με αποτέλεσμα όσοι επένδυσαν στον κλάδο αυτόν την περίοδο 2007-2008 να έχουν υποστεί σημαντικές απώλειες. Σύμφωνα με σχετικά στοιχεία που παρουσίασε στο συνέδριο ακινήτων Prodexpo ο κ. Δημήτρης Μπινιάρης, επικεφαλής της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Binswanger Biniaris και πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα, οι τιμές των γραφείων έχουν υποχωρήσει από 50%-60%, ενώ στην αγορά των αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, η πτώση κινείται μεταξύ 45% και 50%. Αντίστοιχα, στα εμπορικά καταστήματα κεντρικών εμπορικών οδών η πτώση κινείται μεταξύ 35% και 45%.

Ανάλογη εικόνα προκύπτει και από τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει η Τράπεζα της Ελλάδος, όπως αυτά παρουσιάστηκαν από την κ. Βασιλική Βλαχοστεργίου. Συγκεκριμένα, κατά το διάστημα από τις αρχές του 2010 έως το τέλος του 2014, η πτώση των τιμών πώλησης γραφείων άγγιξε το 30,4%, ενώ εκείνες των καταστημάτων μειώθηκαν συνολικά κατά 28,3%. Αντίστοιχα, οι τιμές ενοικίασης γραφειακών χώρων κατά την ίδια περίοδο υποχώρησαν κατά 29,3% στα γραφεία και κατά 33,9% στα καταστήματα. Μάλιστα, όπως ανέφερε η κ. Βλαχοστεργίου, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο διαπιστώνεται η επιτάχυνση της πτώσης των τιμών ενοικίασης, ιδίως στην αγορά των εμπορικών καταστημάτων.

Κλείνει η ψαλίδα

Αλλο ένα συμπέρασμα της έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος είναι ότι κατά την περίοδο της κρίσης, παρατηρείται το κλείσιμο της ψαλίδας ανάμεσα στις τιμές πώλησης γραφείων χαμηλών προδιαγραφών κι εκείνων που διαθέτουν υψηλά ποιοτικά χαρακτηριστικά. Αντίστοιχα, πριν από την οικονομική κρίση, η υψηλή ποιότητα ενός κτιρίου γραφείων μεταφραζόταν σε 8% υψηλότερη τιμή ενοικίασης σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά. Κατά την περίοδο της κρίσης και μέχρι σήμερα, ένα τέτοιο γραφείο μπορεί να εξασφαλίσει έως 20% υψηλότερη τιμή ενοικίασης σε σχέση με τις σημερινές, χαμηλές τιμές ενοικίασης γραφείων. Σύμφωνα με την κ. Βλαχοστεργίου, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι ενοικιαστές, επιχειρώντας να επωφεληθούν των χαμηλών τιμών ενοικίασης, αναζητούν τον καλύτερο συνδυασμό τοποθεσίας, προσβάσεων και ποιοτικών χαρακτηριστικών του εκάστοτε κτιρίου γραφείων και δεν διστάζουν να πληρώσουν παραπάνω, εφόσον βρουν το κατάλληλο ακίνητο.

Παρ’ όλα αυτά, οι χαμηλότερες τιμές έχουν διατηρήσει μια κάποια κινητικότητα στην αγορά των νέων ενοικιάσεων, αποτρέποντας την εμφάνιση χαρακτηριστικών κατάρρευσης. Αυτό ανέφερε η κ. Δίκα Αγαπητίδου, επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής – JLL (Jones Lang LaSalle), τονίζοντας ότι ναι μεν καταγράφεται πτώση από το 2013 μέχρι σήμερα, αλλά αυτή δεν είναι τόσο έντονη όσο ίσως θα περίμενε κανείς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Αθηναϊκής Οικονομικής, κατά το εννεάμηνο του 2013, στην αγορά γραφείων είχαν καταγραφεί 35 μισθώσεις για ακίνητα συνολικής επιφάνειας 35.651 τ.μ., ενώ το αντίστοιχο διάστημα του 2014, το μέγεθος αυτό υποχώρησε σε 27 μισθώσεις 31.319 τ.μ. γραφειακών χώρων. Κατά το φετινό εννεάμηνο, έχουν καταγραφεί 27 μισθώσεις για ακίνητα συνολικής επιφάνειας 26.742 τ.μ.

Μικρότερες επιφάνειες

Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, το 2013, το ενδιαφέρον αφορούσε περισσότερο ακίνητα επιφάνειας 1.000 – 2.000 τ.μ., ενώ το 2014 και φέτος, το μεγαλύτερο πλήθος των νέων ενοικιάσεων αφορά επιφάνειες από 250 έως 500 τ.μ., καθώς όλες οι εταιρείες συρρικνώνουν τα γραφεία τους, σε μια προσπάθεια μείωσης του λειτουργικού τους κόστους. Αλλο ένα χαρακτηριστικό που έχει παρατηρηθεί είναι ότι πλέον απαιτείται πολύ περισσότερος χρόνος έως ότου πραγματοποιηθεί μια μισθωτήρια πράξη. Στα εμπορικά καταστήματα στην οδό Ερμού, φέτος έχουν καταγραφεί τρεις συμφωνίες μίσθωσης για ακίνητα 842 τ.μ., ενώ κατά το περυσινό εννεάμηνο είχαν πραγματοποιηθεί οκτώ συναλλαγές για επιφάνειες 1.200 τ.μ. Αντίστοιχα, στο Κολωνάκι, έχουν πραγματοποιηθεί τέσσερις συναλλαγές φέτος για καταστήματα επιφάνειας 505 τ.μ., αλλά όπως τόνισε η κ. Αγαπητίδου, πλέον είναι και λιγότερα τα κενά ακίνητα. Το αντίστοιχο περυσινό διάστημα είχαν σημειωθεί 10 συμφωνίες ενοικίασης για 1.058 τ.μ.

Σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, στα θετικά της τρέχουσας συγκυρίας είναι και το γεγονός ότι πλέον οι ιδιοκτήτες συζητούν με τους ενοικιαστές την παροχή κινήτρων, όπως π.χ. κάποια πρόσθετη έκπτωση ενοικίου, ενώ είναι σαφώς περισσότερο ευέλικτοι σε διάφορα ζητήματα διαχείρισης, αναζητώντας για παράδειγμα, φθηνότερες και αποτελεσματικότερες λύσεις για τα κοινόχρηστα έξοδα. Ταυτόχρονα, καταγράφονται και περισσότερες ανακαινίσεις, καθώς επιχειρείται μεγαλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος γραφειακών χώρων.

Πάντως, σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, στα παραπάνω θα πρέπει να επισημανθεί και το ότι η εγχώρια αγορά επαγγελματικών ακινήτων, λόγω του μικρού μεγέθους της, είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τις μακροοικονομικές προοπτικές της χώρας, με αποτέλεσμα όποτε υπάρχει πτώση του ΑΕΠ και της βιομηχανικής παραγωγής και κατανάλωσης, να υπάρχει άμεση αντανάκλαση και στην κτηματαγορά.